의정부지방법원 2026타경60637. 파주시 아동동 357-7, 106동 5층 502호의 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
임차인 손성지는 임대차계약일 2021.02.06., 확정일자 2021.02.08., 전입·점유개시일 2021.03.05.로 확인됩니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2021.10.08. 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매각으로 사라지는 것이 아니라 매수인에게 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60637 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 357-7 106동 5층502호 · 도로명 경기도 파주시 아동로 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장 기준 다세대주택 · 지상 5층 건물 제106동 제5층 제502호 |
| 소유자 | 심영석 · 2021.03.12. 매매 · 거래가액 166,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 현재 말소기준권리는 2021.10.08. 서울보증보험 주식회사의 가압류 808,160,000원입니다. 국민건강보험공단 압류와 2026.03.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 손성지의 대항력 발생 시점은 2021.03.05.로 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손성지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.05. | 2021.02.08. | 166,500,000원 | 2023.08.10. | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
실제 임차인은 손성지 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 최저가에서는 집행비용을 먼저 빼고 남은 금액만 임차인에게 배당되므로 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
② 가격 구조 — 1.407억이 아니라 실질취득액을 봐야 한다
현재 회차의 예상 매각대금은 140,700,000원입니다. 여기서 집행비용 2,769,800원을 제외하면 임차인 손성지에게 배당되는 금액은 137,930,200원이고, 보증금 166,500,000원 중 28,569,800원이 남습니다. 이 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,700,000원 | 28,569,800원 | 169,269,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,490,000원 | 70,182,820원 | 168,672,820원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,943,000원 | 99,197,974원 | 168,140,974원 |
동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 실질취득액이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 판단도, 반대로 “시세보다 비싸다”는 판단도 현재 자료만으로는 할 수 없습니다. 가격 판단의 기준은 반드시 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 손성지 보증금 | 166,500,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 808,160,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 미배당액 28,569,800원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 금촌동 소재 금촌역 남동측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장과 금촌역(경의중앙)이 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지상 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트 등, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만) 접합입니다. 감정요항표에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 토지거래계약 허가구역 문구가 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 최저가 140,700,000원에 인수 예상액 28,569,800원을 더한 169,269,800원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 최저가는 98,490,000원으로 내려가지만 인수액은 70,182,820원으로 증가해 실질취득은 168,672,820원입니다.
- 3회 유찰도 동일. 매각가 68,943,000원까지 내려가도 인수액 99,197,974원이 붙어 실질취득은 168,140,974원입니다.
- 임차권 원본 대조. 손성지의 임대차계약일 2021.02.06., 확정일자 2021.02.08., 전입·점유 2021.03.05., 보증금 166,500,000원과 배당요구 내역을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인 필수. 실질취득액과 비교할 현재 거래시세를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로”
이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 말소기준 가압류가 2021.10.08.인데 손성지는 2021.03.05. 이미 전입·점유를 갖췄고, 보증금은 166,500,000원입니다. 현재 140,700,000원에 낙찰된다고 가정하면 임차인에게 배당되는 금액은 137,930,200원, 미배당 인수액은 28,569,800원이고, 매수인의 실질취득 부담은 169,269,800원입니다.
더 유찰돼 최저가가 98,490,000원이나 68,943,000원으로 내려가도 인수액이 70,182,820원, 99,197,974원으로 늘어나 실질취득액은 각각 168,672,820원, 168,140,974원입니다. 즉 이 물건은 최저가가 아니라 보증금과 인수액을 포함한 총비용으로 봐야 합니다. 권리 핵심은 분명하지만, 현재 시세와 비교할 근거가 확인되기 전까지 가격 매력은 보류가 맞습니다.
