의정부지방법원 2026타경60637. 경기도 파주시 아동동 357-7, 제106동 제5층 제502호 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원이고, 2회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가의 70% 수준입니다.

등기부상 가장 먼저 확인해야 할 권리는 2021년 10월 8일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 그 이전에 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권은 2021년 3월 5일 이미 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 말소기준이 되는 권리는 서울보증보험 가압류입니다.

문제는 임차인입니다. 손성지 씨는 2021년 3월 5일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 2월 8일입니다. 두 기준 모두 말소기준권리인 2021년 10월 8일보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.

다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 8월 26일 확약서를 제출한 사실이 명시되어 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서는 일반적인 대항력 임차인 인수 구조와 달리 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 이미 말소, 기준권리는 서울보증보험 가압류

등기부상 2016년 5월 18일 수산업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 126,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 2021년 3월 5일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권은 현재 매각으로 소멸할 권리가 아니라 이미 등기부상 정리된 권리입니다.

그 이후 가장 먼저 살아 있는 권리는 2021년 10월 8일 접수된 서울보증보험 주식회사의 가압류입니다. 청구금액은 808,160,000원입니다. 이 가압류가 본건의 말소기준권리이며, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

갑구 7번 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류는 2022년 3월 16일 접수됐지만 2022년 5월 27일 해제로 이미 말소됐습니다. 같은 채권자가 신청한 2023타경68080 강제경매개시결정도 2024년 7월 23일 취소기각결정에 따라 말소됐습니다.

2023년 7월 27일 국민건강보험공단 압류와 2026년 3월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리입니다. 따라서 본건 매각으로 소멸하는 것으로 분석합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

본건의 실제 임차인은 손성지 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 별도 표시되며, 실제 임차인 수에 추가하지 않습니다. 임차인 손성지 씨의 보증금은 166,500,000원으로, 현재 최저매각가 140,700,000원보다 큽니다.

임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로 우선변제권 역시 행사할 수 있습니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 매각대금에서 우선변제를 받은 후에도 부족한 보증금은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

③ 핵심 예외 — 2026.08.26. 주택도시보증공사 확약서

이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실만으로 매수인이 무조건 보증금 부족분을 인수한다고 결론 내릴 수 없습니다. 매각물건명세서에 기재된 확약은 일반적인 배당 부족 구조를 바꾸는 핵심 요소입니다.

다만 확약서의 존재와 법적 효력은 구분해야 합니다. 확약서 원문을 확인하고, 신청채권자 주택도시보증공사가 포기하는 권리의 귀속 및 범위가 손성지 씨의 잔존 임대차보증금반환청구권에 실제로 미치는지 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 동의가 실제 말소 절차로 이어지는지도 확인해야 합니다.

* 확약 적용 전 현 회차 산술상 배당 부족액은 28,569,800원입니다. 이는 확약이 적용되지 않는 경우의 참고 금액이며, 확약이 유효하게 적용되는 전제의 실질 인수액은 0원입니다.

④ 시세·가격 분석 — 70% 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 140,700,000원으로 감정가 201,000,000원의 70%입니다. 두 차례 유찰된 뒤 형성된 가격입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 실제 매입 메리트를 확정할 수는 없습니다.

본건은 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세를 통한 시세 검증을 할 수 없습니다. 따라서 현 최저가가 주변 시세보다 저렴하다고 단정하거나, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 확약의 유효성을 전제로 한 실질취득액과 주변 유사 다세대주택의 실제 거래가격을 함께 비교하는 방식으로 진행해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

집행비용을 제외한 금액이 임차인 손성지 씨에게 우선 배당되는 산술 구조입니다. 서울보증보험과 주택도시보증공사의 채권은 위 가정에서 배당액이 없습니다. 위 표의 임차인 배당 부족액은 확약 적용 전 산술상 금액이며, 확약의 효력이 인정되는 경우 손성지 씨 관련 잔존 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가를 함께 계산

이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 매각가보다 높기 때문에, 확약이 적용되지 않는다면 최저매각가가 낮아질수록 임차인 배당 부족액이 증가합니다. 낙찰가만 낮아졌다고 매수인의 경제적 부담도 같은 비율로 감소한다고 판단해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·물건 상태 메모 (감정평가서 기준)

• 주위환경. 감정평가서에는 금촌역 남동측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 소재지 대조. 물건 소재지는 파주시 아동동 357-7로 표시되어 있으나, 감정평가서 주위환경 설명에는 파주시 금촌동 소재라고 기재되어 있습니다. 지번과 현장 위치를 반드시 대조하고 실제 대상물건과 평가대상 위치가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 금촌역(경의중앙선)이 위치하는 것으로 평가됐습니다. 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 제106동 제5층 제502호입니다. 외벽은 드라이비트 등, 창호는 새시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 상태. 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다. 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 감정평가서에는 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택 거래 관련 허가구역으로 기재되어 있습니다. 실제 입찰 및 소유권 취득 시 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물 상태와 주변 유사 물건의 실거래가격을 함께 확인해야 합니다. 본건은 실거래 비교를 통한 가격 검증이 선행되어야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 환금성이나 투자 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원문 확보. 2026.08.26. 확약서 원문을 확인하고 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 대상과 범위를 확인하세요.
• 권리귀속 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 확약이 손성지 씨의 잔존 임대차보증금반환청구권에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 적용 범위를 임의로 확대하면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소. 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지, 매수인에게 잔존 권리가 남지 않는지 확인하세요.
• 배당금 확인. 임차인 손성지 씨의 보증금은 166,500,000원이고 현 회차 예상배당액은 137,930,200원입니다. 부족액 28,569,800원은 확약 미적용 시 참고해야 할 금액입니다.
• 말소기준권리 확인. 서울보증보험 주식회사의 2021.10.08. 가압류가 기준권리입니다. 2016년 수산업협동조합중앙회 근저당은 2021.03.05. 이미 말소됐다는 점을 구분하세요.
• 소재지 대조. 소재지의 아동동 표기와 감정평가서의 금촌동 설명이 일치하는지 지번·건축물대장·현장으로 확인하세요.
• 시세 확인. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 실제 매매 가능 가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 현장 점유 확인. 손성지 씨의 실제 점유 여부, 다른 점유자 존재 여부, 임차권등기 말소 진행 상황을 확인하세요. 확약은 확인된 해당 임차권에만 적용됩니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문을 서로 대조하고 입찰 전 권리관계와 말소 가능 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “대항력 임차인보다 중요한 것은 확약의 실효성”

본건은 단순한 무인수 다세대주택이 아닙니다. 손성지 씨의 보증금 166,500,000원은 현 최저매각가 140,700,000원을 초과하며, 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 확약이 없었다면 현 회차에서도 28,569,800원의 배당 부족액이 발생하는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 8월 26일 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 해당 확약이 손성지 씨의 권리에 유효하게 적용되고 실제로 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

따라서 입찰 판단의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 확약서의 권리 포기 범위와 법적 효력을 원문으로 확인하는 것. 둘째, 실거래가격을 확인해 140,700,000원의 최저매각가가 실제로 경쟁력 있는 가격인지 검증하는 것입니다.