청주지방법원 2025타경51947. 청주시 청원구 사천동 23-7, 공항로141번길 12-8의 2층 202호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 대상 면적은 65.86㎡이고 이든하우스B동은 8세대, 사용승인일은 2014.02.07로 확인됩니다. 소유자는 에스엔제이컴퍼니주식회사이며 2022.02.16 매매를 원인으로 2022.03.11 소유권을 이전받았고 거래가액은 120,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2024.12.24 안산세무서장 압류입니다. 임차인 지민석의 점유개시는 2023.02.20, 전입일은 2023.02.22로 그보다 앞섭니다. 이후 2025.02.26 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 사천동 23-7 2층202호 · 공항로141번길 12-8 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 65.86㎡ · 지상 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 에스엔제이컴퍼니주식회사 · 2022.02.16 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지민석 / 120,561,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기 발급 | 청주지방법원 등기과 · 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 신한은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 2024.12.24 압류보다 임차인의 점유·전입이 앞서므로 지민석은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기 자체는 2025.02.26로 말소기준보다 뒤지만, 그 등기에 기재된 임대차계약일 2023.02.06, 점유개시 2023.02.20, 전입 2023.02.22가 핵심입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지민석 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2023.02.20 전입 2023.02.22 확정일자 2023.02.08 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 배당표상 無 | 미변제 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 88,200,000원이 아니라 약 120,000,000원으로 봐야 한다
이든하우스B동의 확인 거래는 3건입니다. 대상과 면적이 일치하는 65.86㎡ 거래는 2022.02, 2층, 120,000,000원이며, 함께 집계된 거래는 2022.01 69.84㎡ 113,000,000원, 2021.10 69.84㎡ 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 111,000,000원, 최신 확인 거래는 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 65.86㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 69.84㎡ | 2 | 113,000,000원 |
| 2021.10 | 69.84㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 111,000,000원 |
표면 최저가 88,200,000원만 보면 최근 12개월 평균의 79.5%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰기 어렵습니다. 대항력 임차인의 보증금 승계가 결합되기 때문에 권리 기준 실질취득은 약 120,000,000원 수준이고, 이는 평균 111,000,000원보다 높으며 최신 확인 거래 120,000,000원과 같은 수준입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 |
| 인수 · 임차인 지민석 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 지민석 | 120,561,500원 | 86,212,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권 총액 120,561,500원 중 예상배당은 86,212,400원, 미배당은 34,349,100원입니다. 지민석은 임차권자이면서 신청채권자로 표시되어 있고, 매각물건명세서는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 최저가는 내려가도 보증금 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 34,349,100원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 60,332,821원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 78,521,425원 |
회차가 내려갈수록 매각가는 88,200,000원에서 61,739,999원, 43,217,999원으로 낮아지지만 신청채권의 미배당은 34,349,100원, 60,332,821원, 78,521,425원으로 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제 잔액을 매수인이 떠안는 구조이므로 “더 유찰되면 무조건 더 싸진다”는 접근은 위험합니다. 실질취득 판단의 중심은 보증금 120,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 주위환경. 덕성초등학교 북측 인근으로 기재되어 있고, 주위에 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 간선도로가 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 남서측으로 노폭 약 8M 내외 포장도로와 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시지역·제2종일반주거지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 586,200원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·소방 및 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 이든하우스B동은 8세대이고 확인 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균 111,000,000원과 최신 확인 거래 120,000,000원만으로 넓은 거래시장과 같은 환금성을 전제하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 88,200,000원이 최근 12개월 평균의 79.5%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 마세요. 이 사건은 실질취득 약 120,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 임대차계약일 2023.02.06, 점유 2023.02.20, 전입 2023.02.22, 확정일자 2023.02.08 및 임차권등기 2025.02.26의 효력을 매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
- 배당과 인수의 연결 확인. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수되는 구조이므로 실제 배당액 확정이 곧 인수액 판단과 연결됩니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인과 신청채권자가 모두 지민석으로 나타납니다. 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만 임대차계약, 보증금 지급, 점유 관계 확인이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 안산세무서장·동안산세무서장·청원구청장 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 거래 표본이 3건이므로, 낙찰 후 매도 시 예상되는 수요층과 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 실제 점유를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “88,200,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저매각가입니다. 감정가 126,000,000원이 1회 유찰돼 88,200,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균 111,000,000원의 79.5%로 보이지만, 대항력 임차인의 보증금이 120,000,000원입니다. 보증금이 배당에서 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로, 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 120,000,000원입니다.
그 120,000,000원은 최근 12개월 평균 111,000,000원보다 높고 최신 확인 거래 120,000,000원과 같습니다. 여기에 대항력 임차인, 임차인과 신청채권자의 동일성, 국세·지방세 압류, 8세대 다세대의 제한된 거래 표본까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 경매”가 아니라 “낙찰가와 인수액을 함께 계산해야 하는 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다. 권리와 가격 모두 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
