의정부지방법원 2026타경60668. 경기도 고양시 덕양구 내유동 594, 지케이빌 에이동 4층 402호입니다. 감정평가상 주거용 다세대주택으로 이용 중인 물건이며, 감정가는 1억 7,900만원, 현재 최저매각가는 6,140만원입니다. 이미 3회 유찰되어 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다.

그러나 이 사건은 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 접근하면 안 됩니다. 임차인 서연하 씨의 보증금은 175,000,000원이고, 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 배당액은 59,894,800원에 그쳐 보증금 중 115,105,200원이 미배당됩니다.

다만 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21. 확약서를 제출했다고 기재되어 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 사건은 확약서 내용이 실제로 이행되는 경우 임차보증금 인수 부담이 실질적으로 0원이 되는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 선순위, 핵심은 HUG의 확약

이 사건의 말소기준권리는 2024.10.17. 접수된 갑구 4번 안산시 압류입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

2014.02.10. 설정된 우리은행 근저당권(채권최고액 105,600,000원)과 금화상호저축은행 근저당권(19,200,000원)은 각각 2020.08.26. 및 2016.11.11. 말소됐습니다. 2021.06.28. 설정된 장흥농업협동조합 근저당권(102,000,000원)도 2022.11.25. 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 기준은 이들 근저당이 아니라 2024.10.17. 압류입니다.

반면 임차인 서연하 씨는 2022.10.24. 임대차계약, 2022.10.26. 확정일자, 2022.11.25. 전입 및 점유 개시로 기록되어 있습니다. 모두 말소기준권리인 2024.10.17. 압류보다 앞섭니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.

주택임차권등기는 2024.12.11. 접수되어 말소기준권리 뒤에 설정됐지만, 기초 임대차의 계약·전입·점유·확정일자는 그보다 앞섭니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권은 있으나 확약으로 인수 해소

현재 확인되는 실제 임차인은 서연하 씨 1명입니다. 보증금은 175,000,000원이며, 주거용으로 건물 전부를 임차한 것으로 기재되어 있습니다. 배당요구도 이루어졌습니다.

확약의 적용 범위는 서연하 씨 1명에 한정됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 해당 보증금 반환채권의 양수인인 신청채권자이지 별도의 임차인이 아닙니다. 따라서 보증금 175,000,000원을 임차인과 HUG의 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 확인 과정에서 별도 점유자나 추가 임차인이 발견된다면 이 확약이 그 사람에게까지 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 확약 밖의 별도 임차인·점유자에 대한 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 61,400,000원 가정)

배당표상 집행비용 1,505,200원과 임차인 우선변제액 59,894,800원을 합하면 현재 매각대금 61,400,000원입니다. 미배당 115,105,200원은 별도 채권을 추가한 금액이 아니라 동일한 임차보증금 중 배당받지 못하는 잔액입니다. 주택도시보증공사는 이 보증금 반환채권의 양수인으로서 신청채권자입니다.

④ 회차별 실질취득 구조 — 최저가만 보면 안 되는 이유

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 매수인은 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금도 부담할 수 있습니다. 이 사건은 현재 최저가가 6,140만원으로 낮아졌지만, 미배당액이 1억 1,510만원이어서 확약이 없다면 총취득 부담은 약 1억 7,650만원에 이릅니다.

위 시나리오는 확약을 적용하지 않았을 때의 구조입니다. 현재 회차에서 낙찰가가 6,140만원이면 미배당액은 115,105,200원입니다. 4회 유찰 시 낙찰가가 42,980,000원으로 낮아지지만 미배당액은 133,193,640원으로 증가합니다. 5회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어납니다.

단, 실질취득액 61,400,000원은 확약 이행을 전제로 한 낙찰가 기준입니다. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 및 기타 부대비용은 별도입니다. 또한 확약서 원문과 매각물건명세서의 문구, 임차권등기 말소 절차 및 실제 권리 포기 이행 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 시세·가격 메리트 — 34.3% 최저가만으로 저평가 판단 금지

감정가는 179,000,000원이고 현재 최저가는 61,400,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 약 34.3%입니다. 수치만 보면 상당한 가격 하락이지만, 이것만으로 주변 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

현재 확인되는 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 가격, 최근 12개월 평균 거래가 및 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 61,400,000원이 주변 다세대주택의 거래가격보다 낮은지, 감정가 179,000,000원이 적정한지 판단할 근거가 부족합니다.

이 물건에서 가격을 판단할 때는 두 가지를 분리해야 합니다.

• 권리 측면. HUG 확약이 실제로 이행된다면 미배당 보증금 인수 부담은 실질적으로 0원입니다.
• 가격 측면. 확약으로 인수 위험이 해소되는 것과 최저가가 시세보다 저렴한 것은 전혀 다른 문제입니다.
• 환금성 측면. 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다. 실제 거래 표본과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유제1교 북동측 인근입니다. 주변은 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 하이샷시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지 상태. 남동측 하향지대 내 자체지반 등고평탄한 일단의 세장형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 세로와 접합니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 관련 사항도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 다세대주택입니다. 주변 다세대 거래가격 및 실제 매수 수요를 확인하지 않고 단순히 감정가 대비 최저가 비율만으로 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기 및 기존 임차인의 점유·인도 문제를 현장에서 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 확약서 원문을 확인하세요. 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 범위가 명확한지 확인해야 합니다.
• HUG의 채권양수 관계 확인. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 서연하 씨 보증금 반환채권의 양수인입니다. 동일한 보증금 175,000,000원을 중복으로 계산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기 말소 이행 확인. 확약서의 내용대로 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 확인하세요. 확약서 제출 사실만 확인하고 절차를 생략해서는 안 됩니다.
• 추가 임차인·점유자 확인. 확약은 서연하 씨에게만 적용됩니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 다른 점유자나 추가 임대차 관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 명도 및 인도. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유자가 누구인지, 인도 절차가 필요한지 확인하세요. 확약이 명도까지 자동으로 해결해 주는 것은 아닙니다.
• 실거래 비교. 내유동 및 인근 유사 다세대주택의 거래가격, 층별 차이, 건물 상태를 비교해 실제 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 감정평가에 기재된 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 관련 사항을 확인하고 해당 거래의 적용 여부를 검토하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 및 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 서로 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 인수 0원”과 “시세보다 싸다”는 다르다

의정부지방법원 2026타경60668의 핵심은 대항력 있는 임차인 서연하 씨의 보증금 175,000,000원입니다. 현재 최저가 61,400,000원에서는 115,105,200원이 미배당되므로, 확약이 없다면 매수인에게 상당한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

그러나 이 사건에는 중요한 안전장치가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.21. 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 임차인에 대해 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

다만 확약의 범위는 서연하 씨 1명에게 한정됩니다. 임대관계 미상인 부분에 대해 별도 점유자나 추가 임차인이 없는지 확인해야 하며, 확약 밖의 권리까지 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 역시 별개의 문제입니다. 감정가 1억 7,900만원에서 최저가 6,140만원까지 내려왔고 3회 유찰됐지만, 실제 거래가격 비교 근거가 없어 시장 대비 저평가라고 판단할 수 없습니다. 다세대주택의 환금성과 주변 거래 수준을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.