의정부지방법원 2026타경60668. 고양시 덕양구 내유동 지케이빌 에이동 4층 402호로, 감정평가상 주거용 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김하늘이며 2022.12.14. 매매를 원인으로 2022.12.16. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “말소기준 뒤 권리는 모두 소멸한다”만으로 끝내면 안 됩니다. 임차인 서연하의 전입·점유가 2022.11.25.로 말소기준인 2024.10.17. 안산시 압류보다 앞서기 때문입니다.
서연하는 확정일자도 2022.10.26.에 갖추고 배당요구를 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 최저가 125,300,000원 가정 배당에서는 집행비용 2,554,200원을 제외한 122,745,800원이 임차인에게 배당되고, 계산상 보증금 부족분 52,254,200원이 매수인 인수로 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 계산 결과를 뒤집는 별도의 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 594 지케이빌 에이동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 105-13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 지상4층 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김하늘 (2022.12.14. 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 ‘확약’이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.10.17. 안산시 압류입니다. 과거 우리은행·금화상호저축은행· 장흥농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 서연하는 2022.11.25. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 빠르므로 대항력을 갖습니다. 2024.12.11. 설정된 주택임차권 자체는 말소기준 뒤에 접수됐지만, 임차인의 대항력 판단은 그보다 앞선 전입·점유를 기준으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서연하 | 2022.11.25 · 건물전부 | 2022.10.26 | 175,000,000원 | 있음 2024.12.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 채권양수 · 포기 확약 |
실제 임차인은 1명, 서연하입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 임차권자의 채권양수인인 신청채권자입니다. 따라서 보증금 175,000,000원을 별도의 보증기관 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 179,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 125,300,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 확약을 반영하면 매수인의 실질취득 부담은 현재 회차에서 최저매각가와 동일한 125,300,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 125,300,000원이 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 다세대주택은 개별 건물·도로 조건·층·관리상태에 따른 가격 편차가 클 수 있어 감정가 대비 유찰률과 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 취급하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,554,200원 |
| 1. 임차인 서연하 보증금 (우선변제) | 175,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 부족분은 52,254,200원으로 매수인 인수로 잡히지만, 2026.05.21. 확약을 반영한 서연하 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유제1교 북동측 인근이며, 주위는 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물의 제4층 제402호입니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등이고 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 남동측 하향지대 내 자체지반이 등고평탄한 세장형 주거용 건부지이며, 본건은 북동측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)이며, 가축사육제한구역·과밀억제권역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 이용상태는 주거용 다세대주택입니다. 아파트처럼 단지 실거래가로 획일적으로 비교하기보다 개별 입지·도로·건물상태를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.21. 주택도시보증공사 확약서의 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이 사건의 안전성은 서연하 임차권에 관한 확약 이행을 전제로 합니다. 매각 후 임차권등기 말소가 실제로 진행되는 절차를 확인해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 서연하에게만 적용됩니다. 현장에 다른 점유자나 별도 임대차가 존재한다면 그 권리는 독립적으로 다시 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 125,300,000원이 감정가 179,000,000원보다 낮다는 사실과 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 인근 다세대 실거래·매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 관리·명도 상태 확인. 주거용 다세대주택인 만큼 실제 점유상태, 인도 가능 시점, 공용부분 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 결론이 달라진다”
이 사건을 숫자만 보면 위험합니다. 서연하의 보증금은 175,000,000원, 전입·점유는 2022.11.25.로 말소기준 2024.10.17.보다 빠릅니다. 현재 최저가 125,300,000원 배당 계산에서는 52,254,200원의 미배당 보증금이 남아 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다.
하지만 2026.05.21. 주택도시보증공사가 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 서연하에 관한 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰폭만으로 저가 여부를 판단하기 어렵고, 다세대주택이라는 용도 특성상 환금성 검증도 필요합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과 가능, 가격은 현장 시세 확인이 필수인 물건입니다.
* 실질 인수 0원 판단은 2026.05.21. 제출된 주택도시보증공사의 서연하 관련 확약을 반영한 것입니다. 배당 계산만 적용한 룰상 매수인 인수액은 현재 회차 52,254,200원입니다.
