112,700,000원
의정부지방법원 2026타경60684. 고양시 덕양구 내유동 코리아타운 116동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현 소유자는 이효재이며 2022.04.25. 거래가액 208,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 2026.01.19. 고양시 압류입니다. 과거 수산업협동조합중앙회·우리은행·국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 고양시 압류 뒤 2026.03.16. 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.
다만 이 사건은 말소기준만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 임차인 이다빈은 2022.03.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.15., 보증금은 208,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.04.04. 접수됐으므로 말소기준인 2026.01.19. 압류보다 앞서며, 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확약이 없다면 매각대금에서 못 받는 잔액은 매수인이 승계하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 626-2 코리아타운 116동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 유산길 46-38 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 모임지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이효재 (2022.04.25. 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2026.01.19. 접수된 고양시 압류입니다. 이후 2026.03.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이다빈의 전입·점유는 2022.03.30., 확정일자는 2022.03.15., 임차권등기는 2024.04.04.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금은 매수인 인수로 연결됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이다빈 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 208,000,000원 | 2022.03.30 / 2022.03.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
이다빈은 실제 임차인 1명이며 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인으로서 경매를 신청했고, 2026.05.21. 확약서를 제출한 당사자입니다. 따라서 보증금은 208,000,000원 한 건으로 봐야 하며, 별도의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 이다빈 보증금(우선변제) | 208,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | - | 97,677,800원* |
* 배당계산상 미배당액은 97,677,800원이지만, 2026.05.21. 주택도시보증공사가 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 집행비용은 제공된 배당 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 최저가 하락을 ‘할인’으로 보면 안 되는 이유
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,700,000원 | 97,677,800원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,890,000원 | 130,930,020원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,223,000원 | 154,171,014원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 따라서 단순히 “감정가 70%”, “49%”, “34%”라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 제출된 확약으로 해당 임차보증금의 승계가 제거되므로, 현재 회차 실질취득액은 최저매각가 112,700,000원으로 분석합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유동 문화공원’ 남측 인근이며, 다세대주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 모임지붕 4층 건물의 4층 401호로, 외벽은 벽돌타일 붙임 등, 창호는 샷시 이중창 마감입니다.
- 설비. 주택으로서 기본적인 위생·급배수·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 토지. 인접 토지와 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며, 가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km, 고도16m 위임지역)·과밀억제권역 및 2025.08.26. 지정 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.05.21. 확약입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 분석하지만, 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 실제 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이다빈 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보아 보증금 208,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 161,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 112,700,000원이 됐지만, 실거래 비교 자료가 없으므로 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 현장·환금성 확인. 다세대주택은 동별·호별 상태와 접근성, 주변 거래량에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 현장 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 위험한 선순위 임차권을 확약이 끊어낸 사건
이 물건의 첫인상은 강한 경계 대상입니다. 임차인 이다빈의 보증금이 208,000,000원이고 전입·점유와 임차권등기가 모두 2026.01.19. 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다. 실제로 현재 최저가 112,700,000원 기준 배당만 계산하면 97,677,800원이 미배당으로 남아 매수인에게 넘어갈 구조입니다.
그러나 2026.05.21. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결론을 바꿉니다. 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인과 관련된 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 112,700,000원으로 봅니다. 다만 실거래 자료가 없어 이 가격 자체가 시장보다 싼지는 확인되지 않았고, 용도 역시 다세대입니다. 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 해소, 가격 메리트는 별도 검증”입니다.
