의정부지방법원 2026타경60732. 고양시 덕양구 원흥동의 다세대주택 에이동 101호입니다. 현재 소유자는 박기용이며, 2020.11.30. 거래가액 280,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 2021.02.03. 설정된 이현술 명의 근저당권 9,000,000원입니다. 이후 곽동호 근저당권과 현대캐피탈 가압류, 함안군·고양시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등이 이어집니다.
그러나 이 사건의 중심은 후순위 채권이 아닙니다. 임차인 이성애의 임대차관계가 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기에는 보증금 280,000,000원과 확정일자 2020.11.17.이 기재돼 있습니다. 최초 기재된 주민등록일자는 2020.11.20.이나, 이후 경정으로 2020.11.30.로 정정됐습니다. 정정된 날짜 역시 말소기준일보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 낙찰자가 잔존 보증금반환채무를 인수할 가능성이 높은 물건입니다. 현재는 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 그 위험이 해소되는 구조이지만, 확약서 원문과 적용 대상 임차권의 일치 여부를 확인하는 것이 입찰의 선행 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-5 원흥동다세대주택 에이동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-14 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 제1층 제101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평지붕 · PVC창호 등 |
| 소유자 | 박기용 (2020.11.30. 소유권이전, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 | 274,000,000원 |
| 최저매각가 | 191,800,000원 (감정가 70%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 2,919,649,888원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.03. 이현술 근저당권 · 채권최고액 9,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 봐야 한다
한편 2019.06.28. 설정된 신한은행 근저당권 176,000,000원은 2020.11.30. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리로 삼지 않습니다.
이현술 근저당권 이후 설정된 곽동호 근저당권 20,000,000원, 현대캐피탈의 가압류, 함안군·고양시 압류 및 강제경매개시결정은 등기부상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개이므로, 세금 관련 채권은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.8억과 확약의 효과
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성애 | 건물전부 | 280,000,000원 |
전입 2020.11.30. (경정) 확정 2020.11.17. 점유개시 2020.11.30. |
대항력 있음 우선변제 배당요구 확약 적용 |
실제 확인되는 임차인은 이성애 1명입니다. 을구 5-2번은 을구 5번 임차권의 주민등록일자를 정정한 경정등기이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며 별도 주거 임차인으로 합산하지 않습니다.
현재 회차 예상배당: 188,314,800원
배당 부족분: 91,685,200원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로, 확약이 없다면 이 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 회차의 계산상 실질취득은 191,800,000원 + 91,685,200원 = 283,485,200원입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 280,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다. 이 계산만 놓고 최저가가 싸다고 판단할 수 없습니다.
따라서 이 확약이 해당 임차보증금반환채권에 유효하게 적용되는 경우, 계산상 미배당액 91,685,200원은 매수인이 실제로 인수할 금액이 아니며, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원입니다.
다만 확약은 그 대상인 임차권·보증금반환채권에 한정됩니다. 확약 밖의 다른 임차인이나 미상 점유자가 별도로 확인될 경우, 그 권리의 인수위험은 독립적으로 판단해야 합니다. 현재 을구 5-2번 경정등기 자체를 별도 임차인으로 보지는 않습니다.
- 주택도시보증공사가 제출한 2026.08.26. 확약서 원문과 적용 대상 임차권이 일치하는지 확인
- 이성애의 임차권등기 말소 동의 및 실제 말소 이행 조건 확인
- 전입일자 경정사항이 반영된 임차권등기와 매각물건명세서 대조
- 확약 대상 밖에 별도 점유자나 독립적인 임대차가 있는지 현황 확인
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,485,200원 |
| 1. 임차인 이성애(우선변제) | 280,000,000원 | 188,314,800원 |
| 2. 근저당권 · 이현술 | 9,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 곽동호 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 16,579,062원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 | 9,307,371원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 8,936,680원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 2,919,649,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정 기준입니다. 매각대금 191,800,000원에서 집행비용 3,485,200원을 제외한 188,314,800원이 임차인에게 우선 배당되는 계산입니다. 후순위 일반채권자의 예상배당은 모두 0원이며, 일반채권 미배당 총액은 2,983,473,001원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 확약으로 해소되는 임차인 인수액과 일반채권자의 미배당액은 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 보증금 위험은 남는다
이 사건은 이미 2회 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 추가 유찰 시 예상 최저매각가는 더 낮아집니다. 하지만 대항력 보증금 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 보증금 미배당액이 증가하여 총 취득 부담은 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 확약 전 보증금 미배당 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(70%) | 191,800,000원 | 91,685,200원 | 0원 |
| 3회 유찰(56%) | 153,440,000원 | 129,508,160원 | 0원 |
| 4회 유찰(44.8%) | 122,752,000원 | 159,766,528원 | 0원 |
- 현재 회차: 283,485,200원
- 3회 유찰 시: 282,948,160원
- 4회 유찰 시: 282,518,528원
⑤ 가격 판단 — 감정가 대비 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 274,000,000원의 70%인 191,800,000원입니다. 과거 소유권이전 당시의 거래가액은 280,000,000원이지만, 이를 현재 시장가격으로 단정할 수 없습니다.
입찰가격의 적정성을 평가하려면 동일 지역의 유사 다세대주택에 대한 최근 실거래, 건물 상태, 전용면적, 층별 선호도, 환금성 등을 함께 살펴야 합니다. 현재 확인된 거래 정보만으로는 191,800,000원이 최근 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 도래울중학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대·연립·단독주택 등으로 형성된 주거지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평지붕 건물의 제1층 제101호입니다. 외벽은 인조대리석·외장타일 등이며 PVC창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 6m 도로와 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지이며 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·궁말취락 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래 관련 규제. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역에 해당합니다. 입찰자에게 적용되는 별도 요건은 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 다세대주택 특성상 개별 건물의 위치·상태·임대차관계에 따른 가격 편차가 있을 수 있으므로, 최근 유사 거래와 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.08.26. 확약서가 이성애의 보증금반환청구권에 적용되는지, 포기와 말소 동의가 어떤 조건으로 효력을 갖는지 확인합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 5번 임차권과 5-2번 경정등기를 함께 대조하고, 경정된 전입일자와 말소 관련 내용을 확인합니다.
- 점유관계 확인. 실제 거주자와 인도 가능 여부를 확인합니다. 임차권등기가 있다고 해서 현재 실제 점유자가 누구인지까지 단정할 수는 없습니다.
- 후순위 권리 확인. 이현술·곽동호 근저당권, 현대캐피탈 가압류 및 지방자치단체 압류의 매각 소멸 여부를 원본과 대조합니다.
- 조세채권 확인. 함안군·고양시 압류와 관련된 체납액 및 배당관계를 확인합니다.
- 실거래 비교. 원흥동의 유사 다세대주택 최근 실거래와 현재 매도 호가를 확인해 입찰 상한을 산정합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비 및 공용부분 관련 승계 가능 비용을 관리주체에 확인합니다.
- 현장 확인. 제1층 101호의 채광·습기·누수·소음·진입 상태와 내부 수리 필요성을 점검합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 확약서 원문을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 274,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 191,800,000원으로 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 280,000,000원이기 때문에, 확약이 없었다면 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
배당 추정상 임차인에게 돌아가는 금액은 188,314,800원이고, 잔존 보증금 91,685,200원은 원칙적인 대항력 인수 구조에서 매수인의 부담이 될 수 있습니다. 추가 유찰되더라도 총 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 이유입니다.
하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약은 이 사건의 판단을 바꾸는 핵심 요소입니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다. 실제 임차인은 이성애 1명으로 파악되며, 임차권 경정등기를 별도 임차인으로 중복 계산할 이유는 없습니다. 다만 확인되지 않은 별도 점유관계나 확약 범위 밖의 권리는 별도의 검토 대상입니다.
결국 이 물건은 선순위 임차인의 인수위험이 확약으로 해소될 수 있지만, 가격의 적정성은 아직 검증되지 않은 다세대 경매입니다. 2회 유찰만을 근거로 높은 평가를 부여하기 어렵고, 환금성과 현장 상태도 함께 점검해야 합니다. 종합 평가는 C등급입니다. 권리는 확약 확인을 조건으로 검토 가능, 가격은 실거래 검증 후 판단하는 것이 적절합니다.
