의정부지방법원 2026타경60732. 고양시 덕양구 원흥동의 공동주택(다세대주택) 에이동 1층 101호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 근저당·가압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차인 이성애의 임대차계약일은 2020.11.14, 확정일자는 2020.11.17이고, 임차권등기의 주민등록일자는 2025.03.10 부기 경정으로 2020.11.30로 기록돼 있습니다. 말소기준인 이현술 근저당 2021.02.03보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
따라서 최저매각가가 191,800,000원까지 떨어졌다는 사실만으로 “감정가 대비 30% 할인”이라고 해석하면 안 됩니다. 예상배당에서는 집행비용 3,485,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 188,314,800원이 배당되고, 보증금 중 91,685,200원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득액은 283,485,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-5 원흥동다세대주택 에이동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 박기용 (2020.11.30. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 2,919,649,888원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.03. 을구 3번 근저당권 · 이현술 · 채권최고액 9,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.02.03. 이현술 근저당입니다. 그 뒤의 곽동호 근저당, 현대캐피탈 가압류 3건, 함안군·고양시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권등기 자체가 2025년에 이루어졌다는 이유만으로 임차인을 후순위라고 보면 안 됩니다. 임차인 이성애는 말소기준권리보다 앞선 주민등록일자 2020.11.30과 점유, 확정일자 2020.11.17을 갖고 있어 매수인에게 대항할 수 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성애 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.30 / 2020.11.17 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 91,685,200원 |
2025.02.20. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구가 확인됩니다. 2025.03.10. 부기 경정으로 주민등록일자가 2020.11.30으로 정정 기록돼 있습니다. 임차권등기 경정사항은 별도의 임차인이 아니라 동일 임차권의 주민등록일자 정정입니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에서는 낙찰가가 떨어질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 반대로 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 유찰이 더 진행돼도 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 191,800,000원 | 91,685,200원 | 283,485,200원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 134,260,000원 | 148,419,640원 | 282,679,640원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 93,982,000원 | 188,109,676원 | 282,091,676원 |
현재 회차에서 실질취득액은 283,485,200원으로 감정가 274,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정에서도 282,679,640원, 3회 유찰 가정에서도 282,091,676원으로, 표면상 매각가는 크게 내려가지만 실질취득은 사실상 임차보증금 280,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 이 사건에서 “최저가가 더 내려가면 싸진다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,485,200원 |
| 1. 임차인 이성애 보증금 | 280,000,000원 | 188,314,800원 |
| 2. 근저당 · 이현술 | 9,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 곽동호 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 16,579,062원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 | 9,307,371원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈 | 8,936,680원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 2,919,649,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,485,200원과 임차인 배당 188,314,800원으로 매각대금 191,800,000원이 소진됩니다. 임차인의 미배당 보증금 91,685,200원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 건물의 제1층 제101호입니다.
- 입지. 고양시 덕양구 원흥동 소재 도래울중학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대·연립·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(궁말취락)·소로3류 접합, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액 계산. 현재 최저가 191,800,000원에 인수 예상액 91,685,200원을 더한 283,485,200원을 자금계획 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가는 134,260,000원으로 내려가지만 인수액은 148,419,640원으로 늘어 실질취득은 282,679,640원입니다.
- 임차권 원본 확인. 이성애의 임대차계약일 2020.11.14, 확정일자 2020.11.17, 주민등록일자 2020.11.30 및 2025.03.10 경정 내용을 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당에서 임차인이 얼마를 변제받는지에 따라 최종 인수액이 정해지므로 배당표와 낙찰 후 인수범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 주거용 다세대이므로 현재 점유관계와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “2.83억 실질취득”이 먼저다
이 물건의 표면 가격은 1회 유찰로 191,800,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이성애의 280,000,000원 보증금이 낙찰대금보다 크고, 현재 회차에서 91,685,200원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 그 결과 실질취득은 283,485,200원으로 감정가 274,000,000원도 웃돕니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 가정에서는 인수액이 148,419,640원, 3회 유찰 가정에서는 188,109,676원으로 커지면서 실질취득액은 각각 282,679,640원, 282,091,676원에 머뭅니다. 즉 낙찰가 하락분을 인수 보증금 증가가 대부분 상쇄합니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 선순위 임차보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하게 되는가가 판단의 출발점입니다.
