의정부지방법원 2026타경60734. 경기도 고양시 일산서구 탄현동의 탄현헤센스마트 제7층 제723호, 오피스텔입니다. 소유자는 장성은 씨이고, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가 9,700만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 3,327만원까지 내려왔습니다.

그러나 이 물건의 권리분석은 일반적인 압류·경매 말소 여부만 확인해서 끝낼 수 없습니다. 2024년 10월 22일 등기된 주택임차권이 2024년 12월 26일 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 임차인 안정은 씨는 2018년 10월 1일 전입·점유를 시작했고, 2024년 10월 22일 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

또한 이 사건에는 주택도시보증공사의 청구금액 111,497,127원과 임차보증금 110,000,000원이 각각 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 두 금액을 동일 채권이라고 단정하거나 단순 합산해서도 안 됩니다. 핵심은 임차인의 실제 배당액과 미배당 잔액을 확정하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아 있다

이 사건의 말소기준권리는 2024년 12월 26일 접수된 갑구 5번 국 압류입니다. 따라서 이 날짜를 기준으로 선후관계를 판단해야 합니다.

임차인의 전입신고 및 점유개시일은 2018.10.01.입니다. 임대차계약은 2018.09.29. 시작되었고, 이후 2020.10.07.과 2022.09.23.에 갱신된 것으로 등기되어 있습니다. 세 차례 확정일자는 각각 2018.10.02., 2020.10.12., 2022.09.26.입니다.

말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 갑구 6번 고양시 압류, 갑구 7번 강제경매개시결정, 갑구 8번 국민건강보험공단 압류는 모두 기준일 이후에 접수된 권리입니다. 다만 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 실제 법정 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 최신 보증금 1억 1,000만원

이 물건에는 실제 임차인 안정은 씨 1명이 확인됩니다. 임차권등기와 현황조사, 문건접수, 매각물건명세서에서 확인되는 동일 임차인입니다. 보증금은 계약 갱신에 따라 1차 1억원, 2차 1억 500만원, 3차 1억 1,000만원으로 기재되어 있습니다. 이는 동일 임차인의 순차적인 계약 금액이므로 세 금액을 합산하면 안 됩니다.

계약별 보증금: 1차 100,000,000원(2018.09.29.) · 2차 105,000,000원(2020.10.07.) · 3차 110,000,000원(2022.09.23.). 배당요구일은 2024.10.22.입니다.

다만 현재 산출된 배당표에는 임차인 안정은 씨의 배당액이 별도로 표시되어 있지 않고, 매각대금 대부분을 주택도시보증공사에 배당하는 계산이 제시되어 있습니다. 임차권등기와 확정일자, 배당요구 내역을 고려하면 이 배당 산식만으로 임차인 배당액을 확정해서는 안 됩니다.

③ 최저가와 실질취득액 — 3,327만원이 전부가 아니다

현재 최저매각가는 감정가 97,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰된 결과이지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 임차인의 최신 보증금이 110,000,000원으로 최저가보다 훨씬 크기 때문입니다.

실질취득액은 다음과 같이 계산해야 합니다.

이 사건의 경우 배당순위에 따라 결과가 달라지므로 두 가지 계산 상황을 구분해야 합니다.

위 두 계산은 배당순위가 확정되지 않은 상태에서의 비교 시나리오입니다. 두 상황을 동시에 적용하는 것이 아니며, 실제 임차인 배당액과 당해세 등 우선 배당 여부에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 33,270,000원 기준 · 임차인 배당 미반영 산식)

위 표의 채권 미배당액은 주택도시보증공사의 청구액 기준입니다. 임차인 안정은 씨의 보증금 110,000,000원은 별도의 인수 위험이며, 위 표에는 임차인 배당이 반영되어 있지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 최종 배당에서 별도 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다

현재는 3회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 선순위 임차보증금이 남아 있는 한 낮아진 낙찰가만큼 임차인 미배당 잔액이 커질 수 있습니다. 아래는 신청채권자 주택도시보증공사 기준의 회차별 배당 시나리오입니다.

⑥ 압류·채권관계 — 당해세와 배당순위 확인

등기부에는 말소기준권리인 국 압류 외에도 고양시와 국민건강보험공단의 압류가 확인됩니다. 경매개시결정은 주택도시보증공사가 신청했습니다.

일반적인 등기 순위와 별도로 세금에는 법정 우선순위가 적용될 수 있습니다. 특히 당해세에 해당하면 배당재원이 먼저 차감되어 임차인과 후순위 채권자의 배당액에 영향을 줄 수 있습니다. 국세·지방세의 체납내역과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 탄현역(경의중앙선) 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 오피스텔, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 건물로 지하 6층·지상 10층 규모입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 소화전 및 화재탐비설비, 승강기, 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 평지의 주상용 건부지입니다. 토지면적 2,066.4㎡, 공시지가 3,275,000원/㎡로 확인됩니다.
• 도로. 북측·서측·남측·동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고, 중로 및 소로와 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 대상 및 특정 용도 조건이 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 오피스텔이라는 용도와 실제 임차보증금 인수 위험을 함께 고려해야 합니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 오피스텔의 실거래를 대조하기 전에는 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확정. 3차 계약의 110,000,000원이 현재 유효한 보증금인지, 갱신계약서와 임대차 종료 여부, 실제 반환받은 금액이 있는지 확인하세요.
• 임차인 배당순위 재검증. 전입·점유 2018.10.01., 확정일자 2022.09.26., 임차권등기 2024.10.22., 말소기준 2024.12.26.의 순서를 확인하고 실제 배당액을 계산해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다는 기재와 미배당 보증금 인수 문구를 다시 확인하세요. 인수금액을 0원으로 전제해서는 안 됩니다.
• HUG 채권관계. 주택도시보증공사 청구액 111,497,127원의 발생 원인과 임차인 보증금의 관계, 대위변제 및 채권양도 여부를 확인하세요.
• 세금·압류. 국세·지방세 체납내역과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있다면 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 의무. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 잔여 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 매각 후 의무 승계 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 되어 있다고 현재 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현황조사와 실제 점유자, 열쇠·인도 상태를 별도로 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 오피스텔의 최근 실거래와 임대수요를 확인하세요. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 경쟁력을 판단하면 안 됩니다.
• 관리비 및 현장. 체납 관리비, 공용부분 부담, 시설 상태, 주차 및 실제 내부 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서, 배당요구 관련 문서를 서로 대조하세요.

맺으며 — “최저가 3,327만원”이 실제 취득가격은 아니다

이 물건은 세 차례 유찰되어 감정가 9,700만원에서 최저가 3,327만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 그러나 권리분석에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차권과 최신 보증금 1억 1,000만원입니다.

임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 인수 위험으로 확인되고, 매각물건명세서도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 보증금이 낙찰대금보다 크므로 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득원가가 그만큼 낮아진다고 볼 수 없습니다.

더욱이 현재 배당 산식에는 임차인 배당이 반영되지 않은 반면, 등기부와 매각물건명세서에는 선순위 임차인의 권리가 명확하게 나타납니다. 주택도시보증공사의 청구액, 임차인 보증금, 압류 및 당해세의 배당순위를 재검증하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.