의정부지방법원 2026타경60734. 고양시 일산서구 탄현동 ‘탄현헤센스마트’ 7층 723호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 67,900,000원으로 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰됐습니다. 표면적으로는 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차권을 먼저 봐야 합니다. 임차인 안정은은 2018년 10월 1일 전입·점유를 시작했고, 임차권등기에는 1차 100,000,000원, 2차 105,000,000원, 3차 110,000,000원의 보증금 증액 이력이 기재되어 있습니다.
말소기준으로 계산된 2024년 12월 26일 국세 압류보다 임차인의 전입·점유가 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다. 때문에 현재 최저가 67,900,000원만 보고 할인율을 계산하면 실제 부담을 크게 오판하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1559-1 탄현헤센스마트 7층 723호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 일현로41번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 지하6층/지상10층 중 7층 723호 |
| 소유자 | 장성은 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,497,127원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 말소기준은 2024.12.26. 국세 압류입니다. 그러나 안정은의 전입·점유개시는 2018.10.01., 최초 확정일자는 2018.10.02.입니다. 임차권등기는 2024.10.22. 접수됐으며 임차권등기명령은 2024.10.17.입니다. 즉 매각으로 소멸하는 후순위 압류들과 달리, 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2018.10.01 | 2022.09.26 3차 계약 | 대항력 有 | 확정일자·배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
임차권등기에는 계약이 세 차례 기재돼 있습니다. 1차 계약 보증금은 100,000,000원, 2차는 105,000,000원, 3차는 110,000,000원이며 확정일자도 각각 2018.10.02., 2020.10.12., 2022.09.26.로 확인됩니다. 배당요구는 2024.10.22. 접수됐습니다. 주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자이고, 안정은은 실제 임차인 1명으로 분석합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 싸지지 않는다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 “감정가 97,000,000원짜리를 67,900,000원에 산다”는 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 현재 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 배당 부족분이 커질 수 있습니다. 즉 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 대략 보증금 수준에서 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 45,219,327원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 65,222,667원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 79,225,006원 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,200원 |
| 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 111,497,127원 | 66,277,800원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 45,219,327원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 67,900,000원 중 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 신청채권자에게 배당되고, 45,219,327원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 여부는 별도로 반영해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 탄현역(경의중앙선) 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층/지상10층 건물의 7층 723호이며 급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측·서측·남측·동측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 업무용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,275,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 67,900,000원에만 할인율을 적용하지 말고 선순위 보증금 110,000,000원의 미배당 인수까지 합쳐 판단해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 임차보증금이 실제로 얼마 배당되고 얼마가 매수인에게 남는지 배당순위와 신청채권자 관계를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해야 합니다. 선차감액이 커지면 임차보증금 인수 부담도 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 금액 확인. 1차 100,000,000원 → 2차 105,000,000원 → 3차 110,000,000원으로 증액됐고 각 계약의 확정일자가 다르므로 배당 순위를 세부 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.09.19. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “67,900,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 유찰된 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 97,000,000원이 67,900,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 결론은 달라집니다. 안정은의 전입·점유는 2018.10.01.로 말소기준인 2024.12.26.보다 빠르고, 현재 임차보증금은 110,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건의 경제적 기준가격은 현재 최저가 67,900,000원이 아니라 실질취득 약 110,000,000원입니다. 보증금 자체가 감정가보다 13,000,000원 높고, 세금의 선차감 여부에 따라 실제 인수 부담이 더 불리해질 여지도 있습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높다. 이것이 의정부지방법원 2026타경60734의 핵심입니다.
