246,400,000원
275,000,000원
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의정부지방법원 2026타경60778. 파주시 문발동 ‘숲속길마을동문굿모닝힐’ 304동 8층 802호, 공부상 아파트입니다. 현재 소유자는 정호준이고, 2019.09.02 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득한 뒤 2019.10.25 삼성생명보험주식회사 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당과 2026.03.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 채권자 미배당과 매수인 인수를 구분하는 것입니다. 현재 최저가 246,400,000원 가정에서 상상인저축은행까지 전액 배당되지 않아 채권자 측 미배당이 78,049,600원 발생하지만, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 채권이 남는다고 해서 그 부족액이 낙찰자에게 따라오는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60778 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 560 숲속길마을동문굿모닝힐 304동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.881㎡ · 지상 12층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 정호준 (2019.09.02 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 상상인저축은행 / 116,556,334원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.10.25 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 200,200,000원이고, 2023.10.30 변경등기에는 채권최고액 186,600,000원이 기재되어 있습니다. 2021.10.14 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권 120,000,000원과 2026.03.24 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 점유는 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유현승 | 주거 | 2024.06.25 | 미상 | 미상 | 2026.06.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 유현승의 전입신고일 2024.06.25는 말소기준권리 2019.10.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.06.01 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 80.1% 가격이지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
같은 단지 ‘숲속길마을동문굿모닝힐(560)’의 전용 84.88㎡·84.92㎡ 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 309,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 구간인 최근 12개월 6건 평균 307,500,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 84.92㎡ | 1 | 348,000,000원 |
| 2025.10 | 84.88㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.09 | 84.88㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 84.88㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 10 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2025.05 | 84.88㎡ | 9 | 318,000,000원 |
| 2025.05 | 84.88㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2025.04 | 84.88㎡ | 11 | 321,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 307,500,000원 |
현재 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 평균의 80.1%입니다. 최신 2026.08 거래도 275,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현 회차는 최근 거래 기준으로도 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -1.3%이므로, 전체 평균 309,500,000원만 보고 가격 가점을 과하게 주는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 200,200,000원 | 200,200,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 120,000,000원 | 41,950,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 320,200,000원 중 예상 배당은 242,150,400원, 미배당은 78,049,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 삼성생명보험주식회사 근저당에는 2023.10.30 채권최고액 186,600,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당 단계에서는 최신 채권계산과 등기 내용을 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 78,049,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 150,934,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 201,954,305원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·연립주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 아파트이며 철근콘크리트구조, 지상 12층 건물 내 8층 802호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 남동측 약 20m, 동측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 숲속길마을동문굿모닝힐(560)은 382세대, 준공일 2005.12.19이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 유현승의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 가능성과 실제 배당 변동 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2019.10.25 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이며, 2023.10.30 채권최고액 186,600,000원 변경등기도 함께 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 현 회차 미배당 78,049,600원은 낙찰자의 인수금이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균 307,500,000원과 최신 거래 275,000,000원, 최근 추세 -1.3%를 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차 가능성을 고려해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부는 하락 추세 속 매수가격
이 물건은 권리구조가 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 유현승도 2024.06.25 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 현재 최저가 246,400,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 307,500,000원의 80.1%까지 내려와 현 회차에서 일정한 가격 메리트가 있습니다. 그러나 최신 거래가 275,000,000원이고 최근 추세가 -1.3%라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 감정가나 과거 고가 거래에 기대기보다 최신 실거래 흐름을 기준으로 보수적인 응찰 상한을 잡는 것이 이 사건의 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가능 — 다만 하락 추세는 할인해서 봐야 하는 물건입니다.
