수원지방법원 2025타경41662. 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 102동 2층 203호입니다. 감정가는 100,000,000원인데 최저매각가는 11,764,900원까지 내려왔습니다. 무려 6회 유찰 상태입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건은 을구 7번 임차권이 핵심입니다. 임차보증금 120,000,000원에 전입일자 2022.08.08, 확정일자 2022.07.19, 배당요구까지 갖춘 임차인으로 기록되어 있어 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
말소기준권리로 제시된 기준은 2024.01.12. 갑구 5번 가압류입니다. 그 뒤의 갑구 6번 가압류, 갑구 7번 강제경매개시결정, 갑구 8번 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인의 대항력은 2022.08.08. 전입을 기초로 하므로 기준권리보다 앞서고, 등기된 임차권은 매각으로 소멸하더라도 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 102동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 20층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 이우람 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 11,764,900원 (6회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 신재현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 소멸 권리와 인수 위험을 분리해야 한다
임차인 1명. 신재현은 주거용 임차권자로 기록되어 있고, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 임대차계약일자 2022.07.19, 주민등록일자 2022.08.08, 점유개시일자 2022.08.05, 확정일자 2022.07.19입니다. 등기부에는 2025.01.16. 주택임차권이 설정되어 있습니다.
임차인 권리 요약
| 임차인 | 점유/범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재현 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 有 | 有 | 108,846,868원 |
② 시세 비교 — 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 아니다
주은풍림 동일평형으로 맞춰진 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 93,583,333원, 최신 거래는 2026.08 95,000,000원입니다. 거래 범위는 85,000,000원~105,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.36㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 39.36㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2026.07 | 39.36㎡ | 10 | 89,500,000원 |
| 2026.07 | 39.36㎡ | 12 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 39.36㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 39.36㎡ | 16 | 96,500,000원 |
| 2026.06 | 39.36㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 39.36㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 39.36㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 39.36㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 39.36㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 39.36㎡ | 17 | 91,000,000원 |
| 평균 | 39.36㎡ | 12건 | 93,583,333원 |
최저매각가 11,764,900원만 보면 최근 12개월 평균 93,583,333원 대비 크게 낮습니다. 그러나 이 사건은 매수인 인수 108,846,868원이 별도로 발생하는 구조입니다. 따라서 최저가를 시세와 직접 비교하면 안 되고, 임차보증금 120,000,000원을 실질취득 기준으로 놓고 판단해야 합니다. 최신 거래 95,000,000원도 이 기준보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,764,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.2% 추정) | - | 611,768원 |
| 1. 임차인 신재현 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 11,153,132원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 2,256,209,684원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 503,963,700원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 신재현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인에게 11,153,132원이 우선배당되고 108,846,868원이 매수인 인수로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 정산은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용머리초등학교 남측 인근으로 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조, 철근콘크리트평슬라브위 철골박공지붕 20층 건물의 2층 203호이며, 위생급배수설비·도시가스 난방·승강기·소화전 등이 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 부정형의 아파트건부지이며 제3종일반주거지역, 자연녹지지역, 도시지역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에관한허가구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등의 제한도 확인됩니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물도 아닙니다.
- 환금성. 주은풍림은 2,615세대이며 2002.08.05 준공입니다. 최근 거래는 12건, 평균 거래가 93,583,333원, 평균 유찰 횟수 3.7회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 11,764,900원은 매수인 인수액 108,846,868원을 포함하지 않은 숫자입니다. 실질취득 판단은 임차보증금 120,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.07.19 계약, 2022.07.19 확정일자, 2022.08.08 전입, 2025.01.16 임차권등기 및 배당요구가 모두 확인되므로 대항력과 미배당 인수 범위를 반드시 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실제 보증금 지급과 임대차 체결 경위를 확인해야 합니다.
- 유찰 흐름. 현재 6회 유찰이며 단지 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 초저가만 보고 응찰하기보다 인수액과 실제 매입가치를 함께 계산해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 미반영되어 있으므로 실제 정산 과정에서 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 싸도, 실질취득은 싸지 않을 수 있다”
이 물건의 핵심은 11,764,900원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차권의 임차보증금이 120,000,000원이고, 현재 회차에서는 108,846,868원이 매수인 인수로 잡혀 있기 때문입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 93,583,333원, 최신 거래는 95,000,000원이므로 실질취득을 보증금 기준으로 판단하면 시세보다 높습니다.
반대로 등기부상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 소멸 여부만 보면 구조는 명확합니다. 결국 승부처는 임차보증금 인수의 실체와 그 인수액이 실제 시장가치보다 높은지입니다. 특히 임차권자와 강제경매 신청채권자의 이름이 동일하다는 경고가 있어 임대차의 진정성까지 확인하지 않고서는 현 회차 입찰을 단순 저가매수로 평가하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 오히려 시세를 웃도는 사건입니다.
