수원지방법원 2025타경41662. 안성시 공도읍 주은풍림아파트 102동 203호의 강제경매 사건입니다. 감정가 100,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 8,235,430원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 약 8.2%에 아파트를 취득할 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 신재현의 120,000,000원 보증금입니다.
신재현은 2022.08.05. 점유를 시작하고 2022.08.08. 주민등록을 마쳤으며, 2022.07.19. 확정일자를 받은 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리인 국민은행 가압류는 2024.01.12. 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서 역시 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 제102동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 서동대로 4079 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.36㎡ · 20층 건물 중 2층 |
| 단지규모 / 사용승인 | 2,615세대 · 2002.08.05. |
| 소유자 | 이우람 (2022.01.17. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 8,235,430원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신재현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 말소기준권리 | 2024.01.12. 주식회사 국민은행 가압류 (갑구 5번) |
| 대항력 임차인 | 신재현 · 보증금 120,000,000원 |
| 인수 예상액 | 112,312,808원 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
등기부상 과거 설정됐던 국민은행 근저당권과 한국델라글라스주식회사의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.01.12. 국민은행 가압류입니다. 뒤에 접수된 국민은행의 추가 가압류, 강제경매개시결정, 안성시 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
다만 2025.01.16. 등기된 신재현의 주택임차권은 등기일만 보고 단순히 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 임대차계약과 주민등록, 점유개시 시점이 모두 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수 조건이 명시돼 있습니다. 임차권등기의 등기순위보다 실제 대항력 취득 시점이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억2천만원이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신재현 | 건물의 전부 |
전입 2022.08.08. 확정 2022.07.19. 점유개시 2022.08.05. |
120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 2025.01.16. 임차권등기 및 배당요구가 확인되며, 보증금은 120,000,000원입니다. 임차권등기는 을구 7번입니다.
보증금 인수액은 낙찰가와 별개의 추가 부담입니다. 낙찰대금에서 집행비용을 제외한 배당금만큼 임차인의 미변제 보증금이 줄어드는 방식이므로, 전체 취득부담은 보증금 120,000,000원에 근접합니다. 위 실질취득액이 보증금보다 조금 높은 것은 추정 집행비용이 배당 전에 공제되기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 비싸다
주은풍림아파트는 2,615세대 규모이며, 비교 대상은 전용 39.36㎡ 동일 평형입니다. 최근 실거래 12건의 평균은 96,625,000원입니다. 최신 거래로 표시된 2026년 10월 거래가는 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 39.36㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.10 | 39.36㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2026.09 | 39.36㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2026.09 | 39.36㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2026.09 | 39.36㎡ | 5 | 103,000,000원 |
| 2026.09 | 39.36㎡ | 10 | 97,000,000원 |
| 2026.09 | 39.36㎡ | 10 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 39.36㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 39.36㎡ | 17 | 99,000,000원 |
| 2026.07 | 39.36㎡ | 10 | 89,500,000원 |
| 2026.07 | 39.36㎡ | 12 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 39.36㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 39.36㎡ | 12건 | 96,625,000원 |
실거래 범위는 89,000,000원~108,000,000원입니다. 최저가 8,235,430원은 최근 실거래 평균의 약 8.5%이지만, 이는 보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 취득부담 120,548,238원은 평균보다 23,923,238원 높고, 최근 시세의 약 124.8%입니다. 최신 표시 거래가인 95,000,000원과 비교해도 25,548,238원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,235,430원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 548,238원 |
| 1. 임차인 신재현 보증금 | 120,000,000원 | 7,687,192원 |
| 2. 국민은행 가압류 (갑구 5번) | 2,256,209,684원 | 0원 |
| 3. 국민은행 가압류 (갑구 6번) | 503,963,700원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 신재현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수보증금 | 120,000,000원 | 112,312,808원 |
집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다. 신재현은 임차인이면서 경매신청채권자이므로 동일한 보증금채권의 중복 계산 여부를 주의해야 합니다. 신청채권자 항목의 별도 배당 0원은 보증금 120,000,000원이 추가로 존재한다는 의미가 아닙니다. 가압류 채권의 미배당액도 임차보증금 인수액과 동일하게 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 거의 같다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가 하락으로 임차인에게 돌아가는 배당금이 감소하면, 그만큼 매수인이 떠안는 보증금 잔액이 늘어납니다. 실제 취득비용은 매각가격이 아니라 120,000,000원 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (7회 유찰) | 8,235,430원 | 112,312,808원 | 120,548,238원 |
| 8회 유찰 시 | 5,764,801원 | 114,738,965원 | 120,503,766원 |
| 9회 유찰 시 | 4,035,360원 | 116,437,276원 | 120,472,636원 |
각 실질취득액은 해당 회차의 최저매각가와 예상 인수액을 합산했습니다. 실제 배당 결과와 매각가격에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 용머리초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아파트로 20층 건물 중 2층에 위치합니다. 위생급배수설비, 도시가스 난방, 승강기 및 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 성장관리권역 등이 표시돼 있으며, 자연녹지지역, 학교보호구역 등 관련 토지이용계획상 제한도 확인 대상입니다. 공시지가는 981,800원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 수선상태와 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 2,615세대 규모 단지이고 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 제시된 최근 거래는 89,000,000원에서 108,000,000원까지 차이가 있어, 층과 개별 상태를 고려한 가격 검토가 필요합니다. 본건의 실질취득액은 이 거래 범위의 최고가보다도 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 7번 주택임차권과 보증금 120,000,000원의 미변제 잔액 인수 조건을 가장 먼저 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차인의 전입일 2022.08.08., 점유개시일 2022.08.05., 확정일자 2022.07.19. 및 말소기준권리 2024.01.12.의 선후관계를 대조해야 합니다.
- 실제 임대차관계 조사. 신재현이 임차인과 경매신청채권자로 동시에 등장하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 신청채권의 성격, 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 여부는 사실관계 확인 없이 단정할 수 없습니다.
- 실질취득액으로 입찰 판단. 현재 최저가 8,235,430원만으로 수익성을 평가하지 말고 예상 인수액 112,312,808원을 합친 120,548,238원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득액이 약 1억2천만원이라는 점을 고려해야 합니다. 단순한 회차 하락은 가격 경쟁력 확보와 다릅니다.
- 배당 및 조세 확인. 예상 집행비용과 우선변제액은 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 안성시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 그 우선순위를 확인해야 합니다.
- 점유·인도 및 관리비 확인. 현재 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관리사무소와 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관계 서류를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “823만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가가 곧 취득가격이라는 착각입니다. 감정가 100,000,000원짜리 아파트가 7회 유찰돼 8,235,430원까지 내려갔다는 사실만 보면 매우 저렴한 물건처럼 보입니다. 그러나 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 매각물건명세서에도 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
현재 예상배당을 적용하면 매수인이 인수할 금액은 112,312,808원, 낙찰가를 합친 실질취득은 120,548,238원입니다. 이는 최근 동일 평형 실거래 평균 96,625,000원의 약 124.8%로, 시세보다 높은 비용을 부담하는 구조입니다. 추가 유찰이 이어져도 인수보증금이 증가해 실질취득액은 크게 달라지지 않습니다.
권리 위험은 높고 가격 메리트는 부족합니다. 임대차의 진정성 및 보증금 인수 조건을 원본으로 확인해야 하며, 현재 명시된 권리관계와 배당 가정을 기준으로는 보수적으로 입찰을 피하는 판단이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 임차보증금의 실제 인수 여부와 그 금액을 포함한 총취득비용입니다.
