현재 최저가는 감정가 623,000,000원에서 1회 유찰된 436,100,000원입니다. 임차인 임종률의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 실거래 시세가 없어 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다.
의정부지방법원 2026타경60804. 파주시 야당동 연세프라자 1층 102호로, 감정평가상 제2종근린생활시설-일반음식점 1개 호수로 이용 중인 근린시설입니다. 권리관계의 중심은 2019.09.11. 설정된 동서울농업협동조합 근저당권 546,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 신한카드 가압류, 동서울농업협동조합 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단과 파주시의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 임종률 1명이 확인됩니다. 주거 용도로 조사됐고 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,500,000원, 전입일은 2020.11.25.입니다. 전입이 2019.09.11. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.06.18. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 별도로 단정하지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60804 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1074-2 연세프라자 1층 102호 · 경기도 파주시 경의로 1100 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설-일반음식점 1개 호수 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층, 지상8층 · 제1층 제102호 |
| 소유자 | 양준승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 436,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 동서울농업협동조합 / 468,709,752원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기부에는 과거 신한캐피탈주식회사 근저당과 주식회사하나은행 근저당이 있었지만 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.09.11. 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 매수인 승계는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임종률 | 주거 | 2020.11.25 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확정일자 확인되지 않음 | 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 623,000,000원, 현재 최저가는 436,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 186,900,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 근린시설은 같은 건물이라도 위치·전면폭·점포 가시성·임대료·공실·업종 제한 등에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 입찰가 판단은 실제 상가 거래와 임대수익 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 436,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,761,000원 |
| 2. 근저당 · 동서울농업협동조합 | 546,000,000원 | 429,339,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,516,477원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동서울농업협동조합 | 64,575,908원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 436,100,000원 가정 시 채권자 총 청구 630,092,385원 중 429,339,000원이 배당되고, 총 미배당은 200,753,385원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 북서측 인근으로, 주변은 음식점·카페·의원 등 각종 근린생활시설이 주를 이루며 배후에 아파트가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 35m, 동측 약 15m 도로와 남측 약 8m 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 사다리형의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,948,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 지하2층·지상8층 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 현재 제1층 제102호는 제2종근린생활시설인 일반음식점 1개 호수로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 436,100,000원 | 429,339,000원 | 200,753,385원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 305,270,000원 | 300,196,220원 | 329,896,165원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 213,689,000원 | 209,897,354원 | 420,195,031원 | 0원 |
유찰이 이어져도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 배당재원이 줄어 채권자의 미배당액은 200,753,385원 → 329,896,165원 → 420,195,031원으로 커집니다. 이는 채권자 배당 구조의 변화이고, 낙찰자가 해당 미배당 채권을 떠안는다는 뜻은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 연세프라자와 야당역 인근 1층 근린시설의 실제 매매 사례를 확인하세요.
- 임대수익 확인. 현재 일반음식점으로 이용 중이므로 실제 임대차 조건, 보증금·월세, 공실 가능성과 영업 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 임종률은 대항력이 없지만 점유가 확인된다면 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 발생할 수 있습니다.
- 최우선변제 확인. 배당 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았다고 명시돼 있으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 압류 관련 세금 확인. 국민건강보험공단·파주시 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 2019.09.11. 동서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임종률의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 권리 리스크는 낮은 편입니다.
다만 현재 최저가 436,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 투자 매력을 판단할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래·임대수익 수치가 없고, 대상은 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 입찰 판단의 승부처는 야당역 상권의 실제 매매가와 임대수익, 그리고 현장 점유·영업 상태를 얼마만큼 확인하느냐입니다.
