의정부지방법원 2026타경60825. 경기도 파주시 목동동 842, 가재울로 22의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 3층 건물 안에 다가구 5세대가 이용 중이며, 1층 101호, 2층 201·202호, 3층 301·302호로 나뉘어 있습니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2019.08.07. 금촌농업협동조합 근저당권입니다. 현재 소유자 김동영의 소유권이전은 2020.01.10., 임차권등기와 확인된 점유자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 이름과 전입일이 특정된 임차·점유자들은 대항력이 없고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 별도로 확인되는 전입일·보증금 미상 주거 점유자입니다. 이 사람은 자료만으로 대항력 유무를 판정할 수 없으므로 ‘대항력 없음’으로 묶어 처리하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 842 · 경기도 파주시 가재울로 22 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 3층 건물 · 다가구 5세대 이용 |
| 토지 | 대 253.1㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김동영 (2020.01.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,162,564,600원 / 813,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최우석 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 미상 점유자는 별도 확인
말소기준은 2019.08.07. 금촌농업협동조합 근저당권입니다. 장신애의 295,000,000원 임차권등기와 최우석의 225,000,000원 임차권등기는 각각 2024.09.13., 2025.02.18. 등기됐고, 두 사람의 전입 역시 2022년으로 기준권리보다 늦습니다. 등기상 두 임차권은 매각으로 소멸합니다. 2026.03.30. 강제경매개시결정도 후순위로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 함정자 | 101호 | 2023.05.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안서휘 | 201호 | 2025.03.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창민 | 202호 | 2024.01.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영선 | 301호 | 2023.10.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연희 | 302호 | 2025.05.02. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장신애 | 3층 약 72㎡(302호) | 2022.08.26. | 295,000,000원 | 없음 | 확정일 2022.08.16. | 없음 |
| 최우석 | 2층 약 68.22㎡(201호) | 2022.05.02. | 225,000,000원 | 없음 | 확정일 2022.03.28. | 없음 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어, 현재 확인되는 임차·점유 관련 인원은 실제 임차·점유자 8명으로 봅니다. 이 가운데 이름과 전입일이 확인된 7명은 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 마지막 주거 점유자는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 813,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,538,000원 |
| 1. 근저당 · 금촌농업협동조합 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최우석 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,262,000원 |
현재 회차 813,800,000원에서는 채권자 청구 합계 571,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 232,262,000원이 계산됩니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 권리관계가 확인될 경우 실제 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 813,800,000원 | 571,000,000원 | 0원 | 232,262,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 569,660,000원 | 561,563,400원 | 9,436,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 398,762,000원 | 392,379,332원 | 178,620,668원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 최우석의 청구 220,000,000원까지 모두 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 210,563,400원으로 내려가고, 3회 유찰 시에는 41,379,332원으로 줄어듭니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다. 현재 계산상 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청암초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대단위 아파트단지·단독 및 다가구주택·주상복합건물·근린생활시설·학교·근린공원이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층, 외벽 석재붙임 및 일부 치장벽돌붙임, 하이샷시 창호이며 급·배수, 위생, 도시가스난방, 옥내주차장 설비가 있습니다.
- 이용. 1층 101호, 2층 201·202호, 3층 301·302호의 다가구 5세대가 거주하는 형태입니다.
- 토지·규제. 대 253.1㎡, 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로2류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,336,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 최우선 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자는 대항력 가능·미상입니다. 전입세대열람과 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
- 임차보증금 원문 대조. 장신애 295,000,000원, 최우석 225,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 둘 다 현재 자료상 대항력은 없지만 배당요구와 실제 임대차관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 최우석 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일하게 나타나므로 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성을 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 감정평가서의 제시외 건물 범위와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 813,800,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 명도 난도. 다가구 5세대 이용 건물이고 여러 점유자가 확인되므로 권리 인수와 별개로 실제 인도·명도는 단일세대 물건보다 복잡할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일은 2026.08.28.입니다. 입찰 직전 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사와 사건기록을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸형이지만, 안전형으로 단정하기엔 한 칸이 비어 있다”
이 사건의 큰 줄기는 단순합니다. 2019.08.07. 금촌농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강제경매와 임차권등기는 소멸합니다. 이름과 전입일이 확인된 임차·점유자도 모두 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당모형 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 다가구 5세대 건물에서 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 주거 점유자가 남아 있습니다. 그 사람만큼은 대항력 가능·미상입니다. 또한 신청채권자와 임차권자 최우석이 동일하다는 관계도 사건기록 확인이 필요합니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼, 현재 최저가가 싸다는 판단도 유보해야 합니다. 결론은 등기상 후순위 소멸은 긍정적, 미상 점유자와 다가구 명도·가격 검증은 보수적으로입니다.
