의정부지방법원 2026타경60845. 경기도 파주시 법원읍 법원리 591-3에 위치한 지상 4층 다세대주택의 3층 301호입니다. 소유자는 정다연이며, 2021년 5월 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 55,680,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 여러 채권자의 가압류가 추가되었고, 2026년 3월 에이치에프아이오사유동화전문 유한회사의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

눈길을 끄는 부분은 가격입니다. 감정가 81,000,000원인 물건이 3회 유찰되어 27,780,000원에 입찰할 수 있는 상태입니다. 그러나 감정가보다 크게 내려갔다는 사실과 현재 시장에서 저렴하다는 판단은 다릅니다. 특히 이 물건은 주변에 단독주택·창고·농경지가 혼재하는 지역의 소규모 다세대주택이므로 실제 거래 가능한 가격과 향후 매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

현재 권리분석의 출발점은 2021.05.24. 중소기업은행 근저당권입니다. 이전 소유자 시기의 근저당권과 경매개시결정 등은 과거 매각 과정에서 말소되었으며, 현재 살아 있는 후순위 가압류·압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 4명, 보증금 미상

현황조사에서 4명의 전입이 확인됩니다. 모두 전입일이 2024.02.14.로 같으며, 말소기준 근저당권 설정일인 2021.05.24.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력이 인정되기 어렵습니다. 다만 각자의 실제 점유 여부·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

현황조사에 기재된 전입자 4명입니다. 보증기관의 대위변제·승계신고로 분류된 사람은 없습니다. 전입자 수가 독립된 임대차계약의 수를 확정하는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34.3%가 시세 34.3%는 아니다

감정가는 81,000,000원, 현재 최저매각가는 27,780,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 감정가의 34.3% 수준으로 낮아졌습니다. 하지만 감정가는 평가 시점의 가치 판단이고, 실제 시장에서 거래될 수 있는 가격과 반드시 일치하지는 않습니다.

4회·5회 유찰 시 금액은 후속 회차 가정이며 실제 매각가격이나 유찰을 보장하는 수치는 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,780,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 900,040원을 제외하면 중소기업은행 근저당권에 26,879,960원이 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 채권자들은 배당받지 못하며, 소유자 잔여금도 없습니다.

근저당권 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 실제 채권잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 파주시 압류 관련 조세의 법정 우선순위에 따라 실제 배당 순서도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 법원읍 법원리 소재 법원2리 마을회관 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택·소규모 창고·농경지 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕의 지상 4층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 완만한 경사의 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 파주이이유적 500m 이내의 역사문화환경보존지역으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 규제도 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황 모두 다세대주택으로 이용 중이고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 유지·보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 단독주택·창고·농경지가 혼재한 입지의 다세대주택입니다. 대규모 아파트 단지처럼 표준화된 시세를 적용하기 어려울 수 있어, 유사 물건의 실제 거래가격과 매물 소화기간을 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 81,000,000원 대비 최저가가 27,780,000원으로 낮아졌지만, 이 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 법원리 인근의 유사 다세대주택 실거래와 현재 매도호가를 먼저 비교하세요.
• 전입자 4명 조사. BASTON JESTER BENSON, SANCHEZ JOHN REY, LUBREZA GESTONI, GABALES JOVEN의 전입일은 모두 2024.02.14.입니다. 실제 거주 여부, 임대차계약 당사자, 계약기간, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 재확인. 2021.05.24. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 전입과 등기권리의 선후관계를 다시 대조하세요.
• 채권 승계관계. 경매신청채권자와 말소기준 근저당권자가 다릅니다. 채권양도·승계 및 배당 권원 관련 서류를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 가압류. 130,000,000원 가압류의 원인과 관련된 임대차·보증채무관계를 확인하세요. 가압류 등기만으로 임차인 보증금이나 피해자 지위를 추정하지 마세요.
• 조세 압류. 2026.05.27. 파주시 압류가 존재합니다. 관련 조세의 종류·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 배당 계산상 인수금은 0원이지만 실제 점유자가 있다면 명도 문제가 남을 수 있습니다. 점유자와의 협의 가능성, 인도명령 요건 및 비용을 점검하세요.
• 물건 상태. 내부 누수·결로·난방·급배수·창호·공용부분 상태와 수리 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비와 공용부분 관련 비용의 승계 가능성을 확인하고 예상 취득비용에 반영하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 19,446,000원, 5회 유찰 시 13,612,200원으로 제시되어 있습니다. 다만 추가 유찰이 반드시 발생하는 것은 아니므로 실제 매각기일과 최저가를 다시 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 경매기록을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유관계

이 물건은 권리관계와 가격의 매력이 서로 다른 방향을 가리킵니다. 2021년 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금은 0원입니다. 등기상 소멸권리의 선후관계는 비교적 명확합니다.

하지만 감정가 81,000,000원에서 최저가 27,780,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 3회 유찰은 신중한 가격 검증이 필요한 신호이고, 실제 시장 거래가격과 환금성이 확인되지 않았습니다. 여기에 보증금과 임대차관계가 미상인 전입자 4명의 점유 문제도 남아 있습니다.

총 채권 미배당 예상액은 233,853,352원에 달합니다. 이 금액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 후순위 채권관계가 복잡하고 조세·점유 관련 확인사항이 있다는 점은 입찰 전에 충분히 고려해야 합니다.

결론은 ‘등기상 소멸구조는 양호, 가격·점유 검증은 필수’입니다. 감정가 대비 하락폭이 크더라도 무조건적인 저가매수로 평가할 수는 없습니다. 실제 거래가격, 임대차관계, 명도 가능성과 현장 상태를 확인한 후에야 이 최저매각가가 합리적인지 판단할 수 있습니다.