의정부지방법원 2026타경60845. 파주시 법원읍 법원리 591-3의 3층 301호, 공부 및 현황상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 정다연이고, 2021.05.24 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 55,680,000원이며 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 김포고촌농업협동조합·경기신용보증재단·옥과농업협동조합·주택도시보증공사의 가압류와 파주시 압류, 에이치에프아이오사유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 시나리오 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60845 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 591-3 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 지상4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 정다연 (2021.05.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 56,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 47,789,851원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기소 | 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
핵심은 2021.05.24 중소기업은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 55,680,000원이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부에 과거 근저당권·압류·이전 경매 기록이 다수 존재하지만, 해당 권리들은 이미 말소됐거나 2021.05.24 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 조사된 4명, 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BASTON JESTER BENSON | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SANCHEZ JOHN REY | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LUBREZA GESTONI | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| GABALES JOVEN | 2024.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 임차인은 4명이며 모두 전입일이 2024.02.14로 동일합니다. 말소기준권리인 2021.05.24 중소기업은행 근저당권보다 뒤에 전입했으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 배당되지 못하더라도 대항력에 기해 매수인에게 보증금 반환을 요구하며 점유를 계속할 수 있는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,420,600원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 55,680,000원 | 55,279,400원 |
| 3. 가압류 · 김포고촌농업협동조합 | 4,487,366원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 옥과농업협동조합 | 20,565,946원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 260,733,312원, 총 예상배당은 55,279,400원, 미배당액은 205,453,912원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으나, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 법원2리 마을회관 북측 인근입니다. 주위는 단독주택·소규모 창고·농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상4층 건물의 제3층 제301호입니다. 기본적인 위생·급배수·소화·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 인접지 대비 완만한 경사의 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.05.24 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
- 임차인 4명 점유 확인. BASTON JESTER BENSON, SANCHEZ JOHN REY, LUBREZA GESTONI, GABALES JOVEN의 현재 실제 점유 여부와 퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 4명 모두 전입일은 2024.02.14로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·우선변제 관계는 매각물건명세서와 배당요구 내용을 추가 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 부족 인지. 현재 회차에서도 총 채권 260,733,312원 중 205,453,912원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 이해관계인이 많은 사건이라는 점을 감안해야 합니다.
- 현장 접근성. 동측 약 4미터 포장도로 접면, 주변 단독주택·소규모 창고·농경지 혼재 환경과 실제 차량 접근·주차 상황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 승부처는 점유 확인”
이 사건의 권리구조는 기준이 분명합니다. 2021.05.24 중소기업은행 근저당권 이후 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현황조사상 임차인 4명도 2024.02.14 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당 시나리오상 실질취득액은 현재 최저가 56,700,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 다세대주택이고 실제 조사된 점유자가 4명입니다. 보증금·확정일자·우선변제 관계가 확인되지 않았으므로, 권리상 인수 없음만 보고 명도까지 단순하다고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 점유관계는 반드시 확인해야 하는 사건. 현재 회차는 감정가 81,000,000원에서 1회 유찰된 56,700,000원 조건이며, 가격 판단보다 권리·점유 확인을 먼저 끝내는 것이 핵심입니다.
