의정부지방법원 2026타경60872. 경기도 고양시 일산서구 대화동 킨텍스아이파크 803동 13층 1305호 아파트입니다. 전용면적은 84.8713㎡이고, 20층 건물 중 13층입니다. 사용승인일은 2003.06.30이며 등기부상 소유자는 윤준현입니다. 감정가는 530,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 371,000,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
권리관계는 등기 건수만 보면 복잡해 보입니다. 2023년 이후 중소기업은행 근저당 2건, 윤영태 근저당, 신용보증기금·경기신용보증재단·농협은행·농업협동조합중앙회·서울보증보험 등의 가압류가 연달아 잡혀 있습니다. 그러나 기준점은 명확합니다. 2023.03.08 을구 12번 중소기업은행 근저당 288,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 순위가 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 을구 13번 근저당의 신용보증기금 일부 대위변제와 한국자산관리공사로의 지분 이전 역시 후순위인 을구 13번 권리에서 파생된 변동으로, 말소기준보다 앞선 독립 인수권리를 새로 만들지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60872 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2583 킨텍스아이파크 803동 13층 1305호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 송포로 11 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8713㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 13층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2003.06.30 · 킨텍스아이파크(8) 229세대 |
| 소유자 | 윤준현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 371,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 245,694,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 기준점 이후다
현재 임차인 없음. 과거 2009.05.18 김효열 명의의 전세권 30,000,000원이 있었지만 2013.08.13 해지로 말소됐습니다. 과거 한미은행·한국씨티은행·대연 계열 근저당과 2022년 윤영태 근저당도 현재 경매의 말소기준 성립 전에 모두 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.03.08 중소기업은행 근저당입니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래보다 아래
같은 단지 동일면적 84.87㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 491,500,000원이고, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 10건 평균은 492,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 467,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 1.6% 상승으로, 하락 추세가 확인되는 물건은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 14 | 467,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 16 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 1 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 9 | 507,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 9 | 507,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2025.12 | 84.87㎡ | 10 | 485,000,000원 |
| 2025.11 | 84.87㎡ | 10 | 525,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 12 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 84.87㎡ | 10 | 482,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 2025.06 | 84.87㎡ | 1 | 440,000,000원 |
현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 371,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 492,800,000원의 75.3%이고, 최신 거래 467,000,000원보다 96,000,000원 낮은 수준입니다. 최근 거래 전체 범위가 395,000,000원~530,000,000원인데 현 최저가는 그 최저 거래보다도 24,000,000원 아래입니다.
③ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 중소기업은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 중소기업은행 | 715,200,000원 | 77,006,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 윤영태 | 110,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 284,750,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 경기신용보증재단 | 127,800,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행주식회사 | 45,385,791원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 181,543,165원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 197,357,628원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 109,280,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,059,317,384원 중 채권자 예상배당은 365,006,000원이고, 미배당은 1,694,311,384원입니다. 매각대금 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 371,000,000원 | 365,006,000원 | 1,694,311,384원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 259,699,999원 | 255,264,199원 | 1,804,053,185원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 181,789,999원 | 178,444,939원 | 1,880,872,445원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 245,694,636원이 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에도 충족되지만, 3회 유찰 시 181,789,999원 구간에서는 신청채권자 청구액이 전액 충족되지 않는 시나리오로 바뀝니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 대화고등학교 남동측 인근. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 및 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 원거리에 3호선 대화역 및 GTX-A 킨텍스역이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 13층, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 주거용 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계됩니다. 공시지가는 1,958,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·계획관리지역·지구단위계획구역(대화구역), 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 이용상태는 아파트입니다.
- 주소 확인. 본건은 803동으로서 현황·등기사항전부증명서·제시목록상 대화동 2583 지번을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.03.08 을구 12번 중소기업은행 근저당 288,000,000원이 기준입니다. 이후 을구 13·14번과 갑구 가압류의 순위를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 을구 13번 이전관계 확인. 신용보증기금 67,073,057원 일부 대위변제와 한국자산관리공사로의 지분 이전이 있으므로 배당기일의 실제 채권자 명의와 배당관계를 확인하세요.
- 점유 확인. 현재 임차인 등록은 없지만 실제 인도·명도 절차를 위해 현장 점유 상태는 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 현재 최저 371,000,000원은 최근 12개월 평균 492,800,000원의 75.3%, 최신 거래 467,000,000원의 약 79.4%입니다. 감정가 할인율보다 이 최근 거래 기준을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 거래 편차. 동일면적 최근 거래는 395,000,000원부터 530,000,000원까지 편차가 있으므로 층·향·내부상태 차이를 별도 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용 제한사항이 기재되어 있으므로 취득 목적과 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리도 가격도 현재 회차는 경쟁력이 있다”
이 물건의 핵심은 권리관계가 많다는 외형에 겁먹기보다 말소기준의 위치를 정확히 잡는 것입니다. 기준은 2023.03.08 중소기업은행 근저당이고, 현재 문제 되는 다수의 근저당·가압류는 그 이후입니다. 임차인도 없고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 단순한 감정가 할인 이상의 근거가 있습니다. 실질취득 371,000,000원은 최근 12개월 평균 492,800,000원의 75.3%이며, 최신 2026.08 거래 467,000,000원보다 96,000,000원 낮습니다. 최근 가격 추세도 이전 구간 대비 1.6% 상승으로 하락장이 아닙니다. 따라서 권리상 인수 부담이 없고, 최근 실거래 대비 가격도 낮아진 A등급 후보입니다. 다만 을구 13번의 채권 이전관계와 실제 점유, 규제사항은 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
