140,700,000원
의정부지방법원 2026타경60885. 고양시 덕양구 내유동 발렌시아 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 최저가 140,700,000원만 보고 접근하면 권리구조를 잘못 읽기 쉽습니다. 김도현은 2021.08.30. 전입·점유를 시작했고 임차보증금은 190,000,000원입니다. 등기상 임차권은 말소기준인 2024.10.11. 대구광역시동구청 압류보다 앞서 있어 선순위 임차권입니다.
배당계산만 적용하면 매각대금 140,700,000원에서 집행비용 2,769,800원을 먼저 공제한 뒤 김도현에게 137,930,200원이 배당되고, 보증금 중 52,069,800원이 남습니다. 이 금액은 통상 매수인 인수 위험이 됩니다. 하지만 2026.04.20. 제출된 확약은 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 265 발렌시아 4층402호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 내유길80번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2·발코이 · 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 최세영 · 2021.09.14. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,640,258원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
현재 말소기준권리는 2024.10.11. 대구광역시동구청 압류입니다. 2018.04.20. 신한은행 근저당권 111,100,000원은 2021.09.13. 이미 말소됐습니다. 김도현의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 권리지만, 2026.04.20. 확약으로 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출됐습니다.
| 임차인 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도현 | 전입·점유 2021.08.30 확정일자 2021.08.03(경정) | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 2026.04.20. 확약으로 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 조창희 | 전입 2025.11.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 실질취득 — 낙찰가 140,700,000원으로 보는 이유
현재 회차의 룰상 계산은 낙찰가 140,700,000원 + 미배당 보증금 52,069,800원입니다. 선순위 임차권만 놓고 보면 단순 합계가 커지는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 확약서가 있어 김도현의 미배당 보증금 반환청구권이 남지 않는 조건이므로, 실제 매수인의 경제적 부담은 낙찰가 140,700,000원 + 실질 인수 0원, 즉 실질취득 140,700,000원으로 판단합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 140,700,000원 | 52,069,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 98,490,000원 | 93,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,943,000원 | 122,697,974원 | 0원 |
룰상 인수액은 매각가가 낮아질수록 증가하지만, 김도현에 대한 2026.04.20. 확약이 동일하게 적용되는 한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 이번 사건에서는 최저가가 내려간다고 해서 김도현 보증금 때문에 실질취득액이 190,000,000원으로 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 김도현 보증금 | 190,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,640,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김도현에게 137,930,200원이 배당되고 52,069,800원이 부족합니다. 이 부족분은 일반적인 선순위 임차권이라면 매수인 인수 대상이지만, 2026.04.20. 확약에 따라 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 북동측 인근. 주위는 다세대주택 등 주거용이 주를 이루고 일부 농경지 및 공업용 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 기준으로 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2·발코이 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 4층 402호이며 외벽은 외장 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접하고 있으며 계통성은 보통입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업zone)·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문언이 실제 매각조건에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 김도현 임차권 확인. 보증금 190,000,000원, 전입·점유 2021.08.30., 등기 경정된 확정일자 2021.08.03.을 원본과 대조해야 합니다.
- 조창희 점유 확인. 전입일은 2025.11.19.로 말소기준 2024.10.11. 이후여서 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 대구광역시동구청 압류와 고양시 압류가 존재하므로 실제 조세채권액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등은 예상배당표에 반영되지 않았으므로 최종 배당순위와 금액은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 권리분석은 표면적으로는 부담스럽습니다. 김도현의 보증금이 190,000,000원이고, 임차권이 2024.10.11. 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 현재 최저가 기준 배당 부족분도 52,069,800원입니다. 하지만 2026.04.20. 확약으로 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
조창희는 2025.11.19. 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 따라서 확약이 매각조건대로 유효하게 적용된다면 현재 회차의 실질취득은 140,700,000원입니다. 다만 이 사건은 권리안전성이 확약서에 크게 의존하므로, 확약 원문·매각물건명세서·임차권등기 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 최종 의사결정의 핵심입니다.
