의정부지방법원 2026타경60885. 경기도 고양시 덕양구 내유동 발렌시아 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 68,940,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3% 수준입니다.
하지만 이 물건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 김도현의 보증금은 190,000,000원이고, 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있습니다. 현재 최저가에 낙찰되고 확약이 적용되지 않는다면 배당받지 못하는 보증금 122,700,920원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.
확약 전 기준으로 계산하면 낙찰가 68,940,000원에 미배당 인수액 122,700,920원을 더한 실질취득액은 191,640,920원입니다. 즉, 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 반대로 HUG 확약이 김도현 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 잔존 보증금반환청구권 인수액은 0원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 265 발렌시아 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 중 4층 402호 · 방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 |
| 소유자 | 최세영 (2021.09.14. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,940,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 208,640,258원 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 압류 · 대구광역시동구청 · 2024.10.11. |
| 매각기일 | 2026.11.11. |
| 등기부 발급일 | 2026.08.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 압류, 핵심은 선순위 임차권
이 사건의 말소기준권리는 갑구 6번 2024.10.11. 대구광역시동구청 압류입니다. 을구 1번 신한은행 근저당권(채권최고액 111,100,000원)은 2018.04.20. 설정됐지만 2021.09.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 인수하는 존속 근저당권은 아닙니다.
말소기준권리 이후 설정된 갑구 7번 고양시 압류(2025.08.27.)와 갑구 8번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.04.06.)은 매각으로 소멸할 권리입니다. 말소기준 압류 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.
별도 점유자 조창희는 2025.11.19. 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 현재 점유 형태와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
등기부 을구 3-2번은 기존 을구 3번 김도현 임차권의 경정등기입니다. 2024.09.09. 경정으로 확정일자 2021.08.03.이 확인되므로 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 1억 9천만 원 보증금과 HUG 확약
실제 확인되는 임차인은 김도현과 조창희, 총 2명입니다. 두 사람의 권리관계는 구분해서 판단해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도현 주거 · 전유부분 전부 · 임차권등기 |
190,000,000원 | 2021.08.30. 2021.08.03. (경정) |
있음 | 있음 배당요구 2023.11.29. |
확약 전 122,700,920원 확약 이행 시 0원* |
| 조창희 현황조사·매각물건명세서상 점유자 |
미상 | 2025.11.19. 확정일자 미상 |
없음 | 미확인 | 대항력 인수 없음 보증금·점유관계 확인 필요 |
김도현 임차인 — 확약서가 인수액을 바꾸는 구조
김도현의 임대차계약일은 2021.07.31., 전입 및 점유개시일은 2021.08.30., 임차보증금은 190,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.11.29. 접수됐고, 배당요구도 확인됩니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
현재 최저매각가 68,940,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면 집행비용 1,640,920원을 제외한 금액 중 김도현에게 67,299,080원이 배당됩니다. 보증금에서 부족한 금액은 122,700,920원입니다.
이 확약이 김도현 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 미배당 122,700,920원은 매수인이 인수할 잔존 임대차보증금이 아닙니다. 따라서 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
조창희 점유 — 확약과 별개로 확인할 사항
조창희는 2025.11.19. 전입으로 2024.10.11. 말소기준권리 이후에 전입했습니다. 대항력은 없는 것으로 판단되므로 김도현과 같은 보증금 인수 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 현재 점유 상태와 임대차계약의 실체를 현장 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
* 확약서의 효력이 김도현 임차권에 인정되고 잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 한 권리분석상 인수액입니다. 확약 전 배당계산상 미배당액은 122,700,920원입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 68,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.4% 추정) | - | 1,640,920원 |
| 1. 임차인 김도현 보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 67,299,080원 |
| 2. 주택도시보증공사 (강제경매 신청채권자) | 208,640,258원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 매각대금 68,940,000원은 집행비용과 김도현 임차인의 우선변제 배당으로 전액 소진됩니다. 김도현의 보증금 미배당액은 122,700,920원이며, 주택도시보증공사의 청구액 208,640,258원은 이 가정에서 배당이 없습니다.
여기서 중요한 구분이 있습니다. 배당표상 김도현의 미배당액이 존재한다는 사실과 매수인이 실제로 그 금액을 인수하는지는 동일한 문제가 아닙니다. HUG 확약이 유효하게 적용·이행되면 잔존청구권이 포기되므로 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
유찰 회차별 인수 위험 비교
| 구분 | 예상 최저매각가 | 확약 전 미배당 인수액 | 확약 유효 시 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 68,940,000원 | 122,700,920원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 48,258,000원 | 143,010,644원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 33,780,600원 | 157,227,451원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택 등 주거용 건물이 주를 이루며 일부 농경지 및 공업용 토지가 혼재하는 지역입니다. 평가상 편의시설 및 교통시설 접근성은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수 등을 고려한 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 중 4층 402호입니다. 방3, 거실, 주방, 욕실2 및 발코니로 이용 중이며 위생·급배수, 기본 전기, 보일러 및 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있습니다. 도로의 계통성 등은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업zone)입니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 건축법상 도로 일부 포함 사항도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26. 지정된 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 표시되어 있습니다. 단독·다가구·연립·다세대주택 및 아파트 용도로 사용하는 토지에 대한 허가 적용 범위와 매수인 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 다세대주택으로, 주변에 주거용과 농경지·공업용이 혼재합니다. 평가상 교통·주위 여건은 보통 수준이며, 실제 거래가격과 매도 가능성은 개별 호수의 상태 및 현장 확인을 통해 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026.04.20. 제출된 확약서 원문을 확인하고 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 범위, 김도현 임차권에 대한 적용 여부, 임차권등기 말소 동의의 효력을 확인하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 확약서 제출 사실만 확인하고 끝내지 말고, 매각 이후 김도현의 임차권등기가 실제로 말소되는지 확인해야 합니다. 확약이 이행되지 않는 상황까지 고려해 122,700,920원의 인수 가능성을 검토하세요.
- 김도현 배당관계. 보증금 190,000,000원, 전입 2021.08.30., 경정 확정일자 2021.08.03., 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 조창희 점유 확인. 2025.11.19. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 기준권리는 2024.10.11. 대구광역시동구청 압류입니다. 신한은행 근저당권은 2021.09.13. 이미 말소됐고, 이후 고양시 압류 및 HUG 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 실질취득액 산정. 확약 전에는 현재 최저가 68,940,000원에 미배당 122,700,920원을 더한 191,640,920원을 기준으로 위험을 검토하세요. 확약이 유효하게 이행되는 경우에만 해당 임차권 인수액 0원을 적용해야 합니다.
- 배당 계산의 한계. 집행비용 1,640,920원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 토지거래허가 여부. 외국인 등 대상 허가구역 지정 내용과 해당 거래에 대한 실제 허가 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 모두 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34.3%, 그러나 확약이 먼저다”
고양 발렌시아 402호는 감정가 201,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저가 68,940,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 이 물건의 본질은 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 김도현의 보증금 190,000,000원입니다.
현재 회차에서 김도현에게 돌아가는 배당금은 67,299,080원이고, 미배당액은 122,700,920원입니다. 확약이 없다면 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액은 191,640,920원 수준으로 올라갑니다. 따라서 68,940,000원이라는 숫자만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
다행히 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.04.20. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 김도현 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행된다면 주된 보증금 인수 위험은 실질적으로 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 조창희라는 별도 점유자가 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 확약은 이 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다. 임차권등기 말소와 확약의 효력, 실제 점유 및 명도 문제까지 확인해야 합니다.
