의정부지방법원 2026타경60901. 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 레이킨스몰 1층 167호입니다. 감정평가상 판매시설인 점포로, KERBSIDE 커피숍으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2010년 사용승인을 받은 건물의 지상 1층 구분점포이며, 주변에는 아파트단지와 백화점, 쇼핑몰, 업무시설 및 공원이 혼재합니다.
권리의 출발점은 2010.08.31. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 594,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 전북신용보증재단과 소상공인자영업자새출발기금 주식회사가 설정한 가압류, 유더블유아이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
다만 상가 경매에서 권리 인수액이 없다는 것과 투자 가치가 높다는 것은 별개입니다. 실제 매매사례나 검증된 임대수익에 근거한 적정가치를 확인해야 합니다. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 그 자체로 시장가격보다 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60901 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2602 레이킨스몰 1층 167호 도로명주소: 경기도 고양시 일산서구 호수로 817 |
| 물건종류 | 근린시설 · 판매시설(점포) |
| 현재 이용상태 | KERBSIDE 커피숍으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지하 5층, 지상 9층 중 1층 167호 |
| 사용승인일 | 2010.08.09 |
| 소유자 | 강성중 (단독소유) |
| 감정가 | 793,000,000원 |
| 최저매각가 | 272,000,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 유더블유아이유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 445,962,861원 |
| 말소기준권리 | 2010.08.31. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 594,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
을구 2번 주식회사에이비씨마트코리아 근저당권은 채권최고액 300,000,000원으로 설정됐지만, 2013.04.18. 이미 말소됐습니다. 고양시일산동구의 2012년 압류도 2013.01.04. 말소됐으므로 현재 매각으로 정리할 후순위 압류와 구분해야 합니다.
따라서 등기된 권리와 확인된 임차인의 대항력 관계를 기준으로 보면, 매수인이 승계할 권리금액은 0원으로 분석됩니다. 다만 실제 점유자의 영업 형태와 점유 권원을 별도로 확인해야 하며, 근저당권의 채권최고액과 실제 확정 채무액도 동일한 개념이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
확인된 실제 임차인은 이태규 1명입니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 1,500,000원이며, 전입일은 2016.08.02.입니다. 이 전입일은 말소기준권리인 2010.08.31.보다 늦으므로 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태규 | 주거 신고 | 2016.08.02 | 30,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 이태규 1명 |
|---|---|
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 월차임 | 1,500,000원 |
| 전입일 | 2016.08.02 |
| 확정일자 | 미상 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제 | 확정일자 및 적용 요건 확인 필요 |
| 배당요구 | 신고함 · 2026.06.15 |
| 매수인 인수액 | 0원 (제시된 권리분석 및 예상배당 기준) |
이태규는 보증금 30,000,000원에 대해 배당요구를 했지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 다만 대항력 없음이라는 판정에 따라 제시된 예상배당에서는 매수인에게 보증금 인수액이 발생하지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 최우선변제 해당 여부는 별도 검토가 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 793,000,000원이고, 현재 최저매각가는 272,000,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가 대비 비율이 34.3%로 내려왔습니다.
이 비율은 숫자만 보면 매우 낮습니다. 그러나 상가는 주거용 아파트와 달리 점포의 실제 매출, 임대수익, 공실 위험, 관리비, 업종 적합성 등에 따라 적정가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 큰 하락이 곧 실거래 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 272,000,000원 | 현재 매각기일 기준 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 190,400,000원 | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 133,279,999원 | 추가 유찰 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 4,608,000원을 공제한 뒤 우리은행 근저당권에 267,392,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,608,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 594,000,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 10,686,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 189,893,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상 매각대금 | 272,000,000원 |
|---|---|
| 예상 집행비용 | 4,608,000원 |
| 배당 대상 채권 총액 | 794,579,304원 |
| 채권자 예상배당 합계 | 267,392,000원 |
| 채권 미배당 총액 | 527,187,304원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
채권최고액 기준의 예상배당으로, 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 매각대금의 약 1.7%를 적용한 추정치이며, 실제 채권 잔액·당해세·임차인 최우선변제 등은 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
가격이 추가로 낮아지는 경우에도 제시된 시나리오상 매수인 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 채권자들의 미배당액은 증가하며, 신청채권자에게 배당이 돌아가지 않는 상황 역시 유지됩니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 527,187,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 607,644,904원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 133,279,999원 | 130,614,079원 | 663,965,225원 | 0원 |
여기서 반드시 구별할 개념이 있습니다. 채권자 미배당액과 낙찰자 인수액은 서로 다릅니다. 예상 미배당액이 527,187,304원에 달하더라도, 그 금액이 자동으로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 말소기준권리 및 후순위 권리의 소멸 여부에 따라 매수인 인수액이 판단되며, 본건의 제시된 시뮬레이션에서는 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 대화동 킨텍스 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 백화점, 쇼핑몰, 업무시설, 공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 대화역, GTX 킨텍스역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 9층 건물 중 1층 167호입니다. 외벽은 석재 마감 등이며, 내부에는 인테리어와 일부 타일 마감, 샷시 창호가 적용되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생·상하수도설비, 화재경보기, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 지하주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복 6차선, 북서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형 평지이며 판매시설·문화 및 집회시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 KINTEX단계도시개발 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,748,000원/㎡입니다. 이는 토지의 개별공시지가로, 해당 구분점포의 시장 매매가격을 직접 의미하지는 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 대형 상업시설 내 점포라는 특성상 실제 유동인구, 상가 내부 동선, 공실 현황, 업종 제한 및 임대수요에 영향을 받습니다. 현재 3회 유찰된 사실을 고려하면 재매각 가능성과 적정 임대료를 신중하게 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 레이킨스몰 내 동일·유사 규모 점포의 실제 매매사례와 층별·위치별 가격 차이를 확인하세요. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 실제 영업자 확인. 감정평가상 KERBSIDE 커피숍으로 이용 중입니다. 이태규의 주거 신고와 현재 영업점유 관계가 일치하는지, 사업자등록·점유권원·임대차계약을 확인하세요.
- 임차인 우선변제 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자와 최우선변제 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 점포 명도 및 시설물. 낙찰 후 영업자와의 인도 협의, 영업시설 소유권, 임차인 시설물 처리, 원상복구 범위 등을 확인하세요.
- 관리비 체납. 대형 상업시설은 관리비 구조가 복잡할 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 실질 임대수익 검증. 월차임 1,500,000원이 실제 수취되는 금액인지 확인하고, 공실·운영비·관리비 부담을 함께 검토하세요.
- 선순위 채권 및 신청채권자. 우리은행 근저당권의 실제 피담보채무와 신청채권자 유더블유아이유동화전문유한회사의 채권관계 및 배당순위를 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 272,000,000원, 추가 유찰 가정 가격 190,400,000원 및 133,279,999원을 비교하되, 유찰 자체를 전제로 수익성을 확정하지 마세요.
- 규제 및 업종 제한. 일반상업지역, 지구단위계획구역 관련 사항과 관리규약상 허용 업종, 점포 운영 제한 및 영업시설 변경 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 인수는 낮지만, 가격·환금성 검증이 관건
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세의 34.3%”
레이킨스몰 1층 167호는 권리와 가격을 분리해서 봐야 하는 상가 경매물건입니다. 2010년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 정리되고, 임차인 이태규도 대항력이 없어 예상 인수액은 0원입니다. 이 부분은 매수인에게 긍정적입니다.
그러나 감정가 793,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 272,000,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 투자 기회가 확인된 것은 아닙니다. 판매시설은 임대수익과 실제 상권 수요에 따라 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 주거로 신고된 임차인과 감정평가상 커피숍 이용상태의 차이를 확인할 필요가 있습니다.
현재 회차에서는 실질취득금액 272,000,000원을 기준으로 유사 점포 매매가격, 정상 임대수익, 공실 가능성, 관리비 및 명도비용을 검토하는 것이 우선입니다. 다음 회차의 더 낮은 가격 역시 실제 시장가치가 뒷받침될 때에만 의미가 있습니다.
최종 결론은 ‘권리 인수는 양호, 가격 적정성과 환금성은 검증 필요’입니다. 단순한 감정가 할인율에 기대기보다, 점포의 실제 수익성과 매각 가능성이 확인된 경우에 한해 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
