555,100,000원
의정부지방법원 2026타경60901. 고양시 일산서구 대화동 레이킨스몰 1층167호로, 감정평가상 판매시설(점포 : KERBSIDE 커피숍)로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 793,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 555,100,000원입니다. 등기 권리의 기준점은 2010.08.31. 설정된 우리은행 근저당 594,000,000원이며, 이후 등기된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 임차관계도 현재 자료상 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 이태규의 전입일은 2016.08.02.로 말소기준일인 2010.08.31.보다 뒤이고, 보증금 30,000,000원·월차임 1,500,000원으로 조사됐습니다. 2026.06.15. 배당요구를 했지만 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족이 생겨도 그 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60901 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2602 레이킨스몰 1층167호 · 도로명주소 경기도 고양시 일산서구 호수로 817 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(점포 : KERBSIDE 커피숍) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하5층 지상9층 중 제1층167호 · 사용승인일 2010.08.09. |
| 소유자 | 강성중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 793,000,000원 / 555,100,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 445,962,861원 |
| 매각기일 | 2026.09.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2010.08.31. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 594,000,000원입니다. 2025.07.11. 전북신용보증재단 가압류 10,686,000원, 2026.04.06. 임의경매개시결정, 2026.06.18. 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 가압류 189,893,304원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태규 | 주거 | 2016.08.02. | 확인 안 됨 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 2026.06.15. 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
이태규의 전입일은 말소기준일보다 약 6년 뒤인 2016.08.02.입니다. 따라서 전입신고 순서만 놓고 보면 대항력이 성립하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없지만, 대항력이 없는 이상 배당에서 회수하지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 555,100,000원으로 감정가 793,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 237,900,000원 낮아졌습니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설·판매시설은 주거용 부동산처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어려워, 현재 임대수익·공실 가능성·상권 내 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 555,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,951,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 594,000,000원 | 547,149,000원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 10,686,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 | 189,893,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 794,579,304원 중 예상 배당은 547,149,000원이며, 미배당은 247,430,304원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 555,100,000원 | 70% | 547,149,000원 | 247,430,304원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 388,570,000원 | 49% | 382,330,020원 | 412,249,284원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 271,999,000원 | 34.3% | 267,391,014원 | 527,188,290원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 진행돼 매각가가 낮아져도 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 전가되는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 555,100,000원이고, 2회 유찰 시 388,570,000원, 3회 유찰 시 271,999,000원으로 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 가격이 내려간다는 사실과 시장가 대비 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 킨텍스 동측 인근으로 아파트단지·백화점·쇼핑몰·업무시설·공원 등이 혼재하며, 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장, 3호선 대화역, GTX선 킨텍스역이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 현 이용. 1층167호는 판매시설인 점포로, 감정평가 당시 KERBSIDE 커피숍으로 이용 중이었습니다.
- 도로. 북동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX단계도시개발)이며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 공시지가. 5,748,000원/㎡로 조사됐습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·사용형태 확인. 감정평가의 점포 이용상태와 임차인 조사상 ‘주거’ 기재가 서로 다르므로 현장 점유자를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수 여부. 이태규는 2016.08.02. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 최저가 555,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상업시설 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 상가 운영성. 판매시설 점포이므로 실제 공실 여부, 임대차 존속 상태, 관리비와 영업 가능 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 2026.08.28. 발행 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 다르다
이 물건은 권리 자체는 비교적 단순합니다. 2010.08.31. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 이태규도 2016.08.02. 전입으로 대항력이 없어 낙찰자가 보증금 30,000,000원을 떠안을 구조가 아니며, 현재 실질취득은 최저가와 같은 555,100,000원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 현장 상태입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 할인율일 뿐 시장 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 555,100,000원을 곧바로 ‘저렴하다’고 평가할 수 없고, 감정평가상 커피숍 점포 이용과 임차인 조사상 주거 기재의 차이도 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 입찰 전 실제 점유와 상업시설 시세를 확인해야 결론이 완성되는 사건입니다.
