의정부지방법원 2026타경60914. 고양시 일산서구 덕이동 768-8의 연립·다세대 성격 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 860,801,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 602,560,000원입니다. 말소기준권리는 2023.03.29. 설정된 김서희의 근저당권 450,000,000원입니다. 이후 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 등기 순서보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다.

특히 배현정은 주민등록일이 2021.10.22., 점유개시일이 2021.11.30., 확정일자가 2021.12.14.로 모두 말소기준인 2023.03.29.보다 앞섭니다. 주택임차권 등기는 2023.12.12.에 들어왔지만, 그 등기일만 보고 후순위로 판단해서는 안 됩니다. 명세서도 보증금 300,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 또한 목록3에는 전입·확정일 2021.12.14., 보증금 200,000,000원의 대항 임차인이 별도로 기재돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

또한 2025.03.27. 배선현의 가처분은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하고, 2026.04.06. 강제경매개시결정 역시 소멸합니다. 2024.12.26. 고양시 압류는 2025.03.06. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부의 후순위 권리 자체보다, 말소기준 전에 전입한 임차·점유자의 보증금과 대항력 범위가 낙찰자 위험의 중심입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차·점유자 7명, 보증금 미상 다수

배성복의 보증금 200,000,000원은 매각물건명세서의 목록3 기재 “전입일 2021.12.14. · 확정일자 2021.12.14. · 임대차보증금 200,000,000원”과 동일한 전입·확정일자를 대조해 병기한 것입니다. 그 밖의 보증금 미상 점유자는 보증금과 일부 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 판단합니다.

③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 같은 폭으로 내려가지 않는다

현재 최저가는 감정가의 70%인 602,560,000원입니다. 그러나 이 사건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 300,000,000원 + 200,000,000원이 명시돼 있어, 다음 회차부터는 단순히 최저가만 보고 할인폭을 계산할 수 없습니다.

즉 2회 유찰의 421,792,000원이나 3회 유찰의 295,254,400원만 보고 ‘감정가 대비 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 실거래 비교가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금을 합친 실질취득 구조를 먼저 계산해야 합니다. 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 별도의 가격 가점도 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 602,560,000원 가정)

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 감정 이용상태상 주2 건물은 1·2층 모두 주택으로 탐문됐고, 주1 건물은 1층 주택·2층 창고 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
• 현황과 공부. 매각물건명세서는 목록2 건물 2층이 공부상 창고시설이나 현황은 주택으로 이용 중이라고 기재합니다. 감정요항의 공부와의 차이는 없음으로 조사됐습니다.
• 입지. 백송고등학교 북동측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택·빌라, 공장·창고, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 397.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 828,100원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 토지거래 허가구역은 외국인 등 대상이며 단독·다가구·연립·다세대·아파트 용도 토지가 대상입니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 2층 소재 파이프조 천막지붕 등 적치물은 매각에서 제외됩니다.
• 건물상태. 주2 건물은 알씨조 경사지붕 2층, 주1 건물은 연와조 경사지붕 및 일반철골구조 지상 2층입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 명세서상 두 대항보증금부터 재계산. 300,000,000원과 200,000,000원을 모두 넣어 배당순위와 각 임차인의 실제 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 이해준·조길성·김수자·택도시·기사항전의 임대차계약서, 점유관계, 실제 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
• 2회·3회 유찰의 착시 금지. 421,792,000원이나 295,254,400원으로 내려가도 대항 임차보증금 미배당분이 승계되면 실질취득은 약 500,000,000원 수준에 묶일 수 있습니다.
• 현황 용도 확인. 주택과 창고 이용이 섞여 있고 목록2의 공부상 창고시설이 현황 주택으로 이용 중이라는 기재가 있으므로 실제 각 층의 점유자를 특정해야 합니다.
• 매각 제외물 확인. 제시외 건물은 포함되지만 2층 소재 파이프조 천막지붕 등 적치물은 제외되므로 현장 경계를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 확인. 토지 397.0㎡와 건물의 실제 이용관계, 도로접면, 각 점유자의 사용 범위를 현장에서 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 임차인 이름·보증금·점유부분·배당요구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — 이 사건의 할인율은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘실질취득가’로 봐야 한다

이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 860,801,200원에서 602,560,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 매력도를 평가하기 어렵습니다. 이미 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 300,000,000원과 200,000,000원을 명시하고 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 승계합니다.

현재 회차에서는 확인된 두 보증금만 놓고 보면 최저가가 그 합계보다 높아 전액 배당 가능성이 있지만, 보증금 미상 선행 점유자가 여러 명이라 인수 0원으로 확정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 향후 유찰입니다. 최저가가 421,792,000원, 295,254,400원으로 내려가면 확인된 대항보증금 500,000,000원보다 낮아져, 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차보증금 승계액이 증가해 실질취득이 약 500,000,000원선에서 고정될 수 있습니다.

따라서 이 사건은 “70%까지 유찰된 물건”이 아니라 “대항 임차보증금 5억원과 추가 미상 임차인을 먼저 해결해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교를 통한 가격 메리트가 확인되지 않은 상태에서 권리 복잡도까지 높기 때문에, 낙찰가가 더 내려간다는 이유만으로 투자매력이 개선된다고 판단하기 어렵습니다.