의정부지방법원 2026타경60914. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 768-8 소재 연립·다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 토지면적은 397㎡이며, 주2 건물과 주1 건물이 포함된 구조입니다. 감정가는 860,801,200원, 현재 최저매각가는 295,250,000원입니다.

표면적으로는 감정가의 34.3%까지 떨어진 매력적인 가격처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 사건의 본질은 최저가가 아닙니다. 2023년 3월 29일 설정된 김서희의 근저당권이 말소기준권리인데, 그보다 앞서 전입한 임차인들이 여럿 존재합니다.

특히 배현정은 임차보증금 300,000,000원에 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 현재 최저가로 매각된다고 가정해도 배당 부족액은 매수인이 부담합니다. 여기에 매각물건명세서에는 별도 200,000,000원 임차인까지 기재되어 있어, 현재 계산된 인수액만으로 전체 위험을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 말소기준권리는 을구 5번 김서희 근저당권입니다. 채권최고액은 450,000,000원이며 채무자는 표은희로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 김영남이므로 소유자와 근저당 채무자가 다르다는 점도 담보 설정 경위와 공동담보 범위를 확인할 때 함께 살펴봐야 합니다.

2015년 국민은행 근저당권과 2017년 옹진농업협동조합 근저당권은 각각 등기부상 말소되어 있습니다. 2023년 설정된 김서희 근저당권이 이번 경매의 기준권리입니다. 이후 설정된 배현정의 임차권등기, 배선현의 가처분 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

배현정의 임차권등기는 2023년 12월 12일에 설정되었지만, 실제 임대차 및 점유 시점은 그보다 앞섭니다. 임대차계약일은 2021년 11월 29일, 주민등록일은 2021년 10월 22일, 점유개시일은 2021년 11월 30일, 확정일자는 2021년 12월 14일입니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다.

매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다고 명시되어 있습니다. 목록2에는 보증금 300,000,000원, 목록3에는 보증금 200,000,000원이 각각 기재되어 있습니다. 특히 목록3의 200,000,000원 임차인은 별도 확인이 필요한 중대한 위험입니다.

② 임차인 현황 — 대항력과 보증금 확인이 먼저다

현황조사와 매각물건명세서에는 임차인 및 점유자 7건이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 확인되는 항목은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자가 있고, 일부는 보증금 0원 기재와 보증금 미상이라는 조사 의견이 함께 존재합니다.

조길성·이해준·김수자는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사되었지만 보증금이 확인되지 않습니다. 기사항전은 전입일 자체가 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 택도시와 배성복은 우선변제권 및 배당요구가 확인되지만 보증금 0원 표기와 보증금 미상 의견이 병존합니다.

대항력이 있다는 사실과 보증금이 배당으로 모두 회수된다는 사실은 다릅니다. 임차인별 실제 보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당 순위를 개별적으로 확인해야 합니다. 특히 매수인 인수 위험은 배현정 한 명의 계산으로 끝나지 않을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 295,250,000원 가정)

현재 최저가 기준 배당계산에서 집행비용 4,933,500원과 배현정 배당금 290,316,500원을 합하면 매각대금 295,250,000원이 모두 소진됩니다. 배현정 보증금의 미배당 잔액 9,683,500원은 배당금이 아니라 매수인 인수 예정액입니다. 이 계산은 배현정의 3억원만 반영한 것이며, 별도 2억원 임차인 및 다른 보증금 미상 점유자의 위험은 포함하지 않습니다.

④ 실질취득액과 유찰 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.

더욱이 별도 목록3의 보증금 200,000,000원 임차인과 나머지 보증금 미상 점유자들은 위 시나리오에 포함되지 않았습니다. 이들의 권리와 배당 결과를 반영하면 매수인 인수액은 현재 계산보다 커질 수 있습니다.

⑤ 권리상 최종 판단 — 말소되는 권리와 인수되는 권리를 구분

현재 배당계산만으로는 임차인 전체의 배당 및 인수 관계가 완성되지 않습니다. 특히 목록2와 목록3의 임차인이 서로 다른 임차인인지, 각 임차인의 점유 부분과 전입·확정일자가 무엇인지, 실제 배당요구와 배당순위가 어떻게 되는지 원본 서류를 대조해야 합니다.

⑥ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 백송고등학교 북동측 인근입니다. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택과 빌라, 공장·창고 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지 397㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 828,100원/㎡입니다.
• 건물 구조. 주2 건물은 철근콘크리트조 경사지붕 2층 건물이며, 주1 건물은 연와조 경사지붕 및 일반철골구조 지상 2층 건물입니다.
• 이용상태. 주2 건물은 1·2층 모두 주택으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 주1 건물은 1층 주택, 2층 창고 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 설비. 주택으로 이용되는 부분에는 난방·위생·급배수·전기설비 등이 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 확인됩니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등 대상이며 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트 용도로 사용하는 토지가 대상 용도에 포함되어 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 이용상 주의. 매각물건명세서에는 목록2 건물의 2층이 공부상 창고시설이나 현황 주택으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 건축물대장·현황·임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
• 매각 제외 대상. 2층에 소재한 파이프조 천막지붕 등 적치물은 매각에서 제외됩니다. 현장 경계와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 목록2·목록3 임차인 확인. 300,000,000원과 별도 200,000,000원 임차인이 각각 누구인지, 점유 범위와 전입일·확정일자·배당요구를 원본 매각물건명세서로 대조하세요.
• 보증금 미상 임차인 조사. 조길성·이해준·김수자 등 대항력 있는 점유자의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
• 0원 표기 검증. 택도시·배성복은 0원 기재와 보증금 미상 의견이 함께 존재합니다. 실제 보증금이 없는 것인지, 기재 오류인지 확인하세요.
• 배당표 재검토. 배현정 3억원만 반영된 현재 계산을 전체 임차인 기준으로 다시 검토해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 별도로 확인하세요.
• 실질취득액 산정. 낙찰가에 배현정의 미배당 보증금뿐 아니라 별도 임차인과 미상 임차인의 인수 가능액까지 반영해 총 취득비용을 계산하세요.
• 공동담보 및 채무관계. 소유자 김영남과 근저당 채무자 표은희가 다르게 기재되어 있습니다. 토지와 주1·주2 건물의 담보 범위 및 등기 관계를 확인하세요.
• 가처분 관련 분쟁. 배선현의 가처분은 사해행위취소에 의한 근저당권설정등기 말소청구권을 피보전권리로 하고 있습니다. 관련 권리관계와 사건 경위를 확인하세요.
• 건축물 현황. 목록2 2층의 공부상 창고시설과 실제 주택 이용 상태, 제시외 건물 및 매각 제외 적치물의 경계를 확인하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 토지거래허가구역 등 규제가 실제 이용·매매·개발에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시장가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 인근 유사 토지·건물 거래와 실제 이용상태를 따로 비교해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 입찰 전에 모두 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 임차보증금 인수가 먼저다”

이 사건은 감정가 860,801,200원에서 최저가 295,250,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 최저가만 보고 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

배현정의 보증금 300,000,000원 중 현재 배당계산상 9,683,500원이 매수인에게 인수됩니다. 이에 따른 배현정분 실질취득액만 304,933,500원입니다. 가격이 더 낮아지면 배현정의 미배당 보증금은 오히려 증가합니다.

무엇보다 매각물건명세서에는 별도의 200,000,000원 대항력 임차인까지 명시되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자도 여럿 있어, 실제 인수 부담은 현재 계산보다 커질 수 있습니다. 임차인별 권리관계가 정리되지 않은 상태에서 낙찰받는 것은 상당한 위험을 감수하는 일입니다.

종합 판단: D등급. 최저가 하락에도 불구하고 선순위 임차인 보증금 인수와 추가 2억원 임차인 문제가 해결되지 않은 고위험 물건입니다. 전체 임차인의 보증금·배당·인수 관계를 확정하고 실질취득액을 재산정하기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.