의정부지방법원 2026타경60932. 고양시 일산동구 중산동 산들마을 제205동 제5층 제504호로, 감정평가 이용상태는 주거용 아파트입니다. 현재 소유자는 정한경 지분 10분의 9, 신계순 지분 10분의 1입니다. 권리 흐름의 기준은 2002.11.26 설정된 국민은행 근저당권 35,100,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후 존속 중인 국민은행 근저당권과 범창페이퍼 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 429,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 300,300,000원입니다. 동일 단지 전용 84.94㎡의 최근 12개월 평균은 383,915,555원, 최신 거래는 2026.08의 367,240,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.2%로 내려와 가격상 여유가 생겼지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -4.4% 낮아진 하락 흐름은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60932 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1651 산들마을 205동 5층504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.94㎡ · 지상 19층 건물 내 제5층 제504호 |
| 소유자 | 정한경 지분 10분의 9 · 신계순 지분 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 429,000,000원 / 300,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 334,052,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2002년 국민은행 근저당
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 인수해야 할 임차보증금이 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2002.11.26 국민은행 근저당권 35,100,000원이고, 그 뒤의 존속 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 범창지류판매의 100,000,000원 근저당은 2024.02.16 말소됐고, 웰컴저축은행의 79,200,000원 근저당도 2023.01.18 말소돼 현재 인수 문제가 아닙니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중
산들마을2(대림) 동일 전용면적 84.94㎡의 최근 거래입니다. 최근 12개월 표본은 9건, 평균 거래가는 383,915,555원입니다. 최신 2026.08 거래는 367,240,000원으로 현재 최저가 300,300,000원보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 14 | 367,240,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 7 | 383,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 84.94㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 84.94㎡ | 13 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ | 9건 | 383,915,555원 |
전체 12건 평균은 388,353,333원이지만 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 383,915,555원이고 최신 거래는 367,240,000원입니다. 현재 최저가의 최근 평균 대비 비율은 78.2%로 분명 낮습니다. 다만 최근과 과거 거래를 비교한 추세가 -4.4%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,004,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 35,100,000원 | 35,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 130,195,800원 |
| 4. 근저당 · 범창페이퍼주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 505,100,000원 가운데 예상 배당은 295,295,800원, 미배당은 209,804,200원입니다. 그러나 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 300,300,000원 | 295,295,800원 | 209,804,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 210,210,000원 | 206,467,060원 | 298,632,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 147,147,000원 | 144,286,942원 | 360,813,058원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안곡초등학교 남서측 도로월편에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남측 인근에 노선버스정류장, 남서측 근거리에 일산역(경의중앙선)이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 지상 19층 건물 내 제5층 제504호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·소화·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(일산지구) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,108,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 산들마을2(대림), 총 692세대, 2002.09.19 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2002.11.26 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 존속 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 확인합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 388,353,333원보다 최근 12개월 평균 383,915,555원과 최신 거래 367,240,000원을 우선 기준으로 봅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.4%를 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 소유 지분은 정한경 10분의 9, 신계순 10분의 1입니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 상태를 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 규제 확인. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 보고 판단
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 임차인 인수는 없고, 말소기준 이후 존속 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 실질취득액은 현재 최저가 300,300,000원입니다. 1회 유찰로 최근 12개월 평균 383,915,555원의 78.2%까지 내려온 점은 가격상 강점입니다. 그러나 최신 거래는 367,240,000원이고 최근 거래 추세가 -4.4%라는 점도 분명합니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다 하락장에서 어느 가격까지 안전마진을 확보할 것인지가 핵심입니다.
