115,500,000원
수원지방법원 2025타경41692. 평택시 합정동 970-11 정가빌 4층 403호 다세대입니다. 감정가는 165,000,000원이고 현재 최저매각가는 115,500,000원으로, 6회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 김택현이며 2021.06.08. 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “70%까지 떨어졌다”가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 임차인과 2026.06.09. 제출된 확약서를 함께 읽어야 한다는 점입니다.
임차인 김민서는 2021.05.18. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.07.입니다. 말소기준권리는 2023.01.27. 국의 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 배당표상 미배당 잔존보증금은 41,917,000원입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 2026.06.09. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 전액을 회수하지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했다고 적혀 있습니다. 이 확약을 적용하면 김민서 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 확약의 효력은 해당 임차인 관계에만 적용되는 것으로 보아야 하며, 이 사건에는 확인된 실제 임차인이 김민서 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41692 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 970-11 4층403호 · 경기도 평택시 평택5로34번길 85 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 45.61㎡ |
| 건물명 / 세대수 | 정가빌 · 12세대 |
| 사용승인 | 2014.07.02 |
| 소유자 | 김택현 · 2021.06.08. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 감정가 70% |
| 청구액 | 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023.01.27. 포천세무서장 관련 국의 압류입니다. 이후 2024.04.15. 의정부세무서장 관련 압류와 2025.04.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김민서의 전입·점유일은 2021.05.18.로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2021.04.07.이어서 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 전·후가 완전히 다르다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민서 | 403호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.18 / 2021.04.07 | 155,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김민서는 배당요구를 했고 2023.07.13. 임차권등기도 마쳤습니다. 현재 최저가 115,500,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 155,000,000원 중 41,917,000원이 남는 계산입니다.
즉 이 사건에서 현재 가격을 평가할 때는 “115,500,000원에 낙찰받고 41,917,000원을 추가 인수한다” 는 계산이 아니라, 확약 반영 실질취득 115,500,000원을 기준으로 시세와 비교하는 것이 일관된 판단입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 70%
정가빌의 비교 가능한 거래는 5건이며 전체 평균은 156,600,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 2023.04. 150,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 9.3% 수준으로 높게 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 44.82㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 44.97㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 45.61㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 44.97㎡ | 3 | 128,000,000원 |
| 2021.06 | 45.61㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 156,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 115,500,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 70.0%입니다. 전체 거래 평균 대비 최저가 비율도 73.8%입니다. 따라서 현재 가격 자체는 최근 시세보다 낮은 구간입니다. 다만 가격이 이 수준까지 내려오는 동안 이미 6회 유찰됐고, 정가빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어 환금성 측면은 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 임차인 김민서 보증금 · 우선변제 | 155,000,000원 | 113,083,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 원칙 계산에서는 임차보증금 부족분 41,917,000원이 발생합니다. 그러나 2026.06.09. 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 배당표의 당해세·최우선변제 미반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 다음 회차를 내려가도 ‘실질취득’ 계산을 섞지 말 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 · 감정가 70% | 115,500,000원 | 41,917,000원 | 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 56% | 92,400,000원 | 64,663,200원 | 실질 인수 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 73,920,000원 | 82,810,560원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 즉 단순히 최저가만 보고 할인 폭이 커졌다고 판단할 수 없습니다. 이번 사건은 확약이 그 인수 구조를 해소하기 때문에 현재 회차와 이후 회차의 실질취득을 각각 매각가 자체로 볼 수 있는 사례입니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 규모. 정가빌은 12세대이며 사용승인일은 2014.07.02.입니다.
- 토지. 토지면적 332.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상기타, 평지·가로장방 형태입니다.
- 도로. 중로한면이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,140,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 비교 거래는 5건이고, 경매 통계상 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%입니다. 현재 가격 할인과 별개로 재매각 가능성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 확약의 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 함께 확인하세요.
- 임차인 1명 기준. 확인된 실제 임차인은 김민서 1명이며 보증금은 155,000,000원입니다.
- 확약 미반영 계산도 기억. 현재 회차의 원칙 배당표상 잔존보증금은 41,917,000원입니다. 확약 확인 전에는 이 금액을 무시하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 115,500,000원은 최근 12개월 평균 165,000,000원의 70.0%입니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 이미 6회 유찰됐고 정가빌 경매 통계도 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%입니다. 현장 상태와 환금성을 별도로 확인하세요.
- 토지거래계약에관한허가구역. 해당 토지가 허가구역에 포함된 것으로 확인되므로 관련 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 이 사건의 가격보다 먼저 볼 것은 ‘확약’이다
표면만 보면 감정가 165,000,000원에서 115,500,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 평균 시세 대비 70.0%라 가격만 놓고 보면 할인 폭이 뚜렷합니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격이 아니라 대항력 임차인입니다.
김민서는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 확약을 배제한 현재 배당 계산에서는 41,917,000원이 남습니다. 반대로 2026.06.09. 확약의 내용이 그대로 적용되면 대항력과 잔존보증금 반환청구가 포기되어 매수인 인수는 실질 0원이 되고, 실질취득은 현재 최저가 115,500,000원이 됩니다.
따라서 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격·환금성형입니다. 확약이 유효하게 적용되는지 원본으로 확정한 뒤에는 최근 시세 대비 낮은 가격이 장점이지만, 12세대 다세대·6회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 신호까지 함께 보고 응찰가를 결정해야 합니다.