수원지방법원 2025타경41702. 평택시 신장동 남산로 59, 1동 3층 304호입니다. 사건 분류는 아파트지만 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 지상 4층 철근콘크리트조 건물의 3층이고, 사용승인일은 2013.07.15입니다. 이 사건은 단순히 “6번 유찰돼 84,770,000원까지 내려왔다”는 가격만 보면 안 됩니다. 핵심은 보증금 139,000,000원의 임차인 신희정이 말소기준권리보다 먼저 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있다는 점입니다.
확약이 없다면 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어, 실질취득비용이 보증금 139,000,000원 수준에 묶이는 인수형으로 읽어야 합니다. 실제 현재 회차 배당 시뮬레이션도 임차인에게 82,844,140원이 배당되고, 부족분 56,155,860원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 다만 2026.06.01 제출된 확약서는 바로 그 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 619-28 1동 3층304호 · 도로명 경기도 평택시 남산로 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트(사건 분류) · 집합건물(도시형생활주택(단지형연립주택)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상4층 중 3층 · 사용승인 2013.07.15 |
| 비교대상 면적 | 78.36㎡ |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.25 소유권이전 · 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 (6회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.03 강제경매개시결정입니다. 임차인 신희정은 임대차계약 2022.02.22, 확정일자 2022.02.25, 주민등록·점유개시 2022.03.21로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有로 정리됩니다. 실제 임차인은 신희정 1명이며 별도의 보증기관 중복 임차인으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신희정 전유전부 · 주거(임차권등기) | 139,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.02.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에야 가격 메리트가 생긴다
거래자료의 단지명은 MajesticHill, 총 28세대입니다. 비교대상 면적은 78.36㎡로 면적 매칭이 확인됐습니다. 거래자료 내 최근 12개월 평균은 149,000,000원, 최신 거래는 2023.04 · 146,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 15.1%로 나타납니다. 따라서 제공된 거래자료에서는 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 82.0㎡ | 5 | 146,000,000원 |
| 2022.11 | 82.0㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2022.10 | 82.0㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2022.03 | 78.36㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2021.12 | 78.36㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 141,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 149,000,000원 |
확약 반영 후 실질취득 84,770,000원은 거래자료 내 최근 12개월 평균 149,000,000원의 56.9%입니다. 전체 평균 141,200,000원 대비 최저가 비율도 60.0%입니다. 최신 거래 146,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확약의 효력이 전제된다면 가격 격차 자체는 분명한 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 신희정 보증금(우선변제) | 139,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당분은 56,155,860원으로 계산되지만, 2026.06.01 대항력포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 그 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에서 미반영될 수 있습니다.
④ 회차를 더 내려도 ‘확약 전후’ 해석이 다르다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 49%) | 84,770,000원 | 56,155,860원 | 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 39%) | 67,816,000원 | 72,804,688원 | 확약 없이는 유찰만큼 인수 증가 |
| 8회 유찰 시 (감정가 31%) | 54,252,800원 | 86,123,750원 | 확약 없이는 더 싸졌다고 볼 수 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시국제교류재단 송탄국제교류센터 서측 인근이며, 연립·빌라 등 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입은 원활하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통상황도 보통입니다.
- 건물. 지상4층 철근콘크리트구조 중 3층 304호이며, 위생 급·배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4~5m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역이며 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 재매각성은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력포기확약서의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 현재 등기에는 2024.04.23 접수된 신희정의 주택임차권이 남아 있으므로 매각 후 확약 내용대로 말소가 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 확약 반영 실질취득 84,770,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 149,000,000원과 최신 거래 146,000,000원을 비교해야 합니다. 단순 감정가 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 시점. 최신 거래가 2023.04이므로 매각기일 2026.09.15의 시장과는 시점 차이가 있습니다. 현장 중개 시세와 실제 매도 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지, 평균 6.0회 유찰, 경매 낙찰률 0.0%라는 통계를 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
- 규제·소음. 비행안전제5구역과 군용비행장 소음대책구역 제2종구역 등 토지이용계획상 제한을 현장 이용성과 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표는 집행비용 1,925,860원 등을 반영한 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 중요한 것은 확약서다
이 사건의 권리분석은 확약서 전과 후가 완전히 다릅니다. 확약서가 없다면 보증금 139,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서도 56,155,860원의 미배당 인수가 계산되는 전형적인 인수형입니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 인수가 커지므로 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없습니다.
반면 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.01 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 그러면 현재 실질취득은 84,770,000원이고, 거래자료 내 최근 12개월 평균 149,000,000원의 56.9%가 됩니다.
다만 이 물건을 가격만 보고 높은 등급으로 보기 어려운 이유도 분명합니다. 6회 유찰, 28세대, 경매 통계상 낙찰률 0.0%가 동시에 나타납니다. 최신 실거래도 2023.04입니다. 결론은 “확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌고 가격 격차도 있으나, 환금성과 확약 이행 확인이 승부처”입니다.
