수원지방법원 2025타경41706. 평택시 용이동 평택비전레이크푸르지오 2007동 2층 204호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 27층 중 2층이며 방 4, 거실, 주방겸식당, 드레스룸, 욕실 2 등의 단위세대입니다. 사용승인일은 2019.02.22이고 단지는 621세대입니다.
권리의 기준점은 2025.02.11 천안동부새마을금고 근저당권 720,000,000원입니다. 그보다 앞선 대구은행 근저당과 정찬호 명의 근저당들은 이미 말소되었고, 말소기준 이후의 중소기업은행·현대캐피탈·삼성카드 가압류와 박혜원 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 채권 미배당액이 231,249,442원 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41706 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 642 평택비전레이크푸르지오 2007동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방 4 · 거실 · 주방겸식당 · 드레스룸 · 욕실 2 · 27층 중 2층 |
| 소유자 | 김성례 · 2019.05.21 거래가액 570,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 770,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2025.02.11 천안동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 청구금액 | 28,793,473원 |
| 매각기일 | 2026.05.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 다만 사건 취하 이력 확인
등록된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금이나 대항력·우선변제권에 따른 승계액도 없고, 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자·전입관계는 입찰 전 현황조사와 주민등록 전입세대 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 7.7억’으로 비교
확인된 실거래 표본은 평택비전레이크푸르지오 140.02㎡ 거래 5건입니다. 전체 평균은 1,080,000,000원이지만 가격 판단은 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 평균과 최신 거래 모두 1,160,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 표본보다 9.4% 상승한 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 140.02㎡ | 23 | 1,160,000,000원 |
| 2023.06 | 140.02㎡ | 19 | 1,100,000,000원 |
| 2023.04 | 140.02㎡ | 26 | 1,000,000,000원 |
| 2022.08 | 140.02㎡ | 3 | 1,040,000,000원 |
| 2021.08 | 140.02㎡ | 13 | 1,100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 140.02㎡ | 1건 | 1,160,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 조건에서 실질취득액은 최저매각가 770,000,000원과 동일합니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 1,160,000,000원의 66.4%이고, 전체 실거래 평균 1,080,000,000원과 비교한 비율도 71.3%입니다. 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가에 얹히는 구조가 아니므로, 현재 제공된 권리관계만 놓고 보면 가격상 여유가 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,100,000원 |
| 2. 근저당 · 천안동부새마을금고 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 50,885,616원 | 39,900,000원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 | 17,452,445원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 | 28,258,063원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 박혜원 | 102,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 박혜원 | 28,793,473원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 천안동부새마을금고 | 28,793,473원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성카드 | 14,966,372원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 991,149,442원 중 예상 배당액은 759,900,000원, 미배당은 231,249,442원입니다. 이 미배당액은 채권자의 배당 부족분이며, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 부담 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 770,000,000원 | 759,900,000원 | 231,249,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 459,939,442원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 377,300,000원 | 371,217,800원 | 619,931,642원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건에서 유찰에 따른 핵심 변화는 매수인의 승계부담이 아니라 낙찰가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용죽초등학교 북서측 인근이며 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 중 2층, 사용승인일 2019.02.22. 지역난방·승강기·소화전·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용죽지구)이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,262,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 흐름. 확인된 실거래는 5건, 전체 평균 1,080,000,000원이며 최신 거래는 2025.10의 1,160,000,000원입니다. 최근 추세는 +9.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 사건부터 확인. 2025타경41706 경매개시결정은 2026.05.11 취하·말소됐습니다. 이후 2026년 별도 경매개시결정과 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유·전입 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입세대를 반드시 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2025.02.11 천안동부새마을금고 근저당 720,000,000원이 기준권리이며 이후 권리는 매각 소멸 구조인지 최신 등기부로 다시 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 1,080,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 1,160,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 저층 특성. 대상은 27층 중 2층이고 최신 비교거래는 23층입니다. 실거래 숫자만으로 개별 호수의 층·상태 차이를 지우면 안 됩니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 231,249,442원은 곧바로 매수인 승계액을 의미하지 않습니다. 제공된 배당계산상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 하지만 응찰 가능한 사건인지가 먼저다”
권리만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준권리는 2025.02.11 천안동부새마을금고 근저당이고, 이후 가압류·근저당·경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 등록된 임차인은 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 실질취득액 770,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 1,160,000,000원의 66.4%이며 최근 거래 추세는 +9.4%입니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래를 기준으로 봐도 가격 차이가 존재합니다.
그러나 이 분석의 결론을 바꾸는 절차상 사실이 하나 있습니다. 분석 대상인 2025타경41706 경매개시결정은 2026.05.11 취하로 말소됐다는 점입니다. 이후 새로운 경매개시결정들이 등기돼 있으므로, 실제 의사결정은 현재 진행 중인 사건의 기일과 매각물건명세서를 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리·가격은 긍정적이지만, 절차 확인 전에는 입찰 판단을 확정하면 안 되는 물건입니다.
