청주지방법원 2026타경40. 진천군 덕산읍 합목리 341-1의 도시형생활주택 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 대상물건 2·3 모두 일반음식점이며, 토지는 911.0㎡의 대(垈), 계획관리지역입니다. 현재 소유자는 박순이이고, 경매신청채권자는 증평농업협동조합입니다. 청구액은 439,495,642원입니다.
권리구조의 기준점은 2021년 설정된 증평농업협동조합 근저당권입니다. 이후 같은 금융기관의 117,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인 정나영·김유진의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 예상배당 기준으로 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경40 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 341-1 · 충청북도 진천군 덕산읍 이덕로 726 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 일반음식점 |
| 토지 | 911.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 박순이 |
| 감정가 / 최저가 | 831,833,420원 / 582,283,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 증평농업협동조합 / 439,495,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 차양 등 포함 · 임차인 소유의 이동가능한 컨테이너·저온창고·가스저장탱크 등 매각제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 인수 0원
말소기준권리는 2021.07.15. 을구 4번 증평농업협동조합 근저당권 416,000,000원입니다. 2015년 진천신용협동조합 근저당권과 2018년 초평농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤에 설정된 2023.07.17. 증평농업협동조합 근저당권 117,000,000원과 2026.02.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정나영 | 2022.06.29 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김유진 | 전체 및 3번 목록 일부 · 2023.11.23 | 3,000만원 | 2026.05.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 70% 회차지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 582,283,000원으로 감정가 831,833,420원의 70% 회차입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 물건에서는 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 가점하지 않고, 권리 인수 0원이라는 안전성과 물건의 용도·환금성을 분리해 판단하는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 582,283,000원 | 533,000,000원 | 0원 | 41,060,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 407,598,100원 | 401,122,119원 | 131,877,881원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 285,318,670원 | 280,524,209원 | 252,475,791원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당이 매수인 부담으로 자동 전환되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서는 채권최고액 기준 533,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 41,060,170원의 잔여가 예상됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 582,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,222,830원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 증평농업협동조합 | 416,000,000원 | 416,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 증평농업협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,060,170원 |
현재 최저매각가 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 533,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 41,060,170원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 진천군 덕산읍 합목리 소재 합목교차로 동측 인근의 지방도변 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 대상물건 2·3은 모두 일반음식점으로 이용 중이며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 911.0㎡의 대, 계획관리지역, 평지·부정형·중로한면입니다. 공시지가는 124,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고 가축사육제한구역에 포함되며, 준보전산지·도로구역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.07.15. 증평농업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 권리와 두 임차인의 전입 시점을 다시 원본과 대조하세요.
- 임차인 현황 확인. 정나영은 보증금이 미상이고 김유진은 2026.05.21. 배당요구가 확인됩니다. 최종 매각물건명세서의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 매각제외 시설 확인. 임차인 소유의 이동가능한 컨테이너·저온창고·가스저장탱크 등은 매각제외입니다. 현장에 남아 있는 시설과 경계를 직접 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택 + 토지이지만 감정 이용상태는 일반음식점입니다. 실제 사용상태와 향후 활용 가능성을 별도로 검토하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 소유자 잔여와 채권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 단순, 물건 범위와 가격은 따로 본다”
이 사건의 핵심 권리판단은 비교적 선명합니다. 2021.07.15. 증평농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 정나영·김유진은 모두 뒤에 전입했습니다. 예상 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 도시형생활주택 + 토지이면서 감정상 일반음식점으로 이용 중이고, 임차인 소유 이동시설 일부는 매각에서 제외됩니다. 현재 최저가 582,283,000원은 감정가의 70%이지만, 그 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 B급 이상으로 단순하지만, 가격·용도·매각범위 확인이 낙찰 판단의 핵심인 사건입니다.
