122,500,000원
수원지방법원 2025타경41708. 평택시 합정동 973-12 제1동 403호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있으나, 감정평가 이용상태는 방3·욕실 겸 화장실2·주방 겸 거실1의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자 김지연은 2021년 7월 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 250,000,000원입니다. 이후 2023.04.04 울산세무서장 압류가 이 사건의 말소기준으로 잡혔고, 그 뒤 평택시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기일보다 앞선 이정은의 임차관계입니다. 이정은은 확정일자 2021.06.07, 점유개시 2021.07.02, 주민등록 2021.07.05로 말소기준 2023.04.04보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 122,500,000원 매각가 가정에서 보증금 미배당액 130,015,000원을 매수인이 인수하는 구조였습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 973-12 제1동 4층 403호 · 경기도 평택시 평택5로34번길 54 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 주거용 오피스텔(방3, 욕실 겸 화장실2, 주방 겸 거실1) |
| 규모 | 전용 84.84㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 · 2015.11.11 사용승인 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.10 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 122,500,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017년 신한은행 근저당권 171,600,000원은 2021.07.05 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.04.04 갑구 6번 국 압류입니다. 2023.05.12 평택시 압류와 2025.04.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 다만 이정은의 임차권등기 자체는 2023.08.25이지만, 임차인의 확정일자·점유·주민등록은 말소기준보다 먼저이므로 대항력 있는 선행 임차관계로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 분리
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.05 / 2021.06.07 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.08.25 | 해당 없음 확약 반영 인수 0원* |
| 박진형 점유부분 미상 | 2024.02.29 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
2023.12.05의 을구 3-2 임차권경정은 새로운 임차인이 추가된 것이 아니라, 이정은 임차권의 임대차계약일자를 1차 2021.06.02 · 2차 2021.08.09로 경정한 등기입니다. 따라서 이를 별도의 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 확약 전·후 취득구조 — 같은 숫자라도 의미가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 이정은 미배당 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 122,500,000원 | 130,015,000원 | 0원* | 122,500,000원 |
| 7회 유찰 시 | 98,000,000원 | 154,164,000원 | 0원* | 98,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 78,400,000원 | 173,411,200원 | 0원* | 78,400,000원 |
* 주택도시보증공사가 2026.05.29 제출한 대항력포기확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 확약이 없었다면 보증금 미배당액은 매수인 인수 구조입니다.
④ 시세 비교 — 싸긴 하지만, 하락 추세를 함께 봐야 한다
전용 84.84㎡ 일치 거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 225,000,000원이지만, 과거 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2024.11 3층 170,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 170,000,000원입니다. 따라서 현 회차 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 시세의 72.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.84㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 84.84㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 84.84㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 84.95㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 225,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 임차인 이정은 보증금 · 우선변제 | 250,000,000원 | 119,985,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이정은 보증금 부족분은 130,015,000원입니다. 다만 2026.05.29 대항력포기확약서가 있어 그 부족분의 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평일초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 도시형생활주택·오피스텔·상업·업무용 부동산·아파트단지·학교·관공서가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측 인근으로 국도 제1호선이 통과합니다.
- 건물. 2015.11.11 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 403호이며, 승강기·화재탐지·경보·스프링클러·도시가스보일러 개별난방설비가 조사됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구), 토지면적 762.6㎡, 공시지가 1,692,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 집합건물은 8세대이며 확인 실거래는 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 6.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.29 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 이정은 임차권과 본 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 박진형 점유관계. 2024.02.29 전입이라 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 점유부분은 미상입니다.
- 이정은 임차권 말소. 확약서에는 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 함께 기재돼 있으므로 실제 말소 절차까지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 225,000,000원보다 최근 12개월 170,000,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세. 최근/과거 거래 추세 -30.1%와 6회 유찰 이력을 감안해 과거 250,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 아파트로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 실제 건축물대장·등기 용도와 금융·세무상 취급을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 성립해야 1.225억짜리 물건이다”
이 사건의 결론은 확약 전과 후가 완전히 다릅니다. 확약을 배제하면 이정은 보증금 250,000,000원이 낙찰가보다 커서 현재 회차 기준 130,015,000원의 미배당 보증금 인수가 발생하고, 낙찰가 122,500,000원을 더한 부담은 보증금 규모에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반면 2026.05.29 대항력포기확약서가 유효하게 적용되면 해당 인수는 실질 0원*이 되고, 실질취득은 122,500,000원으로 내려옵니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 170,000,000원의 72.1%입니다. 그러나 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 최근/과거 시세 추세가 -30.1%이며, 8세대 규모에 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 여기에 별도 점유자 박진형의 보증금도 미상입니다. 따라서 권리상 핵심은 확약 원본 확인, 투자판단의 핵심은 낮은 최저가보다 실제 환금성과 하락 추세입니다.
