청주지방법원 2026타경50184. 청주시 상당구 용담동 모드니아파트 101동 6층 601호입니다. 감정평가 이용상태는 방2·거실·주방·화장실1 구조의 아파트이고, 철근콘크리트 벽식구조 지상 14층 중 6층입니다. 현 소유자는 김상현으로 2011.04.01 소유권이전 당시 거래가액은 45,000,000원입니다. 현재 등기부에는 근저당권이 남아 있지 않고, 말소기준은 2023.11.28 동청주세무서장 압류입니다.
말소기준 이후 우리금융캐피탈·하나카드·신한카드 가압류, 국민건강보험공단 및 청주시 압류, 2026.02.10 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2021.10.28 전입한 이은비는 말소기준보다 앞서므로 별도입니다. 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권은 없어 보증금 5,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50184 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 190-1 모드니아파트 101동 6층 601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.535㎡ · 방2·거실·주방·화장실1 · 지상14층 중 6층 |
| 소유자 | 김상현 (2011.04.01 소유권이전 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 38,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은비 / 49,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은비 | 전체 | 2021.10.28 | 5,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이은비의 전입신고일은 2021.10.28로 말소기준 압류 2023.11.28보다 빠릅니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조이고, 우선변제권이 없어 배당표에서는 임차보증금 5,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 보증금이 현재 최저가보다 크지 않으므로 실질취득액이 보증금으로 고정되는 인수형 사건은 아니며, 현재 회차 기준 실질취득은 38,500,000원 + 5,000원 = 38,505,000원입니다.
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 우리금융캐피탈 가압류 23,427,648원, 하나카드 가압류 5,318,871원, 신한카드 가압류 2,916,190원 및 이후 압류·강제경매개시결정은 낙찰자가 그대로 떠안는 등기상 권리가 아닙니다. 다만 세금·공과금 관련 압류가 여러 건 존재해 당해세가 확인되면 배당순위와 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 43,000,000원 기준 아래, 표본은 제한적
가격 비교에 사용할 수 있는 동일 면적권 거래는 2022.02 1건으로, 전용 41.54㎡·13층이 43,000,000원에 거래됐습니다. 가격 기준값도 43,000,000원이며 현재 최저가 38,500,000원은 그 89.5%입니다. 임차인 인수액 5,000원을 더한 실질취득 38,505,000원 역시 43,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 41.54㎡ | 13 | 43,000,000원 |
| 평균 | 41.535㎡ | 1건 | 43,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건이고 확인 가능한 최신 거래월이 2022.02이므로, 38,505,000원을 곧바로 현재 시세 대비 확실한 저가라고 단정하기는 어렵습니다. 현재 회차는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 실질취득과 비교할 시세 근거 자체가 얇다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,000원 |
| 인수 · 임차인 이은비 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 23,427,648원 | 23,427,648원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,318,871원 | 5,318,871원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 2,916,190원 | 2,916,190원 |
| 5. 경매개시결정 · 이은비 | 49,700,000원 | 5,744,291원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 81,362,709원, 예상 채권자 배당은 37,407,000원, 미배당은 43,955,709원입니다. 신청채권자 이은비의 청구액 49,700,000원 중 예상배당은 5,744,291원입니다. 임차보증금 5,000원은 배당액 0원으로 매수인이 인수합니다. 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 변동할 수 있습니다.
④ 회차별 부담 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 38,500,000원 | 37,407,000원 | 43,955,709원 | 5,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 26,950,000원 | 26,064,900원 | 55,297,809원 | 5,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 18,865,000원 | 18,125,430원 | 63,237,279원 | 5,000원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금과 채권자 배당액은 감소하지만, 이 사건에서 산정된 임차인 인수액 5,000원은 각 시나리오에서 동일합니다. 현재 회차의 실질취득은 38,505,000원, 2회 유찰 시에는 26,950,000원에 5,000원, 3회 유찰 시에는 18,865,000원에 5,000원이 더해지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용담초등학교 북측 인근. 진양아파트·우성아파트 등 중소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 동측 인근 교동로를 통해 용담로·산성로로 이동할 수 있고, 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 지상14층, 대상은 6층 601호입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 지적재조사사업지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 330,000원/㎡, 지목 대, 아파트부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 단지는 113세대, 대상 면적 41.535㎡입니다. 실거래 표본은 1건이라 현재 환금가격을 단정하기보다 현장 중개시세를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이은비의 임대차계약서, 보증금 5,000원 지급자료, 실제 점유와 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이은비와 강제경매 신청채권자 이은비의 관계, 집행권원과 임대차채권의 별도 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 압류 확인. 2023.11.28 압류가 말소기준이며 이후에도 압류가 이어집니다. 당해세 해당 여부와 교부청구 내역은 배당표 원본으로 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.10.22 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 43,000,000원 비교값은 2022.02 한 건의 거래에 기초합니다. 현재 회차 실질취득 38,505,000원이 기준값보다 낮더라도 현 시세보다 싸다고 단정하지 말고 현장 매물과 최근 계약사례를 재확인하세요.
- 명도. 대항력 임차인이 존재하므로 일반적인 소유자 점유 물건보다 명도와 인도 협의의 불확실성이 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·공매 진행자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘임차인 관계’를 확인할 사건
현재 최저가는 감정가 55,000,000원의 70%인 38,500,000원입니다. 대항력 임차인의 인수액 5,000원을 더한 실질취득은 38,505,000원으로, 비교 기준 43,000,000원 아래에 있습니다. 그러나 시세 근거가 2022.02 한 건뿐이어서 이 차이만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 말소기준 이후 등기권리가 소멸하는 구조지만, 임차인 이은비는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 더구나 같은 이름의 이은비가 49,700,000원을 청구한 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 여기에 세금·공과금 관련 압류와 공매공고 부기까지 겹쳐 있어, 단순한 ‘70% 유찰 아파트’로 접근하기보다 임대차·집행권원·공매 진행을 함께 검증해야 하는 사건입니다. 권리와 가격 모두 확인이 끝난 뒤에야 응찰가를 정하는 것이 맞습니다.
