수원지방법원 2025타경41726. 안성시 옥산동 안성아양광신프로그레스 102동 7층 701호, 전용 84.2331㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 정한솔로 2022.06.15. 매매를 원인으로 2022.07.15. 소유권을 취득했고 거래가액은 460,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 임차권자 임영혜입니다. 임영혜는 2018.10.29. 주민등록, 2022.07.15. 점유개시, 2022.06.20. 확정일자를 갖추고 2024.07.17. 보증금 410,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
데이터상 말소기준은 2025.04.09. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있고, 임차권의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 원래라면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 142,312,200원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 2026.02.04. 임차보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 옥산동 557 안성아양광신프로그레스 102동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.2331㎡ · 철근콘크리트구조 23층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 정한솔 (2022.06.15. 매매, 거래가액 460,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 420,615,060원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 뒤집는다
2018년 수협은행 근저당권은 2022.07.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 임영혜의 주택임차권은 2024.07.17. 등기됐고, 주민등록일은 2018.10.29., 확정일자는 2022.06.20.입니다. 따라서 데이터 판정상 대항력 있음·우선변제권 있음입니다. 실제 임차인은 임영혜 1명이며, 임차권등기의 대위신청인으로 기재된 서울보증보험 주식회사는 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임영혜 | 주택(102동 701호) 전부 · 주거(임차권등기) | 410,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 서울보증보험 대위신청 |
임영혜는 실제 임차인 1명입니다. 서울보증보험 주식회사의 대위신청 내역은 임차보증금반환채권의 양수와 관련된 것으로, 동일 보증금 410,000,000원을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 시장은 하락 추세
안성아양광신프로그레스는 545세대, 2018.08.31. 준공 단지입니다. 대상 면적 84.2331㎡와 매칭되는 실거래 12건의 전체 평균은 353,166,666원이지만, 가격 판단은 보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 348,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 360,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.9%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.23㎡ | 1 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 84.23㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.23㎡ | 20 | 335,000,000원 |
| 2026.01 | 84.23㎡ | 22 | 343,000,000원 |
| 2026.01 | 84.23㎡ | 18 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.23㎡ | 16 | 370,000,000원 |
| 2025.07 | 84.23㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 84.23㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2025.06 | 84.23㎡ | 22 | 345,000,000원 |
| 2025.05 | 84.23㎡ | 1 | 355,000,000원 |
| 2025.03 | 84.23㎡ | 12 | 355,000,000원 |
| 2024.10 | 84.23㎡ | 20 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 348,000,000원 |
현재 최저가 272,300,000원은 최근 12개월 평균의 78.2%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 272,300,000원으로 같아 시세 대비 가격 여유가 있습니다. 다만 최신 실거래는 같은 2026.07.에도 330,000,000원과 360,000,000원으로 편차가 있고, 시장 추세 자체가 -2.9%이므로 과거 전체 평균 353,166,666원만 보고 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,612,200원 |
| 1. 임차인 임영혜 보증금 (우선변제) | 410,000,000원 | 267,687,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 420,615,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임영혜 보증금 중 142,312,200원이 미배당됩니다. 그러나 2026.02.04. 대항력포기확약서에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 집행비용은 제공된 배당 추정값이며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰이 더돼도 총취득액은 어떻게 되나
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 이 사건도 확약을 배제한 룰상 계산에서는 현재 회차 142,312,200원, 3회 유찰 시 196,009,760원, 4회 유찰 시 238,967,808원의 인수가 계산됩니다. 그러나 제공된 확약을 적용하면 임영혜에 대한 실질 인수는 각 회차 0원*으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 272,300,000원 | 142,312,200원 | 272,300,000원* |
| 3회 유찰 · 56% | 217,840,000원 | 196,009,760원 | 217,840,000원* |
| 4회 유찰 · 44.8% | 174,272,000원 | 238,967,808원 | 174,272,000원* |
*2026.02.04. 대항력포기확약서가 임영혜의 잔존 보증금반환청구권과 임차권등기 말소에 그대로 적용된다는 전제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 옥산동 백성초등학교 북동측 인근. 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 인접 공도와 연결됩니다.
- 물건 상태. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 23층 건물 내 7층 701호입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역이며 학교보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,055,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건의 범위는 330,000,000원~380,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 348,000,000원입니다. 최근 흐름은 -2.9%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.02.04. 대항력포기확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 실체 확인. 임영혜는 과거 소유자이자 수협은행 근저당의 채무자로 나타납니다. 데이터상 관계인 가능성이 지적돼 있으므로 실제 임대차와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 서울보증보험 주식회사는 임차권등기의 대위신청인이며 별도 임차인으로 보증금 410,000,000원을 다시 더하지 않습니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 실거래 평균 353,166,666원보다 최근 12개월 평균 348,000,000원과 최신 거래 360,000,000원을 우선해서 보되, 최근 추세 -2.9%를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 최신 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심을 바꾼다”
표면적으로는 보증금 410,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 272,300,000원보다 보증금이 커서 전형적인 인수형 구조처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 미배당액 142,312,200원이 발생합니다. 하지만 이 사건은 서울보증보험 주식회사가 2026.02.04. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 대항력포기확약서를 제출해 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다.
가격은 감정가 389,000,000원에서 2회 유찰돼 272,300,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 348,000,000원의 78.2%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 -2.9%로 하락 중이므로 단순히 과거 평균과의 할인율만 보고 공격적으로 평가할 사안은 아닙니다. 결론적으로 확약 원본이 그대로 유효하다는 확인이 먼저이고, 그 다음에야 현재 가격의 할인폭을 평가할 수 있는 사건입니다.
