청주지방법원 2026타경50203. 청주시 서원구 분평동 분평주공2단지 207동 19층 1904호 아파트입니다. 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,200,000원입니다. 등기상 소유자는 박근수이고, 2005.09.23 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 현재 권리관계의 기준점은 2021.05.07 설정된 청주축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 68,400,000원입니다.

그 뒤 충북신용보증재단·기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 등의 가압류와 강제경매개시결정, 국 압류, 하나은행·소상공인시장진흥공단 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 수차 탐문에도 거주자를 만나지 못해 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 등기상 인수와 실제 점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021.05.07 이후는 매각으로 소멸

과거 한국주택은행·새마을금고·국민은행·하나은행 관련 근저당권들은 이미 말소된 상태이고, 현재 말소기준은 을구 15번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.06.05 국민건강보험공단 압류는 2025.10.31 해제로 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 하단 거래도 있다

분평주공2 동일면적 최근 거래 12건의 평균은 135,166,666원이고, 최신 거래는 2026.08 132,000,000원입니다. 현재 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 평균의 80.8%로 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래 범위가 107,000,000원~160,000,000원으로 넓고, 실제 최저 거래가 107,000,000원이어서 현재 최저가를 모든 최근 거래보다 싼 가격으로 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

총 채권액 346,637,037원 중 예상배당은 106,871,200원, 미배당은 239,765,837원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 국 압류와 실제 세금, 최우선변제 등은 실제 배당에서 영향을 줄 수 있으므로 원본 배당관계 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남평초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교와 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물의 19층이며 사용승인일은 1997.06.18입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·분평택지개발지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 993,900원/㎡입니다. 서측 약 25m, 남측·북측 약 20m, 동측 약 15m 포장도로와 접합니다.
• 단지·거래. 분평주공2는 1,310세대이며 동일면적 최근 12건의 거래가 107,000,000원부터 160,000,000원까지 분포합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대관계 재확인. 현장조사에서 거주자를 만나지 못했고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·전입·임대차 여부를 입찰 전에 확인하세요.
• 최근 거래 하단까지 비교. 최근 12개월 평균은 135,166,666원이지만 최근 거래 최저는 107,000,000원입니다. 현재 최저가 109,200,000원을 평균값만 보고 과도하게 싸다고 판단하지 마세요.
• 국 압류 확인. 2026.02.24 국 압류의 처분청은 청주세무서장입니다. 실제 세금의 배당순위와 배당 영향은 원본에서 확인하세요.
• 신청채권자 미배당과 인수 구분. 현재 배당모형상 중소벤처기업진흥공단 신청채권 50,915,359원은 0원 배당이지만, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
• 회차 시나리오. 2회 유찰 시 76,440,000원, 3회 유찰 시 53,508,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차 응찰가와 추가 유찰 시 가격을 함께 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 평균 대비 가격은 좋고, 승부처는 점유 확인

이 물건은 가격과 등기권리만 놓고 보면 현재 회차가 눈에 띕니다. 말소기준인 청주축산업협동조합 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 135,166,666원의 80.8%입니다.

다만 가격만으로 결론을 끝내기는 어렵습니다. 최근 실거래 최저가가 107,000,000원까지 내려와 있어 현재 가격이 거래 하단과 가깝고, 무엇보다 현장조사에서 거주자를 만나지 못해 임대관계가 미상으로 남았습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 0원·평균 대비 할인은 긍정적, 실제 점유·임대관계 확인 후 입찰가 결정”입니다. 권리 자체보다 현장 확인과 최근 거래 하단을 어떻게 반영하느냐가 최종 판단을 가릅니다.