대전지방법원 2025타경3771. 대전 동구 낭월동 남대전이-편한세상 106동 3층 304호 아파트입니다. 감정가는 297,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 207,900,000원입니다. 말소기준권리는 2020.04.01 설정된 국민은행 근저당권 149,600,000원이고, 그 뒤 설정된 대전동원약품 근저당 120,000,000원, 유화약품 근저당 200,000,000원과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 김경환이 확인되지만 전입일은 2024.01.31로 말소기준일인 2020.04.01보다 늦습니다. 따라서 데이터상 대항력은 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3771 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 낭월동 723 남대전이-편한세상 106동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.985㎡ · 철근콘크리트구조 16층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2011.09.28 |
| 소유자 | 김명숙 · 2020.04.01 거래가액 227,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 김명숙에게 있고, 말소기준은 2020.04.01 국민은행 근저당권 149,600,000원입니다. 이후 2021년 대전동원약품 근저당, 2025년 유화약품 근저당과 서울보증보험·신보2023제5차유동화전문·국민은행 등의 가압류, 대전세무서장 압류 및 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경환 | 2024.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인된 사람은 1명입니다. 김경환의 전입일 2024.01.31은 말소기준권리 2020.04.01보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 이 임차관계가 매수인에게 보증금 반환의무로 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 72.3%
e편한세상 전용 84.97~84.99㎡ 최근 거래는 2025.06부터 2026.08까지 확인됩니다. 최근 12개월 9건 평균은 287,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 290,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 +0.2%로, 하락 추세로 볼 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 3 | 277,500,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 1 | 272,500,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 19 | 309,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 8 | 291,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 14 | 283,000,000원 |
| 2025.06 | 84.99㎡ | 12 | 287,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 287,666,666원 |
현재 최저가 207,900,000원은 최근 12개월 평균 287,666,666원의 72.3%입니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 감정가 297,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높지만, 1회 유찰로 현재 입찰 기준가격은 실거래 구간 아래로 내려왔습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,710,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 149,600,000원 | 149,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대전동원약품 | 120,000,000원 | 54,589,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사유화약품 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 39,824,613원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2023제5차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,624,326원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 65,535,816원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 488,975,509원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 36,552,200원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 28,770,503원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 226,702,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 207,900,000원 가정 시 채권총액 2,372,585,911원 중 204,189,400원이 배당되고, 미배당액은 2,168,396,511원입니다. 대전동원약품의 120,000,000원 채권최고액 중 예상배당은 54,589,400원입니다. 미배당 채권이 크더라도 이들 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 207,900,000원 | 204,189,400원 | 2,168,396,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 2,229,893,331원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 2,272,941,105원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 대전동원약품은 54,589,400원만 예상 배당되며 전액 만족하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내초등학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 아파트·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다.
- 단지. e편한세상 713세대, 사용승인 2011.09.28. 대상 면적은 전용 84.985㎡입니다.
- 도로. 본건 사방으로 노폭 6~10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 900,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래. 최근 거래는 272,500,000원~309,000,000원 범위이며, 최신 거래는 2026.08의 290,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 김경환은 전입일상 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 재확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.09.24 대전세무서장 압류가 존재합니다. 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하나 실제 배당에서는 세금 관련 변수가 있을 수 있습니다.
- 응찰가 상한. 최근 12개월 실거래 평균 287,666,666원과 최신 거래 290,000,000원을 기준으로 현재 최저가 207,900,000원의 할인 폭을 검토하세요.
- 3층 가격 보정. 본건은 3층이며 최근 거래에는 1층부터 19층까지 다양한 층이 포함돼 있으므로 개별 층·상태 차이를 확인하세요.
- 명도. 현황조사상 점유자가 있으므로 대항력 유무와 별개로 실제 인도·명도 일정은 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 가격과 현장 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.01 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 김경환의 전입도 2024.01.31로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰로 감정가 297,000,000원에서 207,900,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 287,666,666원 대비 72.3%, 최신 거래 290,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 최근 시세 추세 역시 +0.2%로 하락 흐름은 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮고 현재 회차에는 시세 대비 가격 차이도 있는 유형으로 볼 수 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자와 세금·실제 명도 상태는 입찰 전 원본과 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
