대전지방법원 2025타경4016. 대전광역시 유성구 장대동 303-6의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 계단실, 2층부터 4층까지는 다가구주택 15가구로 이용 중입니다. 토지는 334.2㎡, 지목은 대이며 감정가 1,687,803,560원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,181,462,000원입니다.
권리분석의 기준점은 매우 오래된 2004.09.13. 서부농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 98,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 현재의 임차권등기, 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여러 세대가 실제 점유하는 다가구주택인 만큼 등기상 소멸과 실제 명도·점유관계 확인은 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4016 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 장대동 303-6 · 대전광역시 유성구 유성대로821번길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 · 2층~4층 다가구주택(15가구) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 4층 |
| 토지 | 334.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김민주 · 2008.02.18. 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,687,803,560원 / 1,181,462,000원 (1회 유찰) |
| 경매 신청채권 | 73,255,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 기준은 2004년 근저당
말소기준권리인 서부농업협동조합 근저당의 설정일이 2004.09.13.입니다. 현재 조사된 임차인·점유자 중 전입일이 확인되는 사람은 모두 이 날짜 이후 전입이므로 해당 조사 기준으로는 대항력이 없습니다. 2024년 이후 등기된 다수의 주택임차권 역시 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 표시 15명, 승계 중복 1건
보증기관 대위·승계로 표시된 한국토지주택공사 305호 신고 1건은 채은지 보증금의 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유자 표시는 15명입니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 12명은 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 나머지 3명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채은지 | 201호 | 2021-02-22 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 305호 · 3층 20㎡ | 2022-01-13 | 68,000,000원 | 없음 | 채은지 승계·중복 배당요구 |
| 전병훈 | 203호 | 2025-02-19 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 배지은 | 204호 | 2020-08-05 | — | 없음 | 배당요구 우선변제 미상 |
| 성진윤 | 205호 | 2022-03-18 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 김재현 | 207호 | 2025-06-30 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 박소연 | 301호 | 2025-05-29 | — | 없음 | 배당요구 우선변제 미상 |
| 이서진 | 302호 | 2022-12-06 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 김장래 | 303호 | 2021-02-22 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 김충회 | 304호 | 2023-02-27 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 한상우 | 306호 | 2025-07-02 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 윤용숙 | 401호 | 2013-03-12 | — | 없음 | 우선변제 미상 |
| 이다영 | 206호 · 2층 23㎡ | 2020-11-27 | 65,000,000원 | 없음 | 배당요구 우선변제 미상 |
| 기사항전 | — | — | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 한국토 | — | — | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
| 입주자 | — | — | — | 가능·미상 | 우선변제 미상 |
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가 70%, 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 1,181,462,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 1,181,462,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 가격 평가는 실제 다가구주택·토지의 거래사례를 별도로 대조한 뒤 결정하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,181,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 14,214,620원 |
| 1. 근저당 · 서부농업협동조합 | 98,000,000원 | 98,000,000원 |
| 2. 가압류 · 논산계룡농업협동조합 | 20,473,396원 | 20,473,396원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,048,773,984원 |
현재 배당 계산에 반영된 채권총액 118,473,396원은 전액 배당되며 미배당액은 0원입니다. 다만 소유자 잔여 1,048,773,984원은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 값이므로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,181,462,000원 | 118,473,396원 | 0원 | 1,048,773,984원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 827,023,400원 | 118,473,396원 | 0원 | 697,879,770원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 578,916,380원 | 118,473,396원 | 0원 | 452,253,820원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 반영 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 단순 배당 계산만 놓고 보면 유찰이 추가돼도 인수액이 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 최우선변제와 당해세가 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 그대로 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 대전광역시 유성구 장대동 장대네거리 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·교육시설과 로변 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 남서측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며, 1층은 계단실, 2층~4층은 다가구주택 15가구로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 334.2㎡의 대지로 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 1,514,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 3건 우선 확인. 기사항전·한국토·입주자의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 호실·실제 점유자·전입세대열람 등을 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 305호 신고 68,000,000원은 채은지 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 호별 명도 확인. 15가구 다가구주택이고 다수 세대에 전입자·임차권등기가 확인됩니다. 인수 0원과 별개로 실제 점유·이사·인도 문제를 호별로 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 제시된 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 잔여금과 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 비교 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 않습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 조건을 전제로 권리·현황을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 말소형, 현장은 다가구형”
등기만 놓고 보면 기준점은 명확합니다. 2004.09.13. 서부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 임차권등기·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고 계산상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 이 물건은 15가구 다가구주택입니다. 확인되는 실제 임차인·점유자 15명 중 12명은 전입일 기준 대항력이 없지만, 3명은 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 여러 건의 주택임차권등기와 보증기관 승계 신고가 존재하므로 호별 점유관계 정리가 핵심입니다. 현재 최저가 1,181,462,000원이 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만, 비교 실거래가 없는 상태에서는 가격 메리트까지 확정할 수 없습니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 미상 점유 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
