대전지방법원 2025타경502665. 대전광역시 서구 관저동 1970-9의 토지와 공사 중단 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 5층이며 사용승인을 취득하지 않은 상태입니다. 이용계획상 1층·2층은 근린생활시설, 3층~5층은 다가구주택과 계단실·E/V실 등으로 구성되고, 공정률은 약 90%입니다. 실내공사가 완료되지 않아 현재 영업 또는 거주할 수 있는 상태가 아니며 단전·단수 상태로 설비 작동 여부도 별도 확인이 필요합니다.

권리의 기준점은 2024.04.01. 한밭새마을금고 가압류 648,679,200원입니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 이후 등기된 한밭새마을금고 근저당권 2건과 압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 소멸 여부와 별개로 현황조사에서 확인된 14곳의 전입신고일·보증금이 모두 미상이라 그 점유자들에게 대항력이 있는지 없는지는 현재 정보만으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2024.04.01.

말소기준권리는 갑구 2번 한밭새마을금고 가압류입니다. 이후 2024.04.15. 설정된 한밭새마을금고 근저당권 480,000,000원과 594,000,000원, 국의 압류, 선한종합건설 주식회사의 강제경매개시결정, 대전광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2024.05.20. 한밭새마을금고가 신청한 종전 임의경매개시결정은 2025.06.02. 취하를 원인으로 2025.06.09. 말소됐습니다.

② 임차·점유 조사 — 14곳 모두 대항력 판정 미상

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 대상은 없습니다. 현황조사에서 확인된 임차 관련 조사 대상은 모두 14곳이며, 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 849,124,000원 가정)

현재 회차 가정 매각가 849,124,000원에서 채권자 총 청구액은 1,945,518,651원, 채권자 예상배당 합계는 838,232,760원, 미배당액은 1,107,285,891원입니다. 신청채권자 선한종합건설 주식회사의 청구액 222,839,451원은 이 배당 가정에서는 배당액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 미배당은 커진다

모든 시나리오에서 소유자 잔여는 0원이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 현황조사 대상 14곳의 대항력 여부가 확정됐다는 의미가 아닙니다. 전입·점유·보증금 관계가 밝혀져 선순위 대항력이 인정되는 대상이 있다면 실제 인수관계는 다시 계산해야 합니다.

⑤ 건물 상태 — 가격보다 먼저 완공 가능성을 본다

• 공사중단. 건물은 신축 중단 상태이며 공정률은 약 90%입니다.
• 사용승인. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 5층 건물로 사용승인을 취득하지 않은 상태입니다.
• 내부상태. 실내공사가 완료되지 않아 영업 또는 거주할 수 있는 상태가 아닙니다.
• 창호. 샷시 대부분에 유리가 부착되지 않은 상태로 조사됐습니다.
• 설비. 기본 위생·급배수·승강기·3층~5층 바닥 보일러·도시가스 설비가 공사돼 있으나 단전·단수 상태이며 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대전광역시 서구 관저동 서일여고 서측 인근이며 주위에 아파트단지, 교육시설, 다가구주택, 나지 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 반경 1km 내 서대전IC가 있으며, 인근 간선도로와 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 222.2㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 소로한면입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 보호·제한. 가축사육제한구역과 서일고등학교·서일여자고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,199,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 14곳 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상인 각 업체의 실제 점유 부분과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준일과 대항요건 대조. 기준일은 2024.04.01.입니다. 각 점유자가 이보다 앞서 대항요건을 갖췄는지 확인해야 합니다.
• 유치권 현수막 실체 확인. 현수막만으로 유치권 성립을 단정하지 말고 채권·점유·공사관계를 확인해야 합니다.
• 사용승인·완공 절차 확인. 현재 사용승인 미취득이고 공사가 중단돼 있으므로 완공 후 정상 사용까지 필요한 행정·공사 절차를 확인해야 합니다.
• 설비 상태 확인. 단전·단수 상태이고 위생·급배수·승강기·보일러·도시가스 설비의 작동 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산의 명시 인수액은 0원이지만 대항력 미상 점유자의 권리가 확인되면 실제 인수관계가 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 등기는 정리되지만 현장이 남는다

이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.04.01. 한밭새마을금고 가압류가 말소기준권리이고 후순위 근저당·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 적고 있습니다.

하지만 현장에는 별도의 확인 과제가 남아 있습니다. 14곳의 전입·보증금이 미상이고, 유치권 행사 현수막이 있으며, 건물도 공정률 약 90%의 신축중단·사용승인 미취득 상태입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “최저가 849,124,000원, 명시 인수 0원”만 보고 판단할 사건이 아닙니다. 등기상 권리 소멸은 확인되지만, 점유·임차·유치권과 완공 가능성을 해소해야 비로소 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.