📉 최저가 34.3% 🏠 대항력 有 ⚖️ 전세금 110,000,000원 🔁 재매각 보증금 20%
37,730,000원
대전지방법원 2024타경5085. 서산시 석남동 영진크로바아파트 1동 19층 1907호입니다. 소유자 허봉수는 2016.05.25. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 안동현 명의로 건물 전부에 전세금 110,000,000원, 존속기간 2016.05.25.~2018.05.25.의 전세권이 설정됐고, 안동현은 2016.06.13. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이후 2024.12.19. 안동현이 바로 그 전세권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.
여기서 권리관계가 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있는 반면, 등기 권리흐름에서는 을구 7번 전세권이 2024.12.19. 경매개시결정보다 앞선 존속 권리로 확인됩니다. 더구나 같은 안동현이 임차인으로도 조사됐고, 임차인으로는 배당요구를 하지 않았습니다. 따라서 전세권 배당과 별도로 대항력 임차관계에서 남을 수 있는 보증금 인수 여부를 반드시 원본 서류로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5085 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석남1로 12, 1동 19층1907호 (석남동,영진크로바아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 19층 1907호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 허봉수 (2016.05.25. 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동현 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 전세권자와 대항력 임차인이 동일인
과거 한국주택은행 근저당 15,600,000원, 신한은행 근저당 33,600,000원, 하나은행 근저당 36,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2016.05.25. 안동현의 전세권 110,000,000원과 2016.06.13. 전입입니다. 안동현은 신청채권자이자 임차인으로 조사됐으며, 임차인으로는 배당요구하지 않았습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안동현 | 2016.06.13 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가는 37,730,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 동일 단지의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 가격형 경매가 아니라 권리 확정이 먼저인 사건입니다. 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가와 감정가 차이를 가격 메리트로 바로 평가할 수 없고, 실질취득액이 확정된 뒤에야 시세 비교가 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 을구 7번 전세권 · 안동현 | 110,000,000원 | 36,650,860원 |
| 전세권 미배당 | - | 73,349,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 37,730,000원 중 집행비용 1,079,140원을 제외한 36,650,860원이 전세권자 안동현에게 배당되고 73,349,140원이 미배당됩니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서산시 석림동 소재 서산중학교 북서측 인근. 간선도로변으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재하고, 후면에는 단독주택·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 국도와 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 19층 1907호. 위생급배수·난방·승강기·주차장시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 29번 국도와 연결되고, 동측·서측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금 확인. 안동현의 전입일은 2016.06.13.이고 대항력이 있는 것으로 조사됐으나 보증금은 확인되지 않았습니다. 실질취득액 계산 전 반드시 확정해야 합니다.
- 전세권 소멸·인수 범위 확인. 을구 7번 전세권 110,000,000원은 2016.05.25. 설정됐고, 같은 전세권자 안동현이 2024.12.19. 경매를 신청했습니다. 명세서의 ‘인수권리 해당사항 없음’과 함께 원본을 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 안동현은 임차인으로는 배당요구하지 않았습니다. 전세권 배당과 임차보증금 관계를 혼동하면 안 됩니다.
- 재매각 보증금. 재매각 사건으로 매수신청보증금 20% 조건입니다.
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지에 관하여 별도 등기가 있다고 기재돼 있으므로 원본 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 37,730,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 실질취득액 확정 후 주변 실거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 봐야 할 것은 인수관계다
감정가 110,000,000원짜리 아파트가 3회 유찰돼 37,730,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 전세금 110,000,000원의 전세권자, 신청채권자, 대항력 임차인이 모두 안동현으로 연결되고, 임차인으로는 배당요구하지 않았으며 임차보증금도 확인되지 않았습니다.
배당표상 전세권 미배당은 현재 회차에서 73,349,140원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이를 근거로 실질취득액을 37,730,000원이라고 단정하는 것은 안전하지 않습니다. 명세서의 인수권리 ‘해당사항 없음’, 전세권에 의한 경매 신청, 대항력 임차관계를 함께 대조해 최종 인수액을 확정하는 것이 먼저입니다. 시세 자료도 없는 만큼, 이 사건은 가격 메리트 평가보다 권리 확정이 선행돼야 하는 고위험 확인형으로 보는 것이 맞습니다.