대전지방법원 2024타경56793. 태안읍 삭선리의 토지와 건물이 함께 묶인 사건으로, 감정 이용상태상 기호(5)는 주택, 기호(8)은 종교시설 등으로 이용 중입니다. 감정가 2,232,599,250원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,510,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2017.12.11. 설정된 지리산새마을금고 근저당권이며, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권, 농지취득자격증명, 점유 임차인, 경계·침범 가능성을 함께 봐야 합니다.
특히 “매각물건명세서 명시 인수권리 해당사항없음”과 “법정지상권 성립여부 불분명”은 동시에 존재합니다. 즉 등기부상 특정 권리를 금액으로 인수한다고 명시된 사건은 아니지만, 제시외 건물이 매각에서 빠지면서 그 건물과 토지 사이의 사용관계가 낙찰 뒤 분쟁요인이 될 수 있다는 뜻입니다. 여기에 목록 7은 공부상 답이지만 현황 전으로 이용되고 있어 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수라고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경56793 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 449-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(5) 주택 · 기호(8) 종교시설 등 |
| 소유자 | 박중선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,232,599,250원 / 1,510,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,345,112,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 등기소 / 등기 발행일 | 대전지방법원 태안등기소 / 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 ‘등기 밖’ 확인이 필요
말소기준은 2017.12.11. 을구 1번 지리산새마을금고 근저당권 590,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 280,000,000원, 을구 3번 330,000,000원이 설정됐고, 2019.05.10. 을구 4번 390,000,000원이 추가됐습니다. 갑구의 태안군 압류는 2020.07.28. 해제로 말소됐으며, 남순희 가압류 391,000,000원과 경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸합니다.
2017년 설정된 근저당권들은 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.03.12. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 각각의 근저당권부채권에 대해 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정도 등기돼 있습니다. 이 이전·근질권 관계는 기존 담보권의 후속 권리관계로 확인해야 하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희찬 | 목록 6 일부 및 지상 1층 전체 | 30,000,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민수 | 목록 6 일부 및 지상 2층 전체 | 미상 | 없음 2021.06.22 전입 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 이희찬은 보증금 30,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 박민수는 2021.06.22. 전입으로 말소기준권리인 2017.12.11.보다 늦어 대항력 없음으로 판단되지만 보증금은 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,510,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,509,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 지리산새마을금고 | 590,000,000원 | 590,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 지리산새마을금고 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 지리산새마을금고 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 지리산새마을금고 | 390,000,000원 | 293,391,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 남순희 | 391,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 1,981,000,000원 중 1,493,391,000원이 배당되고 487,609,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 현황과 이용상태
- 이용상태. 기호(5)는 주택, 기호(8)은 종교시설 등으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인의 부재 및 비협조로 탐문조사·건축물현황도 등을 참고해 평가됐으므로 실제 내부구조와 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 주위환경. 삭선2리 다목적회관 남동측 근거리에 위치하고, 주변에는 농경지·주택·공장·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량접근이 가능하고 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역이며, 일부 토지는 준보전산지와 가축사육제한구역에 포함됩니다. 제공된 토지 자료의 지목은 임야, 현황 이용은 전, 면적은 420.0㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호(3)은 공부상 임야이나 일부 전, 기호(7)은 공부상 답이나 현황 전, 기호(9)는 공부상 임야이나 현황 주거용 건부지·전 등으로 이용 중입니다.
- 건물 면적 차이. 목록 8 건물은 증축으로 일반건축물대장상 면적과 등기사항전부증명서상 면적이 다르며, 평가는 일반건축물대장상 면적을 기준으로 했습니다.
⑤ 제시외 물건·법정지상권 — 반드시 현장 대조
매각은 일괄매각이지만 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 반면 제시외 수목, 관정, 태양광설비, 건물은 매각에 포함된다고 명시돼 있어, 무엇이 매각 대상이고 무엇이 제외되는지 물건목록·감정평가도면과 실제 현장을 일치시켜 보는 작업이 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 7은 공부상 답, 현황 전으로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 매각 제외 건물의 정확한 위치·소유자·건축 시기와 토지 점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 법정지상권. 성립 여부가 불분명하므로 토지의 실제 사용·처분가치가 제한될 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 임차인 이희찬. 보증금 30,000,000원, 전입신고일 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 전입관계와 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 임차인 박민수. 2021.06.22. 전입으로 대항력은 없으나 보증금이 미상입니다. 계약관계와 점유상태를 확인하세요.
- 경계·침범. 위성지도상 기호(1) 토지 지상에 타인 소유 건물 일부가 침범한 것으로 보이며, 정확한 지적경계와 침범 여부는 측량이 필요하다고 평가됐습니다.
- 목록 8 증축. 건축물대장 면적과 등기 면적이 다르므로 증축 부분의 현황과 이용 상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 중요한 확인사항이 많다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 난도는 낮지 않습니다. 제시외 건물의 법정지상권 성립여부가 불분명하고, 목록 7에는 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 실제 임차인 2명 중 이희찬은 대항력 여부가 아직 확정되지 않았습니다. 토지 일부의 공부·현황 차이와 타인 소유 건물의 침범 가능성도 별도 확인 대상입니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰되어 감정가 68%까지 내려왔다”는 숫자보다 토지 사용 가능성, 제시외 건물 처리, 농취증 발급 가능성, 점유관계를 먼저 해결해야 합니다. 등기상 인수 0원은 장점이지만, 그 한 가지 이유만으로 높은 점수를 주기 어려운 현장확인형·권리복합형 물건입니다.
