대전지방법원 2026타경112. 대전 유성구 덕명동 516-8 토지 210.6㎡와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 2가구, 3층 다가구주택 2가구, 4층 다가구주택 1가구입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2013.06.27. 사용승인됐고, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2013.07.10. 설정된 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 삼성카드 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.04.01. 김기홍 명의의 주택임차권도 말소기준권리 이후 등기라 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 김기홍은 임대차계약일·점유개시일·확정일자가 2013.07.18.로 기재되어 있는 반면 주민등록일자가 없어, 대항력은 있다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경112 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 덕명동 516-8 · 덕명서로2번길 11-8 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 · 지상 4층 |
| 토지 | 대 210.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최정자 |
| 감정가 / 최저가 | 989,236,000원 / 692,465,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 178,832,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2013.07.10. 한밭새마을금고 근저당권 312,000,000원입니다. 2019년 대한투자대부 근저당은 2023.09.14. 이미 말소됐고, 2023년 대한투자대부가 신청한 임의경매도 취하되어 2023.09.18. 말소됐습니다. 현재 남은 삼성카드 가압류, 이번 경매개시결정, 김기홍 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으므로 아래 8명 모두 실제 점유·임차 관계 확인 대상입니다. 김점자·안소현·홍동진·이찬재·블루탑주식회사 이인수·구미옥·이인수는 전입일이 모두 2013.07.10. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 이들의 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 기준 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김점자 | 201호 | 2024.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안소현 | 101호 | 2020.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍동진 | 401호 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이찬재 | 201호 | 2021.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 블루탑주식회사 이인수 | 101호 | 2019.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구미옥 | 1층 101호 | 2017.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이인수 | 신우리빌 101호 | 2018.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기홍 | 3층 113.83㎡ 중 45㎡(302호) | 점유 2013.07.18 · 주민등록일 없음 | 55,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 692,465,000원으로 감정가 989,236,000원의 70%이며 1회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 근린생활시설과 다가구주택이 혼합되고 토지까지 일괄매각되는 물건이라 일반 공동주택처럼 단순 가격 비교를 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 692,465,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,324,650원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,976,170원 | 17,976,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 353,164,180원 |
현재 시뮬레이션에서는 반영된 채권 329,976,170원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 353,164,180원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 다가구주택 2가구, 3층은 다가구주택 2가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다.
- 입지. 운암네오미아아파트 북측 인근으로 주상용건물·아파트단지·도시공원 등이 혼재하는 주상혼용지대이며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층, 사용승인일 2013.06.27. 기본위생·급배수·도시가스 난방·방범도어·CCTV·지상주차장·태양광설비가 있습니다.
- 토지. 210.6㎡, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역에 속하며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 단일 건물·토지 일괄매각으로, 일반적인 개별 공동주택보다 매수자층과 자금 규모가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기홍 주민등록 확인. 점유개시·확정일자는 2013.07.18.이나 주민등록일자가 없어 대항력 판정의 핵심 사실이 빠져 있습니다.
- 나머지 7명 보증금 확인. 대항력은 없는 것으로 정리되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제·배당 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 이인수 관계 확인. 임차인 이인수와 등기부상 채무자 이인수가 동일인인지, 실제 임대차와 보증금 지급이 있었는지 확인이 필요합니다.
- 호별 점유 현황 대조. 101호·201호에는 복수 이름이 조사되어 있어 실제 점유자와 계약관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 말고 수익가치·임대료·토지가치 등을 별도 검증해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았으므로 배당요구·임대차 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “임차 리스크 0”은 다르다
이 사건은 등기만 보면 말소기준이 뚜렷합니다. 2013.07.10. 한밭새마을금고 근저당 이후 권리는 소멸하고, 명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 현재 배당표 기준 실질취득금액 역시 최저가와 같은 692,465,000원입니다.
하지만 건물 내부에는 실제 임차인 8명이 있고, 이 중 7명은 보증금이 확인되지 않았으며 김기홍은 55,000,000원 임차권등기가 있으면서 주민등록일자가 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 임차인 이인수와 등기부상 채무자 이름이 동일한 문제도 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 등기권리는 비교적 정리되어 있지만 임대차 사실관계 확인 난도가 높은 C등급 물건입니다. 1회 유찰로 70%까지 내려왔어도 비교 시세가 없으므로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 승부처는 단순 할인율이 아니라 호별 임대차 원본과 실제 점유관계 확인입니다.
