24,955,000원
대전지방법원 2024타경58287. 당진시 송산면 도문리 168-1, 169-5 소재 주건축물제1동으로, 사건 용도는 연립/다세대입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 지상 2층이며, 1층은 주방·식당·다용도실·거실·방· 현관·데크·보일러실·욕실 등, 2층은 욕실·방 2개 등으로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 이강수입니다.
등기 흐름의 출발점은 2024년 1월 2일입니다. 같은 날 소유권보존등기와 함께 김선미의 31,002,739원 가압류가 등기됐고, 이 가압류가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 10월 8일 김선미의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 2024년 10월 15일에는 이 경매가 2번 가압류의 본압류로의 이행이라는 경정이 부기됐습니다. 이후 설정된 양금순의 30,000,000원 근저당과 김정경의 20,000,000원 근저당은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경58287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 부수골길 93-13 (주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 철근콘크리트구조 지상2층 · 1층 주방·식당·다용도실·거실·방·현관·데크·보일러실·욕실 등 · 2층 욕실·방2 등 |
| 소유자 | 이강수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 212,118,060원 / 24,955,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 34,413,041원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 20% · 4,991,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 토지 이용관계는 별도
말소기준권리는 2024.01.02. 갑구 2번 가압류 · 김선미 31,002,739원입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정과 양금순·김정경의 근저당은 매각으로 소멸합니다. 배당추정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계와 사용자를 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 88.24% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 24,955,000원으로 감정가 212,118,060원의 11.76% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가보다 크게 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없어 현 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 24,955,000원 | 11.76% | 91,309,970원 |
| 7회 유찰 시 | 17,468,500원 | 8.24% | 98,661,713원 |
| 8회 유찰 시 | 12,227,950원 | 5.76% | 103,807,933원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만, 배당받지 못하는 채권액은 커집니다. 현재 회차에서는 채권자 총 청구액 115,415,780원 중 24,105,810원이 배당되고, 미배당은 91,309,970원입니다. 7회 유찰 시 미배당은 98,661,713원, 8회 유찰 시에는 103,807,933원까지 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,190원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 김선미 | 31,002,739원 | 24,105,810원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 김선미 | 34,413,041원 | 0원 |
| 4. 을구 1번 근저당권 · 양금순 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 · 김정경 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 24,955,000원에서는 집행비용 849,190원을 제외한 24,105,810원이 갑구 2번 가압류에 배당되는 추정입니다. 채권자 미배당은 91,309,970원이며, 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층 건물로, 외벽은 치장 벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 붙임·일부 타일 붙임, 바닥은 장판지깔기·일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 이용상태. 1층은 주방·식당·다용도실·거실·방·현관·데크·보일러실·욕실 등, 2층은 욕실·방 2개 등으로 이용되고 있습니다.
- 설비. LPG 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 415.0㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 단독, 평지의 부정형 토지이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 49,700원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 농림지역이 포함되고 계획관리지역이 접하며, 농업보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 성장관리계획구역이 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각물건명세서가 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시합니다. 건물과 대지의 권리관계를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 재매각 물건으로 매수신청보증금은 20%, 현재 최저가 기준 4,991,000원입니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유자와 사용관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 낮은 유찰가 자체를 시세 할인으로 해석하지 않는 것이 중요합니다.
- 토지 규제. 지목 답, 농림지역·농업보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등 토지이용 제한과 실제 건물 이용의 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 물건은 등기 흐름만 보면 단순합니다. 2024년 1월 2일 김선미 가압류가 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정과 두 건의 근저당은 매각으로 소멸합니다. 배당추정상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 6회 유찰돼 감정가의 11.76%까지 내려왔다는 숫자만으로 접근하면 안 됩니다. 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 임대관계도 미상이며, 재매각이라 보증금이 20%입니다. 게다가 최근 실거래 비교자료가 없어 24,955,000원이 실제 시세보다 싼지도 확인되지 않습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 토지 이용관계 확인 전에는 가격만 보고 판단하지 말 것”입니다.
