대전지방법원 2026타경600166. 대전 서구 가수원동 은아아파트1단지 106동 607호입니다. 감정가는 236,000,000원이었지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 165,200,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.12.04. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 296,000,000원입니다. 이 근저당을 실행한 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고 청구액은 114,098,030원입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 192,583,333원, 최신 거래는 175,000,000원입니다. 현재 최저가 165,200,000원은 최근 평균의 85.8%로 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 정길철의 전입일은 2002.10.09.로 말소기준권리보다 18년 이상 빠른 반면, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600166 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 가수원동 769-2 은아아파트1단지 106동 6층607호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 동일 평형 | 84.9㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건 내 제6층 제607호 · 사용승인일 1989.08.14 |
| 소유자 | 정창붕·정창선·정창욱·정창희 각 지분 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 114,098,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자를 확인해야 한다
과거 한국주택은행 근저당과 남대전농업협동조합 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.12.04. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 296,000,000원입니다. 같은 날 이 주택에는 한국주택금융공사법에 따른 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재됐습니다. 2023.12.11. 상속을 원인으로 정창붕·정창희·정창선·정창욱이 각 4분의 1씩 공유하게 되었고, 소유권이전등기는 2026.02.10. 접수됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 확인 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정길철 | 2002.10.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 정길철의 보증금 자체가 확인되지 않는 상태이므로, 이것만으로 실제 임차보증금 인수 위험까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 특히 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼 임대차계약서·주민등록 변동, 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 내려왔지만 최종 비교 기준은 실질취득가
은아1단지 동일 평형은 84.9㎡로 매칭되며 최근 12건 평균은 192,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 175,000,000원이고, 최근 12건 범위는 170,000,000원~232,000,000원입니다. 현재 최저가 165,200,000원은 최근12개월 평균의 85.8%로, 표면상 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.9㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 13 | 189,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 5 | 232,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 192,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 296,000,000원 | 162,087,200원 |
| 미배당 | 296,000,000원 | 133,912,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 165,200,000원 가정 시 집행비용 3,112,800원 후 한국주택금융공사에 162,087,200원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 133,912,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정길철의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 165,200,000원 | 162,087,200원 | 133,912,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 115,640,000원 | 113,221,040원 | 182,778,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 80,948,000원 | 79,090,936원 | 216,909,064원 |
유찰이 이어질수록 표면 매각가는 115,640,000원, 80,948,000원까지 낮아집니다. 그러나 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 “몇 회 유찰됐는가”보다 “정길철의 임대차가 실제로 어떤 내용인가”가 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 가수원동 가수원초등학교 서측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 단독·다가구주택, 근린공원 및 교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 단지. 은아1단지 754세대, 사용승인일 1989.08.14. 동일 평형 84.9㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역, 토지면적 34,442.7㎡, 공시지가 1,049,000원/㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로각지입니다.
- 규제. 가수원택지개발완료 관련 택지개발지구기타, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정길철 보증금 확인. 전입일 2002.10.09.의 점유자에 대해 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 주민등록 변동을 우선 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당요구종기 관련 원문과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 최근12개월 평균 192,583,333원 및 최신 거래 175,000,000원과 비교해야 합니다.
- 주택연금 관련 등기 확인. 2020.12.04. 한국주택금융공사 근저당 및 금지사항등기의 경매 매각 후 처리 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 공유자 현황 확인. 현재 소유권은 정창붕·정창선·정창욱·정창희 각 4분의 1 공유입니다. 인도·점유관계도 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 실거래 원문을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 실질취득가는 아직 모른다”
이 사건의 표면 가격은 분명 달라졌습니다. 감정가 236,000,000원에서 1회 유찰되어 165,200,000원까지 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 192,583,333원의 85.8%, 최신 거래 175,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 내가 최종적으로 얼마를 부담하게 되는가입니다.
정길철의 전입일은 2002.10.09., 말소기준권리는 2020.12.04.입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않는 이상 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격은 관심권, 권리는 확인 전 보류가 맞습니다. 임차관계 확인으로 인수 위험이 해소된다면 현재 가격의 의미가 살아나지만, 보증금 인수가 확인된다면 시세 비교 기준도 165,200,000원이 아니라 낙찰가 + 실제 인수액으로 즉시 바뀌어야 합니다.
