대전지방법원 2026타경600208. 대전 서구 가장동 20-1 토지와 그 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 근린생활시설, 2층~4층 다가구주택으로 이용 중이며 토지면적은 464.4㎡입니다. 감정가는 2,055,442,200원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,438,810,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차인의 선순위성과 미확정 보증금입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.10.28. 설정된 대흥새마을금고의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.07.17. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자는 엠씨아이대부 주식회사입니다. 말소기준 뒤의 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인은 등기 순서가 아니라 전입·점유 시점이 핵심입니다. 말소기준보다 빠른 전입자가 여러 명 확인되기 때문에 등기부가 정리된다는 사실만으로 매수인의 부담까지 0원이 된다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600208 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 가장동 20-1 · 대전광역시 서구 유등로465번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설(1층) 및 다가구주택(2층~4층) |
| 토지 | 대 464.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 김우선 · 2022.10.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,055,442,200원 / 1,438,810,000원 (1회 유찰·70%) |
| 청구금액 | 970,067,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 앞선다
2010년 설정된 기존 근저당권 2건은 2022.10.28. 이미 말소됐고, 2014년 이창연의 전세권 100,000,000원도 2016.10.04. 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2022.10.28. 을구 6번 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력 확인 7명
임차 관련 확인자는 14건이지만, 이 가운데 한국토지주택공사 40,000,000원 신고는 황의식의 보증금을 대위·승계한 중복 신고입니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하지 않으며 실제 임차인은 13명으로 봅니다. 실제 임차인 중 말소기준일보다 전입이 빠른 것으로 확인되는 사람은 신동환·권순임·나선자·김창호·방한나·이맹원·이춘숙 등 7명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황의식 | 1층 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | - |
| 신동환 | 202호 | 2021.01.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | - |
| 권순임 | 204호 | 2021.01.20 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | - |
| 이나연 | 205호 | 2023.03.20 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | - |
| 나선자 | 302호 | 2020.12.03 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | - |
| 정해창 | 302호 | 2023.08.14 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | - |
| 김창호 | 304호 | 2020.05.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | - |
| 방한나 | 306호 | 2017.11.03 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | - |
| 이맹원 | 307호 | 2014.04.29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | - |
| 이춘숙 | 401호 | 2021.02.01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | - |
| 강명우 | 403호 | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | - |
| 이성혁 | 2층 203호 약 30㎡ | 2023.03.27 | 35,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | - |
| 주택공사 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | - |
| 한국토지주택공사 | 3층 20.73㎡(303호) | 2021.10.12 | 40,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사의 40,000,000원은 황의식 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수와 보증금 총액에 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 2,055,442,200원의 70%인 1,438,810,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 이 사건은 대항력 있는 임차인이 다수이고 미상 보증금이 남아 있으므로, 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 최종 인수액인 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 1,438,810,000원 | 960,000,000원 | 0원 | 422,021,900원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 1,007,166,999원 | 954,695,329원 | 5,304,671원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 705,016,899원 | 655,566,730원 | 304,433,270원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금 자체는 감소하지만, 이 표의 미배당액은 근저당권 채권 기준입니다. 선순위 임차인 보증금 인수 위험이 함께 사라진다는 뜻이 아닙니다. 오히려 매각대금이 줄면 배당으로 회수되지 못하는 임차보증금이 생길 가능성을 더 엄격하게 확인해야 하므로, 단순히 49%·34.3% 회차가 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,438,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,788,100원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 대흥새마을금고 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 422,021,900원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이 계산에는 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으며, 특히 매각물건명세서가 별도로 명시한 을구 11번 임차권등기 70,000,000원 및 보증금 미상 선순위 임차인의 최종 배당 결과를 반드시 대조해야 합니다. 따라서 이 0원은 매수인의 최종 법률상 인수가 0원이라는 확정값이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전가장초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 이용. 건물은 1층 근린생활시설, 2층~4층 다가구주택으로 이용 중입니다. 단일 아파트가 아니라 다수 임차인이 결합된 수익형·혼합용도 구조입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 464.4㎡, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,067,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당하고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·경량철골구조, 콘크리트지붕 4층이며 전기·급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 법정지상권은 해당사항없음으로 명시됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 7명의 보증금 확인. 신동환·권순임·나선자·김창호·방한나·이맹원·이춘숙의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 배당예상액을 호실별로 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 2명 확인. 황의식과 주택공사는 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 을구 11번 70,000,000원. 306호 관련 임차권등기는 미배당 잔액 인수가 명시돼 있으므로 최종 배당표에서 전액 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 40,000,000원 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 40,000,000원은 황의식 보증금 대위·승계이므로 별도 임차보증금처럼 다시 합산하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지와 실제 교부청구액을 확인해 임차인·근저당 배당액 변동을 재계산해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 상한 설정. 낙찰가에 미배당 선순위 임차보증금 인수액을 더한 금액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각 범위와 제시외 건물의 현황·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최종 배당관계를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 인수액”
이 사건에서 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2022.10.28. 대흥새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 등기는 원칙적으로 매각으로 정리됩니다. 문제는 그보다 먼저 전입한 임차인이 많다는 것입니다. 실제 임차인 13명 가운데 7명의 대항력이 확인되고 2명은 대항력 가능·미상이며, 상당수 선순위 임차인의 보증금도 확정되지 않았습니다.
여기에 매각물건명세서가 40,000,000원과 70,000,000원 임차권등기에 대해 미배당 잔액 인수를 명시하고 있습니다. 40,000,000원 신고는 황의식 보증금의 보증기관 대위·승계라 중복 합산하면 안 되지만, 70,000,000원 임차권과 다른 선순위 임차인 위험은 별개로 남습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없는 이유입니다.
감정가 2,055,442,200원 → 최저가 1,438,810,000원이라는 70% 숫자는 결론이 아닙니다. 실거래 가격과의 비교도 확인되지 않은 상태라 가격 메리트를 인정할 근거가 없고, 선순위 임차보증금까지 모두 확인한 뒤에야 실질취득액을 계산할 수 있습니다. 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저이며, 보증금 총액과 배당 결과가 확정되기 전에는 입찰가 산정 자체를 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
