대전지방법원 2026타경600271. 대전 유성구 신성동 대림두레아파트 108동 208호, 전용 84.945㎡의 아파트입니다. 소유자 이혜정은 2019년 11월 1일 거래가 235,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이후 우리금융캐피탈을 시작으로 카드사와 금융기관의 가압류가 이어졌고, 신한카드가 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기상 유효한 근저당권은 없고, 말소기준은 2024년 11월 22일 우리금융캐피탈의 가압류입니다.
등기부만 보면 가압류들이 매각으로 소멸하는 구조라 단순해 보입니다. 하지만 장순혁의 전입일은 2020년 6월 29일입니다. 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2024년 5월 13일로 말소기준보다 빠르고, 배당요구까지 접수됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 가압류 자체가 아니라 임차보증금 규모, 실제 대항요건, 배당 후 미반환액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 신성동 152-1 대림두레아파트 제108동 제2층 제208호 도로명주소: 대전광역시 유성구 가정로 65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.945㎡ · 지상 14층 중 2층 |
| 단지 / 사용승인 | 대림두레 · 840세대 · 1993.03.27 |
| 소유자 | 이혜정 (2019.11.01 소유권이전, 거래가 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 189,000,000원 (1회 유찰, 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신한카드 주식회사 / 8,725,986원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.22 갑구 6번 우리금융캐피탈 가압류 56,274,332원 |
| 현재 근저당권 | 없음 (과거 근저당권 말소) |
| 임차관계 | 장순혁 · 전입 2020.06.29 · 확정일자 2024.05.13 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리인 갑구 6번 우리금융캐피탈 가압류를 포함해, 이후의 서민금융진흥원·우리카드·신한카드·케이비국민카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 과거 옥천새마을금고·남양유업·한빛은행의 근저당권도 이미 말소됐습니다.
다만 임차인의 선순위 대항력 문제는 등기상 가압류 말소와 별개입니다. 장순혁의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 확정일자 역시 앞섭니다. 실제 점유 및 임대차 성립 요건이 충족됐다면 대항력과 우선변제권이 문제될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 배당 후 매수인이 승계할 금액을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
확인되는 실제 임차인은 장순혁 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만, 보증금이 특정되지 않아 인수액은 미확정입니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장순혁 108동 208호 |
2020.06.29 | 2024.05.13 | 미상 | 가능·확인 필요 | 행사 가능 | 미배당분 위험 |
| 실제 임차인 | 장순혁 1명 |
|---|---|
| 선순위 여부 | 전입일 및 확정일자 모두 말소기준권리 이전 |
| 배당요구 | 2026.03.09 접수 |
| 대항력 판단 | 선순위 전입에 따른 대항력 가능성이 높아 확인 필요. 실제 점유·임대차계약·대항요건 검증 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 배당요구 확인. 실제 배당순위와 배당액은 추가 확인 필요 |
| 보증금 | 금액 미상 |
| 매수인 인수 | 배당 후 미반환 보증금 승계 가능 · 금액 미확정 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
실질취득액 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미반환 보증금
선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금에서 해당 임차인에게 우선 배당되는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 최저가 189,000,000원을 확정 취득원가로 볼 수 없습니다.③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 취득원가는 불확실
같은 단지 대림두레아파트의 동일 전용면적대(84.95㎡) 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 280,000,000원, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.95㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.10 | 84.95㎡ | 9 | 279,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 6 | 264,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 280,000,000원 |
최근 거래 범위는 260,000,000원~320,000,000원으로 편차가 있습니다. 2026년 10월 최신 거래가 270,000,000원은 최근 12개월 평균 280,000,000원보다 낮습니다. 특히 본 물건은 2층으로 거래 표본과 층수·내부 상태가 다를 수 있으므로 평균 가격을 그대로 해당 호수의 매각 가능 가격으로 확정하기 어렵습니다.
| 감정가 | 270,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 189,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 280,000,000원 (12건) |
| 최신 실거래 | 270,000,000원 (2026.10) |
| 최근 실거래 범위 | 260,000,000원~320,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 67.5% (임차보증금 인수 제외) |
| 실질취득 / 최근 평균 | 산정 불가 — 임차보증금 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
아래는 현재 최저매각가로 매각될 경우의 가압류 채권 중심 단순 배당 추정입니다. 장순혁의 보증금 및 실제 배당액을 반영하지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,446,000원 |
| 1. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 56,274,332원 | 56,274,332원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,363,311원 | 10,363,311원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 9,871,780원 | 9,871,780원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 8,271,297원 | 8,271,297원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 19,158,417원 | 19,158,417원 |
| 6. 강제경매개시 · 신한카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 81,614,863원 |
가압류 채권 배당 합계 103,939,137원, 집행비용 추정 3,446,000원, 소유자 잔여 추정 81,614,863원입니다. 임차보증금·임차인 우선배당·당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 잔여금액은 크게 달라질 수 있습니다. 강제경매개시결정은 신한카드의 기존 갑구 9번 가압류가 본압류로 이행된 것으로 별도 채권액을 중복 합산하지 않았습니다.
또한 신청채권자의 청구금액은 8,725,986원인 반면, 갑구 9번 신한카드 가압류 채권액은 8,271,297원입니다. 회차별 추정에서는 신청채권자 배당이 별도로 0원으로 표시되지만, 위 단순 배당표에는 신한카드 가압류 배당이 포함돼 있습니다. 본압류 이행과 채권액의 관계 및 실제 배당표상 처리 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 189,000,000원 | 0원 | 81,614,863원 |
| 2회 유찰 (49%) | 132,299,999원 | 0원 | 25,708,662원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 92,609,999원 | 13,396,118원 | 0원 |
각 회차 수치는 임차보증금 및 임차인 우선배당을 반영하지 않은 단순 추정 결과입니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 선순위 임차인의 미반환 보증금은 별도로 검토해야 합니다.
유찰이 추가되면 표면상 최저매각가는 감소합니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 경우에는 매수인이 인수하는 미반환 보증금이 늘어날 수 있습니다. 경매 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 총 취득비용이 낮아지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 신성동 소재 금성초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 교육시설 및 연구단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 단지 외곽으로 광로·중로·소로가 접하며 내부 진입도로로 접근할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 2층 208호입니다. 1993.03.27 사용승인됐으며 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 대덕연구개발특구 관련 구역, 국가산업단지, 금성초등학교 상대보호구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지. 단지 부지 면적은 44,608.1㎡, 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다. 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 840세대 단지이며 동일 전용면적 실거래가 최근 12개월 12건 확인됩니다. 다만 거래금액이 260,000,000원부터 320,000,000원까지 분산돼 있고 본건은 2층이므로 층수·향·내부 상태·수리 필요 여부에 따른 가격 차이를 따로 검토해야 합니다.
- 경매 이력. 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 낙찰률·평균 낙찰가율을 이용한 환금성 판단은 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 장순혁의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 갱신·변경 이력 및 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 금액이 확인되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 점유 및 대항력 확인. 2020.06.29 전입과 실제 점유 지속 여부를 확인하고, 임차인이 대항력을 취득·유지했는지 판단해야 합니다.
- 우선변제와 배당 확인. 확정일자 2024.05.13, 배당요구 2026.03.09를 기준으로 우선변제권 성립 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다. 배당요구의 적법성과 효력도 원본으로 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 확인. 임차인이 배당으로 전액 반환받는지, 미반환 보증금이 남는지 확인해야 합니다. 인수액은 단순 채권 미배당액이나 등기상 가압류 합계와 구별해야 합니다.
- 실질취득 기준 시세 비교. 최저가 189,000,000원이 아닌 낙찰대금과 인수 보증금의 합계를 기준으로 최근 12개월 평균 280,000,000원 및 최신 거래 270,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 재검토. 임차보증금이 미반영된 현재의 소유자 잔여 81,614,863원을 확정 수치로 보아서는 안 됩니다. 신한카드 가압류와 본압류 이행에 따른 채권 처리도 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차인 점유·보증금 반환과 연계된 인도 문제, 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 1993년 사용승인 아파트이므로 배관·누수·창호·승강기와 내부 수리 필요 여부를 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 서류 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.89억은 최종 취득가격이 아니다”
대림두레아파트 108동 208호는 감정가 270,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 189,000,000원이 됐습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 280,000,000원과 비교하면 낙찰대금 자체는 낮아 보입니다.
그러나 이 경매의 결정적인 변수는 2020.06.29 전입한 장순혁의 선순위 임차관계입니다. 말소기준 가압류 이전의 전입·확정일자가 있고 배당요구도 접수돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상황에서 매수인 인수액을 0원으로 확정할 근거는 없습니다.
등기상 근저당이 없고 가압류가 매각으로 소멸하는 것은 긍정적인 요소입니다. 하지만 선순위 임차보증금의 미반환액이 매수인에게 승계될 수 있다는 점이 더 중요합니다. 보증금과 실제 배당액에 따라 총 취득원가가 최근 실거래 수준에 근접하거나 이를 초과할 가능성도 배제할 수 없습니다.
따라서 현재 결론은 ‘가격 잠재력은 있으나 권리 확인 전 입찰 보류’입니다. 최저가만으로 수익성을 평가해서는 안 되며, 선순위 임차보증금과 인수액을 확인한 뒤 실질취득원가를 계산해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 규모와 배당 후 승계 여부입니다.
