대전지방법원 2026타경600283. 대전 유성구 계산동 학하리슈빌학의뜰아파트 105동 6층 604호입니다. 감정평가 이용상태는 침실3·거실·주방 및 식당·욕실2 등의 아파트이고, 건물은 24층 중 6층입니다. 단지는 총 10개동 704세대이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 85.0㎡입니다.
현재 소유자는 김미나이고 2020.12.22. 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 434,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 209,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 계산동 749 학하리슈빌학의뜰아파트 105동 6층604호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 85.0㎡ · 침실3·거실·주방 및 식당·욕실2 · 24층 중 6층 |
| 소유자 | 김미나 (2020.12.22. 소유권이전 · 거래가액 434,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 274,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 175,144,925원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.12.22. 을구 6번 우리은행 근저당권입니다. 이후 존속 등기 중 을구 13번 국민은행 근저당권, 갑구 7번 임의경매개시결정, 갑구 8번 서울보증보험 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 최저가 274,400,000원 vs 최근 평균 400,416,666원
계룡리슈빌(학의뜰) 동일 면적 85.0㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 400,416,666원, 최신 거래는 2026.05. 390,000,000원입니다. 현재 최저매각가 274,400,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 85.0㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 23 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 16 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 9 | 403,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 6 | 397,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.0㎡ | 12건 | 400,416,666원 |
실거래 범위는 380,000,000원~430,000,000원이고 감정가는 392,000,000원입니다. 감정가는 최근 거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 274,400,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 274,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 234,000,000원 | 60,758,400원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,827,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 449,827,590원 중 예상 배당액은 269,758,400원, 미배당액은 180,069,190원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 유성구 학하동 소재 학하초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독 및 다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 주변 환경. 북측 원거리에 국립한밭대학교, 북서측에 계룡산국립공원 수통골이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
- 단지. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 6층 604호이며, 총 10개동 704세대입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·열병합발전에 의한 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 대로에 접하고 북서측·북동측·남서측으로 중로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,359,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 현재 최저가 274,400,000원에 매수인 인수 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준은 274,400,000원입니다.
- 최근 실거래 기준 비교. 최근 12개월 평균 400,416,666원, 최신 거래 390,000,000원과 비교해 응찰 상한을 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자·점유원인·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준은 2020.12.22. 우리은행 근저당이며 국민은행 근저당·경매개시결정·서울보증보험 가압류는 그 이후입니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현재 할인폭과 점유 확인
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 제공된 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 권리 구조가 비교적 단순합니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 392,000,000원에서 1회 유찰되어 274,400,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 400,416,666원의 68.5% 수준입니다. 최신 거래 390,000,000원과도 차이가 있습니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼, 등기상 인수 0원이라는 장점과 실제 점유·명도 확인은 별개로 봐야 합니다. 권리는 양호하고 가격 지표도 유리하지만, 최종 입찰 전 점유관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
