대전지방법원 2026타경600374. 세종특별자치시 장군면 봉안리 307, 도로명 월현윗길 32의 근린시설 + 토지 사건입니다. 토지는 245.0㎡이고, 감정평가상 현재 음식점 등으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층이며 사용승인일은 2016.12.29입니다. 소유자는 김규태·석순남으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2017.01.06 설정된 세종서부농업협동조합 근저당 채권최고액 120,000,000원이 말소기준이며, 2026.03.03 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 2021년 석순남 지분에 붙었던 국의 압류는 2021.01.29 이미 말소됐습니다. 현재 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 봉안리 307 · 세종특별자치시 장군면 월현윗길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 기준시점 현재 음식점 등으로 이용 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕(경사지붕) 단층 · 사용승인일 2016.12.29 |
| 토지 | 245.0㎡ · 지목 대 · 주상기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김규태 2분의 1 · 석순남 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 565,370,850원 / 395,760,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종서부농업협동조합 / 60,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.06 세종서부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.01.06 세종서부농업협동조합 근저당입니다. 2021.01.25 국이 석순남 지분을 압류했지만 2021.01.29 해제로 말소됐고, 2026.03.03 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 별도로 인수할 권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석순남 | 1층 | 2022.07.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
석순남의 전입일은 2022.07.04로 말소기준권리인 2017.01.06 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로 한 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 석순남은 등기부상 공유자이자 근저당 채무자와 동일한 이름으로, 가장임차인 또는 관계인 가능성을 함께 점검해야 합니다.
③ 유찰 시나리오 — 인수액은 모든 제시 회차에서 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 395,760,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 269,419,360원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 277,032,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 152,353,552원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 193,922,400원 | 120,000,000원 | 0원 | 70,407,486원 |
제시된 세 회차 모두 세종서부농업협동조합의 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액 역시 세 회차 모두 0원으로 계산돼, 유찰로 가격이 낮아져도 현재 확인된 권리구조상 인수부담이 새로 발생하는 형태는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 395,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,340,640원 |
| 2. 근저당 · 세종서부농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 269,419,360원 |
현재 최저가 395,760,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉안리마을회관 북측 인근으로, 단독주택·소규모 근린생활시설이 주를 이루고 농경지(전·답)가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 음식점 등으로 이용 중이며, 공부상 전체 일반음식점 중 일부를 원룸 형태의 임대시설로 활용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 토지. 245.0㎡, 지목 대, 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 893,800원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 단층으로, 외벽 판넬 등 마감·내벽 벽지 및 일부 타일·인테리어·샷시창호이며 위생 및 급배수설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 원룸형 임대시설 현장 대조. 평면도상 북측 부분의 개조 범위와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 석순남 점유 성격 확인. 점유자가 공유자·근저당 채무자와 동일인이므로 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 관계 판단을 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역의 이용 제한을 목적에 맞춰 검토해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 어떻게 쓰고 있는가’가 더 중요하다
이 사건은 등기상 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2017년 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 석순남의 전입은 말소기준 이후여서 대항력 없음, 현재 계산되는 매수인 인수도 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순한 주거용이 아닙니다. 근린시설 + 토지이고 현재 음식점 등으로 이용되며, 일부는 원룸 형태 임대시설로 활용 중인 것으로 탐문됐습니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 숫자만으로 가격 매력을 단정하기보다, 점유관계·개조 현황·일괄매각 범위·토지이용 조건을 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다. 권리 인수는 가볍지만 현장 확인 비중은 높은 물건입니다.
