대전지방법원 2026타경600407. 대전 대덕구 목상동 두레타운 101동 201호, 전용 64.6734㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이고 현재 최저매각가도 160,000,000원입니다. 사건은 2회 유찰된 상태로 표시되지만, 현재 회차의 최저가는 감정가와 동일한 수준입니다.
등기부의 흐름을 보면 주택임차권등기와 여러 가압류가 얽혀 있어 단순한 경매는 아닙니다. 특히 김민준의 전입·확정일자 2022.07.27은 말소기준권리인 하양농업협동조합 가압류 2023.07.27보다 앞섭니다. 보증금 140,000,000원을 전액 배당받지 못하는 회차에서는 원칙적으로 대항력에 따른 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 변화가 있습니다. 주택도시보증공사가 김민준의 승계인 자격으로 2026.09.10. 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 내용대로 권리가 처리되는 것을 전제로 하면 김민준 관련 미배당 보증금을 매수인이 추가로 인수할 필요가 없습니다. 다만 확약은 해당 승계권리에 한정되므로 다른 점유자나 별도 임차권이 확인된다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 목상동 222-1 두레타운 제101동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 대덕구 대덕대로1520번길 64 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 64.6734㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2014.12.26 |
| 건물 규모 | 두레타운101동 · 8세대 |
| 소유자 | 박세일 (2015.09.23. 소유권이전 · 거래가액 162,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 (현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 말소기준권리 | 2023.07.27. 하양농업협동조합 가압류 · 25,890,021원 |
| 임차보증금 | 김민준 · 140,000,000원 |
| 확약 반영 인수액 | 0원 (승계인 확약 적용 전제) |
① 권리 흐름 — 대항력보다 중요한 확약서
- 주택임차권에 관하여 우선변제권만 주장
- 대항력 포기
- 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
과거 서대전농업협동조합 근저당권은 채권최고액 108,000,000원으로 설정됐으나 2022.07.27. 말소됐습니다. 국의 압류도 2020.08.26. 말소됐습니다. 현재 말소기준은 이들 과거 권리가 아니라 2023.07.27. 하양농업협동조합 가압류입니다.
그 뒤에 설정된 광양 원예농업협동조합 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 김민준의 경우 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 별도의 대항력 검토가 필요하고, 이번 사건에서는 승계인의 대항력 포기 확약이 그 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민준 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
2022.07.27 2022.07.27 |
140,000,000원 | 원래 대항력 있음 우선변제 있음 승계인 확약 |
| 실제 임차인 | 김민준 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.07.08 |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.07.27 |
| 확정일자 | 2022.07.27 |
| 임차보증금 | 140,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.08.01 |
| 임차권등기 | 2024.08.01 · 을구 3번 |
| 승계인 | 주택도시보증공사 |
| 승계인 확약 | 2026.09.10 · 우선변제권만 주장, 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 반영) |
주택도시보증공사는 김민준의 권리를 승계한 기관이지 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 임차인 수와 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
다만 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기 및 말소 동의가 있으므로 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 효과는 김민준 관련 승계권리에 한정되며, 별도의 임차인이나 점유자가 확인될 경우 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 높지만 표본이 적다
두레타운101동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 같은 면적대 실거래는 총 4건이며, 전체 평균 거래금액은 145,000,000원입니다. 그러나 과거 거래만 기준으로 현재 가치를 판단하기는 어렵습니다. 가장 최근 거래는 2026년 6월 165,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.67㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 64.67㎡ | 3층 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 64.67㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 64.67㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.67㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저매각가 160,000,000원은 전체 평균인 145,000,000원의 110.3%입니다. 반면 최근 12개월 평균 및 최신 거래금액 165,000,000원과 비교하면 97.0%로, 최근 거래보다 5,000,000원 낮습니다.
가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 실거래를 우선할 필요가 있습니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +19.3%로 상승 방향입니다. 따라서 전체 평균을 넘어선다는 이유만으로 현재 가격이 무조건 비싸다고 단정할 수는 없습니다.
그렇다고 적극적인 저가 매수 기회로 단정하기도 어렵습니다. 최근 시세의 근거가 2026년 6월 거래 1건뿐이고, 해당 거래는 4층인 반면 경매물건은 2층입니다. 층별 차이와 개별 상태를 확인하지 않고 165,000,000원을 이 물건의 확정적인 시세로 적용하기에는 불확실성이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 김민준 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 하양농업협동조합 가압류 | 25,890,021원 | 16,960,000원 |
| 3. 광양 원예농업협동조합 가압류 | 210,809,919원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 160,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,040,000원을 공제하고, 김민준 보증금 140,000,000원을 배당한 뒤 하양농업협동조합에 16,960,000원이 배당됩니다.
광양 원예농업협동조합과 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 별도 채권자 청구액 합계는 376,699,940원, 채권자 배당액은 16,960,000원, 미배당액은 359,739,940원입니다.
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 추정치입니다. 동일 보증금에 관한 임차인 권리와 승계기관의 청구를 매수인 인수액으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 우선순위, 채권확정액, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다
이 사건에서는 낙찰가가 낮아졌을 때 미배당 임차보증금이 매수인에게 넘어가는지가 중요합니다. 배당 시뮬레이션은 후속 회차에서 인수액이 발생할 가능성을 계산하고 있지만, 주택도시보증공사의 확약을 반영하면 김민준 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 추정 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(100%) | 160,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(80%) | 128,000,000원 | 14,592,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(64%) | 102,400,000원 | 39,833,600원 | 0원 |
확약 미반영 인수액 14,592,000원과 39,833,600원은 각 회차의 배당 시뮬레이션상 추정치입니다. 집행비용을 반영한 계산으로, 확약이 없는 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락에도 실질취득 부담이 임차보증금 140,000,000원 수준에 머무를 수 있음을 보여 줍니다. 이 사건은 승계인의 대항력 포기·말소 동의가 유효하게 적용되는 것을 전제로 해당 인수액을 실질 0원으로 판단합니다.
반면 이번 사건처럼 승계인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면, 해당 임차인의 보증금 인수로 인한 부담이 해소됩니다. 따라서 확약의 효력과 적용 여부가 확인되는 경우 후속 회차의 최저가 하락은 매수인의 실질취득 비용 감소로 이어질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 목상동 목상초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 주거나지가 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남동측 소로를 통해 접근할 수 있으며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택이며 사용승인일은 2014.12.26.입니다. 외벽은 인조석 붙임 등으로 마감되어 있고, 일반적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 691.0㎡이고 공시지가는 615,900원/㎡입니다. 제2종일반주거지역에 해당하며 도로 및 소로2류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 두레타운101동은 8세대 규모입니다. 같은 면적대 실거래가 총 4건으로 거래 표본이 적어, 가격 형성의 안정성과 향후 재매각 가능성을 신중하게 판단해야 합니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 낙찰률 통계는 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.09.10. 제출한 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제로 어떻게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 확약 내용이 최신 매각물건명세서에 그대로 반영되어 있는지, 매수인에게 인수되는 권리로 별도 기재된 사항이 없는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 김민준 임차권등기의 말소 조건과 처리 절차를 확인해야 합니다. 확약서 제출만으로 모든 후속 절차가 자동 완료됐다고 가정해서는 안 됩니다.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 누가 실제 점유하고 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 확약에 따른 금전적 인수 위험 해소와 명도 절차의 필요성은 구분해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 145,000,000원만으로 판단하기보다는 2026.06 거래 165,000,000원을 우선 참고하되, 최근 12개월 거래가 1건이라는 한계를 반영해야 합니다.
- 유찰 회차 확인. 현재 2회 유찰로 표시되어 있음에도 최저매각가는 감정가와 동일한 160,000,000원입니다. 입찰 전 법원 매각공고에서 현재 회차의 최저매각가격과 매각조건을 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 당해세 등 실제 배당 및 취득에 영향을 줄 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부 상태, 누수·수선 필요 여부, 승강기와 공용부분 관리상태, 층별 거래가격 차이 등을 확인해야 합니다.
- 등기부 최신본 대조. 등기사항전부증명서의 발급일은 2026.08.28.이며 확약 제출일은 2026.09.10.입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
종합 판단 — 권리는 확약으로 개선, 가격은 신중
맺으며 — “확약의 효력이 이 경매의 승부처”
대전 두레타운 201호는 처음 권리관계만 보면 보증금 140,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 주의 물건입니다. 임차인 김민준은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받았기 때문에 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수로 실질취득 비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
그러나 이번 사건은 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했다는 점이 결정적입니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 김민준 관련 매수인 인수액은 0원입니다.
남는 문제는 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 160,000,000원은 최근 거래 165,000,000원보다 낮지만, 차이는 5,000,000원에 그칩니다. 최근 거래는 1건이고, 대상은 8세대 규모 다세대주택의 2층입니다. 더욱이 이미 2회 유찰됐다는 점을 감안하면 지금 가격에서 충분한 안전마진이 확보됐다고 단정하기 어렵습니다.
결론은 ‘권리 위험은 확약으로 해소 가능, 현재 가격의 매력은 제한적’입니다. 확약서 원본과 최신 매각물건명세서에서 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건을 확인하는 것이 우선입니다. 그다음 최근 실거래의 층별 차이, 물건 상태, 소규모 다세대의 환금성을 반영해 입찰 여부와 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
