대전지방법원 2026타경600407. 대덕구 목상동 두레타운 101동 201호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가 112,000,000원”이라는 숫자를 그대로 취득가로 보면 안 된다는 것입니다. 실제 임차인은 김민준 1명이고, 임대차계약일은 2022.07.08, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.07.27입니다. 반면 현재 말소기준으로 제시된 하양농업협동조합 가압류는 2023.07.27이므로 임차인의 전입이 한 해 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 분석되고, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
현 회차 매각가를 112,000,000원으로 보면 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 140,000,000원 중 30,368,000원이 남습니다. 매수인의 실질취득 부담은 142,368,000원입니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당분이 그만큼 커지므로, 총 부담은 2회 유찰 시 141,811,200원, 3회 유찰 시 141,387,840원으로만 소폭 내려갑니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 할인으로 이어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600407 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 목상동 222-1 두레타운 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 64.6734㎡ |
| 소유자 | 박세일 · 2015.09.09 매매 · 거래가액 162,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
2015.09.23 설정된 서대전농업협동조합 근저당권 108,000,000원은 2022.07.27 해지로 이미 말소됐습니다. 그 결과 현재 권리분석상 기준으로 제시된 것은 2023.07.27 하양농업협동조합 가압류 25,890,021원입니다. 문제는 김민준 임차인의 전입·점유·확정일자가 2022.07.27이라는 점입니다. 말소기준보다 먼저 주택의 대항요건을 갖췄고 보증금 140,000,000원에 대해 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2022.07.27 | 2022.07.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 현 회차 승계 30,368,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 142,368,000원으로 봐야 한다
두레타운101동 전용 64.67㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 거래 평균은 145,000,000원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 165,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래 수준보다 19.3% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.67㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 64.67㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.11 | 64.67㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 64.67㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 | 64.67㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
최저가 112,000,000원만 놓으면 최근 12개월 거래의 67.9%로 보이지만, 이는 대항력 임차인의 미배당 보증금을 제외한 숫자입니다. 현 회차의 실제 부담 142,368,000원을 최근 거래 165,000,000원과 비교하면 86.3%입니다. 최근 거래보다 22,632,000원 낮은 수준이지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 전체 8세대 규모이므로 이 차이를 그대로 확정적인 시세차익으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 김민준 보증금 | 140,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 하양농업협동조합 | 25,890,021원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광양 원예농업협동조합 | 210,809,919원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 우선 배당되는 계산입니다. 임차보증금 잔액 30,368,000원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(감정가 70%) | 112,000,000원 | 30,368,000원 | 142,368,000원 |
| 2회 유찰(감정가 49%) | 78,400,000원 | 63,411,200원 | 141,811,200원 |
| 3회 유찰(감정가 34%) | 54,880,000원 | 86,507,840원 | 141,387,840원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목상초등학교 북동측 인근. 주위는 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 주거나지가 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층, 사용승인일 2014.12.26. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 부정형 완경사지의 다세대주택 건부지이며 남동측 소로를 통해 접근합니다. 토지면적은 691.0㎡, 공시지가는 615,900원/㎡입니다.
- 환금성. 두레타운101동은 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가는 165,000,000원이지만 표본 수가 적어 개별 호수 가격 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가와 인수액을 반드시 합산. 현 회차 기준 최저가 112,000,000원에 인수 30,368,000원을 더한 142,368,000원이 실질적인 취득부담입니다.
- 추가 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 2회·3회 유찰 시에도 보증금 인수가 증가해 실질취득은 각각 141,811,200원·141,387,840원입니다.
- 임차인 배당액 재확인. 배당 결과에 따라 실제 미배당 보증금과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각 전후 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 감정상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 거래 1건에 과신 금지. 2026.06 거래 165,000,000원이 최신 기준이지만 최근 12개월 표본은 1건입니다. 층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 거의 안 내려간다”
이 사건은 대항력 임차인 인수형의 전형적인 계산 구조입니다. 눈에 보이는 최저가는 112,000,000원이지만, 김민준의 보증금 140,000,000원 중 현 회차 미배당액 30,368,000원이 매수인에게 넘어와 실질취득은 142,368,000원입니다. 더 유찰되더라도 인수액이 커져 총 부담은 약 1.41억~1.42억원대에서 거의 고정됩니다.
가격 비교도 따라서 최저가 112,000,000원이 아니라 실질취득 142,368,000원을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월·최신 실거래 165,000,000원과 비교하면 약 86.3%로 낮지만, 최근 표본은 1건이고 전체 8세대 규모입니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 과도하게 싸 보이지만, 보증금 인수를 더하면 할인 폭은 크게 줄어든다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 응찰가와 인수액을 하나의 취득원가로 계산하는 것입니다.
