대전지방법원 2025타경540. 당진시 채운동 강남빌라에 관한 신건입니다. 등기상 말소기준은 2021.02.26 서해중앙신용협동조합 근저당권 1,690,000,000원이고, 이후의 근저당·가등기·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건을 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 하나디앤씨주식회사로부터 411,527,000원의 유치권 신고가 있고 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 2026.02.26에는 채권자 서해중앙신용협동조합이 유치권 배제신청서를 접수했습니다. 따라서 411,527,000원을 확정 인수금으로 더할 수는 없지만, 유치권의 성립·점유·피담보채권을 확인하기 전에는 실질 부담이 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경540 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 채운동 265-7 강남빌라 에이동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태상 다세대주택 및 오피스텔 혼재 · 명세서 비고상 일괄매각 |
| 소유자 | 김성철 |
| 감정가 / 최저가 | 1,735,000,000원 / 1,735,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 금액 | 1,690,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 등기 발급일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2021.02.26 접수된 서해중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정·등기된 주식회사다온펀딩대부 근저당권 450,000,000원, 하나디앤씨주식회사 근저당권 411,527,000원과 하나디앤씨주식회사 소유권이전청구권 가등기, 이후의 가압류·압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·전입·확정일자 자료가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으므로, 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 검증 — 현재는 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,735,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 시세 대비 할인 여부는 판정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 특히 유치권 신고와 시설 보수 필요까지 감안하면 현장가치와 정상화 비용을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,735,000,000원 | 1,715,250,000원 | 1,393,492,122원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,388,000,000원 | 1,371,720,000원 | 1,737,022,122원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,110,400,000원 | 1,096,896,000원 | 2,011,846,122원 |
유찰될수록 매각대금은 낮아지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액이 커집니다. 1회 유찰 시 신청채권 관련 배당은 1,371,720,000원, 2회 유찰 시 1,096,896,000원으로 신청채권 1,690,000,000원을 충족하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,735,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,750,000원 |
| 1. 근저당 · 서해중앙신용협동조합 | 1,690,000,000원 | 1,690,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다온펀딩대부 | 450,000,000원 | 25,250,000원 |
| 3. 근저당 · 하나디앤씨주식회사 | 411,527,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스씨종합건설 | 540,700,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 16,515,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,108,742,122원 중 채권자 예상배당은 1,715,250,000원, 미배당은 1,393,492,122원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 확정 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진정보고등학교 북동측 인근. 다세대주택·아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통수준입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입 가능하고, 서측 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통수준입니다.
- 용도. 감정 이용상태상 다세대주택과 오피스텔이 함께 열거되어 있으며, 명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호 마감입니다. 바닥 일부 균열이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 373.0㎡, 공시지가 608,300원/㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설상태. 전기계량기가 없는 상태이고 승강기는 운행 중단, 각 세대 출입구 및 일부 내부에 곰팡이가 확인되며 일부 세대에는 누수 흔적이 있습니다. 내부 바닥공사 등 추가 공사가 필요합니다.
- 사용상태. 장기간 사용하지 않은 상태로 조사되었으며 현장에 하나디앤씨주식회사 명의의 유치권 행사 안내문이 부착되어 있었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 하나디앤씨주식회사의 411,527,000원 유치권 신고에 대해 점유 개시·계속 여부, 공사대금 채권의 존재와 변제기, 경매개시 전 점유 여부를 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 배제신청 결과 확인. 2026.02.26 서해중앙신용협동조합의 유치권 배제신청서 접수 이후 법원 판단과 관련 서면을 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 2번 하나디앤씨주식회사 소유권이전청구권 가등기의 실제 성격을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 당진시·국·미추홀구 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입·사업자등록, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 수선비 산정. 전기계량기, 승강기, 곰팡이, 누수, 바닥공사 필요사항을 기준으로 실제 정상화 비용을 견적 받아야 합니다.
- 가격 검증. 현재 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 감정가 1,735,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정 이용상태에는 다세대주택과 오피스텔이 함께 열거되어 있으므로 실제 매각 대상 목록과 각 호별 현황을 법원 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권과 현장상태가 먼저다
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 확정 인수액도 0원입니다. 하지만 그 한 줄만으로는 투자판단이 끝나지 않습니다. 411,527,000원 유치권 신고가 존재하고 성립 여부가 불분명하며, 채권자의 유치권 배제신청도 접수된 상태입니다. 동시에 전기계량기 부재, 승강기 운행 중단, 곰팡이·누수 흔적과 추가 공사 필요가 확인됩니다.
게다가 현재 비교 가능한 최근 실거래 가격이 없어 감정가 1,735,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 0원 인수, 현장은 고위험 확인형”으로 보는 것이 맞습니다. 유치권이 배제되고 실제 점유·수선비까지 통제 가능한 수준임이 확인된 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.
