165,714,000원
대전지방법원 2025타경656. 안면읍 승언리의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목조 함석지붕 1층으로 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 주거용 건부지·전 기타 등으로 이용됩니다. 목록 3·4 지상에는 창고와 비닐하우스 1동이 소재합니다. 등기 건물 표시는 충청남도 태안군 안면읍 승언리 526-14, 도로명주소는 장터로 258입니다.
등기만 보면 말소기준은 2007년 동대전농업협동조합 근저당이고, 2014년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유입니다. 최이영이 1999.03.10 전입해 있어 말소기준보다 선순위이고, 현황조사와 매각물건명세서 모두에서 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않으므로 현재 배당표의 “인수 0원” 숫자를 실제 매수인 부담으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경656 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 승언리 543-8 |
| 등기 건물 | 충청남도 태안군 안면읍 승언리 526-14 · 장터로 258 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 목조 함석지붕 1층 · 외벽 목재 및 황토 마감 등 · 내벽 목재 및 황토 마감 등 · 바닥 목재 마감 등 |
| 소유자 | 최원엽 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 236,734,000원 / 165,714,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동대전농업협동조합 / 145,290,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 2·3·4 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 8년 빠른 전입
말소기준권리는 2007.04.11 동대전농업협동조합 근저당 112,000,000원입니다. 이후 설정된 2014년 근저당 26,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최이영의 전입은 1999.03.10으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최이영 | 본건 전부 | 1999.03.10 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·미상 |
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 결론을 낼 수 없다
현재 최저매각가는 165,714,000원으로 감정가 236,734,000원의 70% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라면 그 금액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 지금은 보증금 자체가 미상이므로 165,714,000원만을 실질취득가로 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 시세조사보다도 먼저 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 보증금·확정일자·배당요구를 확인해야 가격 계산이 시작됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,119,996원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동대전농업협동조합 | 112,000,000원 | 112,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동대전농업협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,594,004원 |
위 배당모형에서는 두 근저당 채권최고액 합계 138,000,000원이 전액 배당되고 24,594,004원이 잔여로 계산됩니다. 다만 최이영의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 당해세·최우선변제도 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권 145,290,453원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
④ 농지·현황 리스크 — 낙찰 후가 아니라 입찰 전 문제
- 농지취득자격증명. 목록 2·3·4는 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다.
- 일괄매각. 주거용 건부지와 전 기타 등이 함께 매각되고, 목록 3·4 지상에는 창고와 비닐하우스 1동이 소재합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1은 공부상 지목이 전이나 현황 제시외 건부지 등, 목록 2는 공부상 전이나 현황 전기타 등으로 이용 중입니다.
- 토지 특성. 확인된 토지는 지목 전, 면적 228.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 확인되고, 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안면초등학교 북동측 인근으로, 주위는 전·답 등의 농경지와 농가주택·자연림 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 공시지가는 120,500원/㎡이며 토지이용상황은 전으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최이영 보증금 확인. 전입일 1999.03.10은 말소기준 2007.04.11보다 앞섭니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 미배당 승계액을 가르므로 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 농취증 발급 가능성 확인. 목록 2·3·4는 증명서가 필요하고, 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 창고·비닐하우스 현황 확인. 목록 3·4 지상의 창고와 비닐하우스 1동의 소유관계·철거 및 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지 및 진입 확인. 토지 자료상 도로접면이 맹지이므로 실제 출입로와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 관련 조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “1999년 전입”이 먼저다
이 사건은 표면적으로 감정가 236,734,000원에서 한 차례 유찰돼 165,714,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 두 근저당은 말소기준 및 후순위 권리로 매각 후 소멸하지만, 최이영의 1999.03.10 전입은 2007년 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
여기에 목록 2·3·4의 농지취득자격증명, 미제출 시 매수보증금 몰수, 창고·비닐하우스, 공부와 현황 차이, 맹지 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 유찰가 → 가격 메리트가 아니라 선순위 임차인 확인 → 농취증 가능 여부 → 현황 확인 → 그 다음 가격입니다. 현재 단계에서는 권리·취득조건 확인이 끝나기 전까지 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
