대전지방법원 2025타경701. 태안읍 남문리 진흥더블파크아파트 101동 2층 204호입니다. 등기 흐름의 핵심은 현재 소유자 김혜민이 2016.08.04 소유권을 이전받으면서 같은 날 주식회사하나은행 근저당 170,500,000원을 설정한 부분입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024년에 들어온 삼성카드, 제이비우리캐피탈, 신한카드, 충남신용보증재단, 롯데캐피탈의 가압류와 2025.06.23 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있습니다. 따라서 후순위 채권이 배당에서 한 푼도 받지 못하더라도 매수인에게 넘어가지 않습니다.

현재 회차는 한 차례 유찰된 상태입니다. 감정가 219,000,000원에서 70%인 153,300,000원으로 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가 대비 65,700,000원 낮아졌지만, 실제 매력도를 판단하려면 단지 실거래의 면적 차이를 반드시 같이 봐야 합니다. 최근 거래에는 59.95㎡, 84.96㎡, 121.88㎡가 모두 포함돼 평균 181,916,666원이 형성되어 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 미배당이 있어도 인수는 0원

임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2016.08.04 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 삼성카드 7,171,973원, 제이비우리캐피탈 8,464,463원, 신한카드 13,229,503원, 충남신용보증재단 20,000,000원, 롯데캐피탈 22,487,750원의 가압류가 차례로 설정됐지만 모두 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 84.3%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하지 말 것

진흥W-park의 최근 12개월 거래는 총 12건, 평균 181,916,666원입니다. 현재 최저가 153,300,000원은 이 평균의 84.3%입니다. 최신 거래는 2026.08, 84.96㎡ 9층 200,000,000원입니다.

이 표에서 중요한 것은 평균보다 면적별 가격대가 크게 다르다는 점입니다. 59.95㎡ 거래는 133,000,000원·138,000,000원·139,000,000원이고, 84.96㎡ 거래는 179,000,000원부터 200,000,000원, 121.88㎡ 거래는 213,000,000원부터 223,000,000원입니다. 따라서 대상 호수의 전용면적을 확인해 어떤 거래군과 비교할지 정하기 전까지는 153,300,000원이 싸다고 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,300,000원 가정)

채권 총액 241,853,689원 중 예상 배당은 150,353,800원이고, 미배당은 91,499,889원입니다. 후순위 가압류는 배당을 받지 못하지만 매수인에게 승계되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원

현재 회차에서는 하나은행의 경매 청구액 134,313,095원보다 예상 배당 150,353,800원이 많아 신청채권자 청구는 충족되는 구조입니다. 반면 2회 유찰 시 예상 배당은 105,007,660원, 3회 유찰 시 73,364,894원으로 내려가 신청채권자도 전액을 받지 못합니다. 그러나 어느 시나리오든 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 태안군청 서측 인근. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측과 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로1류·중로3류·소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 17,224㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 공시지가 332,100원/㎡입니다.
• 단지. 진흥W-park 385세대, 사용승인일 2006.02.28입니다.
• 건물 상태. 기본적인 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 면적부터 대조. 단지 거래가격이 전용 59.95㎡·84.96㎡·121.88㎡에 따라 크게 다르므로 대상 호수의 전용면적을 확인한 뒤 같은 면적 거래와 비교해야 합니다.
• 84.3%를 그대로 할인율로 보지 말 것. 153,300,000원은 단지 전체 최근12개월 평균 181,916,666원의 84.3%지만 면적이 섞인 평균입니다.
• 후순위 미배당과 인수를 구분. 현 회차 미배당은 91,499,889원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
• 회차별 가격 확인. 현재 153,300,000원, 2회 유찰 시 107,310,000원, 3회 유찰 시 75,117,000원입니다.
• 점유·관리비 등 현장 확인. 입찰 전 현장과 원본 서류를 대조해 실제 점유상태와 관리 관련 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 면적 확인 후 판단”

이 사건의 권리분석은 비교적 명료합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류 5건은 모두 소멸하며 임차인도 없습니다. 현재 회차에서 채권자 미배당이 91,499,889원 발생해도 매수인 인수는 0원입니다.

다만 가격 판단에서는 한 단계 더 확인이 필요합니다. 현재 최저가 153,300,000원은 단지 최근12개월 평균 181,916,666원의 84.3%이고 감정가보다 30% 낮지만, 그 평균에는 서로 다른 면적이 함께 들어 있습니다. 최근 59.95㎡ 거래는 133,000,000원부터 139,000,000원, 84.96㎡ 거래는 179,000,000원부터 200,000,000원, 121.88㎡ 거래는 213,000,000원부터 223,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격이지만, 가격 메리트는 대상 호수 면적을 확인한 뒤에야 확정할 수 있는 사건입니다.