대전지방법원 2025타경740. 서산시 성연면 서산금호어울림에듀퍼스트 내 1층 근린시설입니다. 감정가 560,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 392,000,000원입니다. 감정평가상 목록 1·2는 모두 근린생활시설로 이용 중이고, 벽체 없이 통합해 편의점으로 사용되고 있습니다. 따라서 이 사건은 단순한 101호 한 칸보다 일괄매각·통합사용 상태와 임차관계를 함께 확인해야 하는 상가형 물건으로 보는 것이 맞습니다.

등기 순서만 보면 구조는 단순합니다. 2020년 1월 8일 원북새마을금고가 채권최고액 500,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2024년 신용보증기금 가압류 230,850,000원과 2025년 원북새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인

말소기준은 2020.01.08 원북새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원이고 공동담보로 같은 건물 206동 1층 102호가 기재돼 있습니다. 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2019년 한국자산신탁의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 미확정 변수

확인된 임차관계는 서은혜 1명이고, 별도로 매각물건명세서에 점포 점유가 기재돼 있습니다. 서은혜는 101호와 102호를 점유하면서 보증금 40,000,000원, 월차임 2,800,000원의 임차관계가 확인되고 2025.10.21 배당요구를 했습니다. 하지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有라고 단정할 수 없고, 대항력 없음이라고 단정할 수도 없습니다.

또 다른 점포 점유는 보증금마저 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 ‘매수인 인수 0원’ 숫자는 임차인 대항력까지 확정적으로 반영한 결론으로 사용하면 안 됩니다. 실제 실질취득비용은 현재 최저가 392,000,000원에 임차보증금 인수액이 더해질 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

③ 가격 비교 — 아파트 거래를 상가 시세로 보면 안 된다

같은 서산금호어울림에듀퍼스트에서 최근 확인되는 거래 12건의 평균은 210,166,666원, 최신 거래는 2026년 8월 190,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 현재 최저가 392,000,000원은 최근 거래 평균의 186.5%입니다.

하지만 이 수치를 곧바로 ‘이 근린시설의 시세’라고 보면 안 됩니다. 대상 물건의 비교 면적은 24.6㎡인데, 최근 거래 표본은 68.65㎡·74.99㎡·75.91㎡·84.93㎡이고 대상 면적과 일치하지 않습니다. 무엇보다 본건은 근린시설인데 표본은 같은 단지의 주거동 거래이므로 용도와 수익구조도 다릅니다. 따라서 392,000,000원이 560,000,000원보다 30% 낮다는 이유만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)

채권총액 730,850,000원 중 예상배당은 385,712,000원이고 미배당액은 345,138,000원입니다. 집행비용은 6,288,000원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인 대항력 미상 문제는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성연초등학교 북서측 인근이며 서산테크노밸리, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 이용. 목록 1·2 모두 근린생활시설 등으로 이용 중이고, 기준시점 현재 벽체를 제거하여 일괄 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 건물 내 1층이며 사용승인일은 2019.07.08입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 공도와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류에 접하고 일반산업단지에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 41,017.5㎡, 공시지가 472,500원/㎡이며 평지·사다리형·중로한면 조건입니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 서은혜 전입일 확인. 보증금 40,000,000원·월차임 2,800,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력을 판정할 수 없습니다.
• 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 역시 확정할 수 없습니다.
• 점포 점유 실체 확인. 별도의 점포 점유는 보증금·전입일·배당요구 여부가 모두 불명확하므로 현황과 계약관계를 확인해야 합니다.
• 101호·102호 일괄매각 범위 확인. 벽체가 제거돼 통합 이용 중이고 임차인의 점유부분 역시 101호 및 102호이므로 물리적 경계와 매각목록을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 같은 단지 주거동 거래는 대상 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 단지 거래 평균 210,166,666원을 상가의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 실질취득비용 보수적으로 계산. 현재 낙찰가 기준 392,000,000원에 대항력 있는 임차보증금이 남는지 확인한 뒤 총취득비용을 계산해야 합니다.
• 명도 범위 확인. 현재 편의점으로 통합 사용 중이므로 낙찰 후 영업점 인도와 시설물 처리 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “30% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다

현재 최저가 392,000,000원은 감정가 560,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 점유자의 대항력과 보증금 인수 여부가 아직 확정되지 않았기 때문입니다.

서은혜의 보증금 40,000,000원과 월차임 2,800,000원은 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고, 별도 점포 점유는 보증금도 확인되지 않습니다. 게다가 101호·102호가 벽체 없이 하나의 편의점으로 이용되고 있어 일괄매각 범위·임대차 범위·실제 점유관계가 서로 맞는지 반드시 확인해야 합니다.

가격 역시 단지 아파트 실거래와 직접 비교할 수 없습니다. 최근 12건 평균 210,166,666원, 최신 거래 190,000,000원이라는 참고치는 존재하지만 대상 근린시설과 면적·용도가 다릅니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만 임차·점유 확인 전까지 입찰가 산정 보류”입니다. 현재 단계에서는 싸다고 단정하기보다 인수 가능액을 먼저 확정하는 물건입니다.