대전지방법원 2025타경51260. 당진시 채운동 삼성쉐르빌 107동 14층 1402호, 전유면적 124.67㎡ 아파트입니다. 감정가는 185,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 129,500,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 30% 내려온 물건이지만, 이 사건은 그 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기부에는 2008.03.19 한국토지공사 명의의 전세권 150,000,000원이 설정되어 있고, 2015.01.23 그 전세금이 220,000,000원으로 변경됐습니다. 현재 분석상 이 전세권은 2025.04.22 경매개시결정보다 앞선 권리로서 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다.

별도 임차인 명단은 없고 감정평가상 임대상황도 미상입니다. 따라서 주택임대차의 대항력 있는 임차인을 단정해 분석할 사건은 아닙니다. 대신 등기된 전세권 자체의 존속·배당·인수 여부가 권리분석의 중심입니다. 특히 전세권의 존속기간은 2017.01.23까지로 기재되어 있지만, 이 자료에는 해당 전세권의 말소등기가 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다

초기의 신한은행 근저당권 192,000,000원은 2008.03.18 해지로 이미 말소됐습니다. 그 다음날인 2008.03.19 한국토지공사 명의로 주거용 건물 전부에 전세권 150,000,000원이 설정됐고, 2015.01.23 변경계약으로 전세금이 220,000,000원이 됐습니다. 이후 전지유가 소유권을 취득했고, 2025.04.22 한국토지주택공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

또 하나 확인할 부분은 명칭입니다. 등기 전세권자는 한국토지공사, 경매 신청채권자는 한국토지주택공사로 기재되어 있습니다. 이 사건 자료 범위에서는 두 명칭 사이의 권리승계와 그에 따른 전세권 소멸 여부가 별도로 확정되어 있지 않으므로, 입찰자는 원본 기록을 통해 실제 신청권원과 전세권의 최종 말소 여부를 반드시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 표면 69.9%, 실질취득은 최근 시세 이상

동일 면적 124.67㎡의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 185,166,666원입니다. 최신 거래는 2026.06, 12층 183,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.9%이지만, 전세권 인수 구조를 반영하면 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 약 220,000,000원 수준의 실질취득 기준으로 바뀝니다.

전체 12건 평균 189,791,666원보다도 최근 12개월 평균 185,166,666원이 낮고, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -3.2%입니다. 즉 과거 200,000,000원대 거래를 근거로 현재 가격을 높게 평가하기보다 최근 183,000,000원·190,000,000원·182,500,000원 거래를 우선해서 봐야 합니다. 이 기준에서 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 118.8%, 최신 거래의 약 120.2%에 해당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션 수치는 매각대금 129,500,000원 중 집행비용 2,613,000원, 전세권 배당 126,887,000원, 소유자 잔여 0원입니다. 다만 3-2번은 3번 전세권의 변경등기이므로 권리분석에서는 150,000,000원과 220,000,000원을 별도 전세권으로 합산하지 않고, 변경 후 전세금 220,000,000원을 기준으로 잔존 위험을 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 당진시 채운동 탑동 초등학교 서측 인근. 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다. 단지 주변 간선도로 접근과 주차여건도 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 전유면적 124.67㎡, 지상15층 중 14층. 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2007.12.28입니다. 방4·욕실2·거실·주방·발코니·드레스룸 등 아파트로 이용 중입니다.
• 단지. 625세대, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최신 거래는 2026.06 12층 183,000,000원입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로3류·소로1류·소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·하수처리구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목 대, 평지·부정형 아파트 건부지이며 공시지가는 1,130,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래는 존재하지만 최근 12개월 평균이 185,166,666원이고 최근 추세가 -3.2%입니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 7.7회·낙찰률 0.0%가 겹쳐 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 말소 여부 최우선 확인. 2008.03.19 설정되고 2015.01.23 전세금 220,000,000원으로 변경된 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각조건을 대조해야 합니다.
• 한국토지공사 / 한국토지주택공사 명칭 대조. 전세권자와 신청채권자의 명칭이 서로 다르게 기재되어 있으므로 신청권원과 전세권 사이의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 129,500,000원이 아니다. 인수형으로 확정된다면 최근 시세와 비교할 금액은 최저가가 아니라 전세금 220,000,000원 수준의 실질취득비용입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 185,166,666원, 최신 거래 183,000,000원, 최근 추세 -3.2%를 응찰가 판단의 우선 기준으로 두어야 합니다.
• 점유관계 재확인. 별도 임차인은 확인되지 않았고 임대상황은 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세, 공용부분 부담 등 매각대금 외 비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 2026.09.02 매각 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 사건기록을 기준으로 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 “2.20억 전세권”이 먼저다

이 사건은 감정가 185,000,000원에서 한 번 유찰돼 129,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 185,166,666원만 놓고 보면 표면 할인율은 상당해 보입니다. 그러나 등기상 전세권 220,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고 매각으로 소멸하지 않는 구조라면 판단은 완전히 달라집니다.

배당 후 남는 전세금이 매수인에게 승계되는 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수 부담이 커져 실질취득비용은 약 220,000,000원 수준에서 형성됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 185,166,666원과 최신 거래 183,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 시세도 -3.2% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 7.7회입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “선순위 전세권이 실제로 소멸하느냐”가 입찰 여부를 결정하는 물건입니다. 전세권 인수가 확정되는 한 가격 메리트는 낮고, 권리 해소가 확인되지 않으면 보수적으로 접근해야 합니다.