인천지방법원 2025타경507703. 부평동 삼성캐슬 2층 201호, 전유부분 83.22㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이용민으로 2022년 7월 20일 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다, 소유권 취득일과 같은 날 전입·점유를 시작한 임차인 윤승빈의 320,000,000원 보증금을 누가 최종 부담하는지입니다.
임차인의 확정일자는 2022년 6월 28일, 전입신고와 점유개시는 2022년 7월 20일입니다. 말소기준권리는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인은 그보다 앞서 대항요건을 갖췄습니다. 확약이 없다면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 179,239,980원은 매수인이 인수하고, 낙찰가와 합친 경제적 취득부담은 사실상 보증금 규모에 가까워집니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 457-1 삼성캐슬 2층 201호 · 도로명 인천광역시 부평구 충선로 11 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 2층 201호 83.22㎡ 전부 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 |
| 소유자 | 이용민 (2022.07.20. 매매, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 143,570,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 빠르다
2015년 12월 23일 설정된 농협은행 근저당권은 2022년 7월 20일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리 흐름상 기준이 되는 권리는 2023년 9월 5일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 구리세무서와 부평구의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 확약이 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤승빈 2층 201호 83.22㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.07.20 | 2022.06.28 배당요구 2024.06.21 | 320,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 시 인수 0원* |
전입·점유일이 말소기준 가압류일보다 약 1년 1개월 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 매각대금이 보증금보다 작아 통상적인 계산만으로는 전액 회수가 불가능합니다. 따라서 이 물건은 임차인의 존재 자체보다 확약서의 원본·적용 대상·말소 조건·효력 유지 여부를 확인하는 것이 권리분석의 결론입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 293,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 143,570,000원으로 내려왔습니다. 표면상 감정가의 49%이지만, 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,809,980원 |
| 1. 임차인 윤승빈 보증금 | 320,000,000원 | 140,760,020원 |
| 2. 농협은행 근저당권 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 818,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 청구 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 179,239,980원이며 통상 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼, 확약이 유효하게 이행될 경우 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔의 수요층과 환금성을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 입지. 부평동 굴다리오거리 북동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선 및 인천1호선 부평역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물의 2층이며 승강기·난방·기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로·규제. 남동측 약 15미터 포장도로에 접하고 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 대상 임차권이 을구 순위 3번 윤승빈 임차권인지, 말소 조건이 무엇인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 말소 이행 시점 확인. 단순한 협조 의사인지, 매각 후 무조건 말소되는 확정적 약정인지와 별도 제출서류·절차를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일 전에 명세서가 정정되거나 확약 관련 기재가 변경되지 않았는지 최종본을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 명도 상대방을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 부평역 인근 83.22㎡급 오피스텔의 최근 거래·매물·임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 기계식주차 확인. 차량 규격과 실제 사용 가능 여부, 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세가 실제 배당 및 추가 부담에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약이 가격표를 완전히 바꾼다
이 물건은 최저가가 감정가의 49%라는 점보다 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 더 중요합니다. 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 143,570,000원이 곧 실질취득가가 됩니다. 반면 확약이 효력을 잃으면 현재 회차에서도 임차보증금 부족분 179,239,980원을 떠안아 총부담이 322,809,980원으로 뛰어오릅니다.
따라서 결론은 확약 확인 전에는 권리 보류, 확약 확인 후에도 가격 보류입니다. 권리위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 최근 실거래 자료가 없어 143,570,000원이 시장가보다 낮은지는 입증되지 않았습니다. 오피스텔의 환금성, 임대수익, 실제 점유와 말소 절차까지 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
