대전지방법원 2025타경51320. 충남 당진시 수청동 시네마타워의 영화관 시설이 경매에 나왔습니다. 건물은 지하 5층·지상 10층 규모이며, 매각물건명세서에는 7층 701호, 8층 801호, 9층 901호를 일괄매각하는 것으로 기재되어 있습니다. 현재 이용상태는 롯데시네마 당진점으로, 상영관과 매표소·매점·사무실·부대시설이 여러 층에 걸쳐 연결된 구조입니다.
권리관계의 중심은 2023년 4월 28일 설정된 중소기업은행 근저당권 12,564,000,000원입니다. 그 뒤로 주식회사방코대부와 주식회사청담파트너스의 후순위 근저당권, 임의경매개시결정, 국세·지방세 관련 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 투자위험이 낮다는 판단은 다릅니다. 이 물건은 일반적인 주거용 부동산이 아니라 영화관으로 특화된 상업용 공간입니다. 더구나 실제 임대관계가 확인되지 않았으므로 점유자와 운영주체, 임대차계약, 시설의 소유관계를 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 수청동 1041 시네마타워 7층 701호 도로명주소: 충청남도 당진시 시청2로 49-19 |
| 매각 구성 | 7층 701호 · 8층 801호 · 9층 901호 일괄매각 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도: 대지 · 등기상 집합건물 · 실제 이용상태: 영화관(롯데시네마 당진점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 10층 · 2020년 11월 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사시네마비와이 (단독소유) |
| 감정가 | 22,820,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,827,260,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 10,763,682,810원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 12,564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 부담
최초 신탁 관련 등기 중 케이비부동산신탁주식회사와 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 2023년 4월 28일 신탁재산 귀속에 따라 주식회사시네마비와이 명의로 소유권이 정리되었으며, 같은 날 중소기업은행 근저당권이 설정되었습니다.
② 점유·임대차 — 가장 먼저 확인할 부분
| 확인 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 임차인 등재 내역 없음 | 실제 임대차 존재 여부 확인 필요 |
| 실제 이용상태 | 롯데시네마 당진점으로 이용 중 | 운영주체 및 점유권원 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력 가능성·보증금 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 | 확인된 권리 기준의 배당 추정치 |
현재 이용상태는 영화관이지만, 실제 영업주체가 소유자인지, 별도의 임차인인지, 운영위탁 관계인지에 관한 확인이 필요합니다. 영화관 브랜드가 표시되어 있다는 사실만으로 해당 브랜드가 임차인이라고 단정할 수 없습니다.
임대차 보증금, 사업자등록, 점유개시일, 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력의 존재 여부도 확정할 수 없습니다. 특히 매수인에게 대항할 수 있는 임대차가 발견될 경우 배당받지 못한 보증금이 인수될 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 정말 싼 가격인가?
감정가 22,820,000,000원에서 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 7,827,260,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%로 크게 낮아졌습니다.
다만 비교 기준은 어디까지나 감정평가액입니다. 실제 영화관 매매사례나 현재 시장가치가 확인되지 않았으므로 이 가격이 시세보다 낮다는 결론은 성립하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(34.3%) | 7,827,260,000원 | 8,777,412,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 5,479,082,000원 | 11,102,108,820원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 3,835,357,399원 | 12,729,396,175원 | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰이 발생할 경우의 가정이며 확정된 매각가격이 아닙니다. 인수액은 신고된 권리관계를 기준으로 한 추정치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,827,260,000원 가정)
배당 계산에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 말소기준인 중소기업은행 근저당권에 남은 금액을 배당하는 것으로 추정됩니다. 중소기업은행조차 채권최고액 전액을 배당받지 못하며, 후순위 근저당권자에게 배당할 재원은 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 80,672,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 12,564,000,000원 | 7,746,587,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사방코대부 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사방코대부 | 960,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사청담파트너스 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·조세채권의 실제 배당순위와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 영화관 시설 — 다른 용도로 활용할 수 있는가?
감정평가서상 이 물건은 일반적인 사무실이나 상가가 아니라 영화관 운영에 맞춰 구성된 공간입니다. 각 층의 구조와 설비를 살펴보면 대체 활용 가능성이 중요한 투자 판단 요소임을 알 수 있습니다.
| 층 / 호실 | 현재 이용상태 | 검토 사항 |
|---|---|---|
| 7층 701호 | 상영관 1관 · 매표소 · 매점 · 갤러리 · 사무실 · 화장실 | 관람객 동선 및 영업공간 구성 |
| 8층 801호 | 상영관 2·3·4관 · 포토존 · 사무실 · 화장실 | 상영관 구조와 대체 활용 가능성 |
| 9층 901호 | 상영관 5·6·7관 · 포토존 · 락커룸 · 화장실 | 시설 전환 및 층간 연결 구조 |
주요 설비로는 천장매립형 냉난방설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 방송설비, 지하주차장 및 상영관 내 영사기·스크린·음향설비가 있습니다. 특히 6층에서 7층, 7층에서 9층까지 이어지는 에스컬레이터 설비가 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진버스터미널 남측 근거리, 당진수청2지구 도시개발구역 서측 인근, 당진시청 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 숙박시설, 나대지 및 단독·다가구주택이 혼재합니다.
- 교통. 남측과 동측으로 도로가 접하며 북측과 서측에는 보행자도로가 있습니다. 인근에 국도 32호선, 지방도 615호선 및 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 968.9㎡이며, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 중로3류 및 소로1류와 접합니다. 가축사육제한구역과 하수처리구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다. 이는 토지가격에 관한 지표이며 영화관 집합건물 전체의 매매시세를 직접 나타내는 값은 아닙니다.
- 건물 상태. 2020년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 부동산에 비해 수요자가 제한될 가능성이 있는 영화관 특화 공간입니다. 운영수익, 건물 관리비용, 시설 전환 가능성, 실제 거래 가능한 가격을 함께 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 7층 701호·8층 801호·9층 901호의 매각목록, 전유부분, 대지권, 각 층 평가액과 공동담보 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 임대차 및 점유 확인. 영화관의 실제 운영주체, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 점유개시일, 대항력 및 우선변제권 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 영업시설의 소유권 확인. 영사기, 스크린, 음향설비, 에스컬레이터와 기타 부대시설 가운데 어떤 물건이 매각대상에 포함되는지 확인해야 합니다.
- 영화관 운영 가능성 검토. 현재 영업 지속 여부, 시설 유지관리 상태, 영업에 필요한 계약과 인허가, 기존 운영주체와의 관계를 확인해야 합니다.
- 시설 전환 검토. 다른 업종으로 활용할 계획이라면 건축물 용도변경 가능성, 소방기준, 철거 및 개보수 비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 공용부분 관리비, 국세·지방세 관련 배당관계, 기타 매수인에게 남을 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 중소기업은행의 공동담보, 후순위 근저당권, 압류등기, 신탁등기 말소 이력을 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 적정가격 산정. 감정평가액이나 유찰률만을 기준으로 하지 말고, 실제 임대수익·운영수익·유지비용·시설 전환비용과 매도 가능성을 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3%라고 해서 안전한 투자는 아니다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 압류등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 영화관 운영 중인 7·8·9층의 일괄매각이라는 특성 때문에 일반적인 아파트나 소규모 상가 경매와 같은 기준으로 접근하기 어렵습니다. 실제 임대관계는 미상이며, 시설의 소유권과 수익성, 대체 활용 가능성도 입찰 전에 확인해야 합니다.
감정가 22,820,000,000원에서 최저가 7,827,260,000원으로 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 세 차례 유찰과 특수용도에 따른 환금성 위험을 고려하면 단순 할인율에 높은 점수를 부여하기 어렵습니다.
결론은 권리상 후순위 부담은 대부분 정리되지만, 임대관계·운영수익·시설 전환 가능성 확인 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 감정가 대비 할인 폭보다 중요한 것은 이 영화관을 실제로 어떻게 운영하거나 처분할 수 있는지입니다.
