대전지방법원 2025타경51320. 당진시 수청동 시네마타워의 7층 701호를 비롯해 8층 801호·9층 901호를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 세 개 층 모두 영화관(롯데시네마 당진점)으로 이용 중이며, 7층에는 상영관 1관·매표소·매점·갤러리·사무실·화장실, 8층에는 상영관 2·3·4관·포토존·사무실·화장실, 9층에는 상영관 5·6·7관·포토존·락커룸·화장실이 구성돼 있습니다. 7~9층을 연결하는 에스컬레이터도 내부에 설치돼 있어 일반적인 단일 호실이 아니라 영화관 운영 구조 자체를 함께 검토해야 하는 물건입니다.
권리 순서는 비교적 선명합니다. 2023.04.28 중소기업은행의 채권최고액 12,564,000,000원 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 방코대부 근저당 2건, 청담파트너스 근저당, 임의경매개시결정, 국 및 당진시 압류가 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 가격은 단순히 “감정가에서 30% 내려왔다”는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 영화관이라는 이용형태와 현재 영업·점유 관계, 실제 임대관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51320 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 수청동 1041 시네마타워 7층 701호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 영화관(롯데시네마 당진점) |
| 일괄매각 | 7층 701호 · 8층 801호 · 9층 901호 |
| 건물 | 2020년 11월 사용승인 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하5층 지상10층 |
| 소유자 | 주식회사시네마비와이 |
| 감정가 / 최저가 | 22,820,000,000원 / 15,974,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 10,763,682,810원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2020년 케이비부동산신탁, 2021년 코리아신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사시네마비와이이고, 2023.04.28 신탁재산 귀속 후 같은 날 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 방코대부 근저당 2건과 청담파트너스 근저당, 경매개시결정, 국·당진시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가는 22,820,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 15,974,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 11,181,800,000원, 3회 유찰 시 7,827,259,999원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 15,974,000,000원 | 712,140,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 11,181,800,000원 | 5,456,418,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 7,827,259,999원 | 8,777,412,601원 |
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건에서 동일·유사 물건의 실거래 비교값을 확인할 수 없으므로, 현재 최저가 15,974,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 7·8·9층이 영화관으로 일괄 운영되는 구조이므로 일반적인 토지나 단일 상가의 단가 비교만으로 판단하기보다 영화관 시설과 이용상태를 포함한 별도의 가치 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,974,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 162,140,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 12,564,000,000원 | 12,564,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사방코대부 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사방코대부 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사청담파트너스 | 1,800,000,000원 | 1,087,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 16,524,000,000원 중 15,811,860,000원이 배당되고 712,140,000원의 미배당이 발생합니다. 주식회사청담파트너스 채권최고액 1,800,000,000원 중 1,087,860,000원이 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 영화관 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 7·8·9층 모두 롯데시네마 당진점으로 이용 중입니다. 7층은 상영관 1관과 매표소·매점·갤러리·사무실·화장실, 8층은 상영관 2·3·4관과 포토존·사무실·화장실, 9층은 상영관 5·6·7관과 포토존·락커룸·화장실 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·천장매립형 냉난방·승강기·에스컬레이터·소방·방송·지하주차장 설비와 각 상영관의 영사기·스크린·음향설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 당진버스터미널 남측 근거리, 당진수청2지구 도시개발구역 서측 인근, 당진시청 남측 인근이며 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·숙박시설·나대지·다가구 및 단독주택 등이 산재하는 상업지대입니다.
- 교통. 남측 및 동측으로 중로, 북측 및 서측으로 보행자도로와 접하고 북측 근거리에 국도 32호선, 남측 인근에 지방도 615호선이 통과합니다. 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 968.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 형상은 사다리형입니다. 공시지가는 1,956,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 왕복 2차선 도로, 북측 및 서측으로 보행자도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·운영주체 확인. 현황상 롯데시네마 당진점으로 이용 중입니다. 실제 운영주체와 소유자의 관계, 점유원인, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 등기 권리가 깨끗하다는 사실과 실제 점유·임대차 문제는 별개이므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 구조 확인. 7층 701호·8층 801호·9층 901호가 영화관으로 함께 운영되고 층간 에스컬레이터가 설치돼 있습니다. 각 층의 물리적 연결과 독립 이용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 시설 상태 확인. 상영관 영사기·스크린·음향설비, 냉난방·에스컬레이터 등 영화관 설비가 설치돼 있으므로 실제 인수 범위와 현존 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 기준 없이 할인율만 보고 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 세금·우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당관계는 원본 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 자산 자체는 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2023.04.28 중소기업은행 근저당을 기준으로 그 이후 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 단일 상가가 아니라 7·8·9층 전체를 영화관으로 사용하는 일괄매각 자산입니다. 감정가 22,820,000,000원에서 1회 유찰돼 15,974,000,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 기준 없이 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 수는 없습니다.
권리관계는 소멸형, 가격 평가는 보류. 입찰 판단의 핵심은 70%라는 할인율 자체보다 실제 영화관 점유·임대관계, 운영 및 시설 상태, 그리고 이 자산을 얼마로 평가할 것인지에 있습니다.
