대전지방법원 2025타경51492. 당진엠코타운 109동 503호, 전용 84.9464㎡ 아파트입니다. 감정가 146,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 151,250,000원의 67.6%여서 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.

임차인 박상민의 전입일은 2022.04.13, 임대차계약일·점유개시일·확정일자는 2022.04.18이고 보증금은 160,000,000원입니다. 2024.02.02에는 을구 5번 주택임차권등기가 마쳐졌으며, 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 이 임차인 권리를 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

등기상 과거 신한은행 근저당 138,000,000원은 2018.01.19 이미 말소됐고, 한국스탠다드차타드은행 근저당 120,000,000원도 2022.03.31 이전에 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.09.10 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 하지만 박상민의 전입·점유·확정일자와 주택임차권은 그보다 앞서 있으므로, 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하더라도 임차보증금 미배당 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.6억

박상민은 2024.02.02 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 최저가 102,200,000원은 보증금 160,000,000원보다 작습니다. 예상배당에서는 집행비용 2,230,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 99,969,200원이 배당되고, 남은 60,030,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

당진엠코타운 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 151,250,000원, 최신 거래는 2026.08의 158,000,000원입니다. 현재 최저가 102,200,000원만 놓고 보면 최근 평균의 67.6%지만, 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 놓칩니다.

현재 회차에서 입찰가 102,200,000원에 임차보증금 미배당 인수액 60,030,800원을 더하면 실질취득은 162,230,800원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 10,980,800원 높고, 최신 거래 158,000,000원보다도 4,230,800원 높습니다. 따라서 이 물건을 두고 “최저가가 시세보다 싸다”거나 “한 번 유찰돼 가격 메리트가 생겼다”고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

임차보증금 160,000,000원 중 예상배당 99,969,200원을 제외한 60,030,800원이 현재 회차의 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 최종 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 유곡초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설·학교·전·답 등 농경지가 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동·서·북측 약 25m 내외, 남측 약 15m 포장도로가 소재합니다.
• 이용. 현재 아파트로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 당진엠코타운은 855세대이며 사용승인일은 2013.05.27입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·송산2일반산업단지 등에 해당하고, 공시지가는 599,300원/㎡입니다.
• 환금성 신호. 동일 면적대 최근 거래는 이어지고 있으나, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.7회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 경매시장에서는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 102,200,000원에 낙찰받더라도 현재 계산상 60,030,800원의 임차보증금 잔액을 추가로 인수합니다.
• 임차권 원본 대조. 전입 2022.04.13, 임대차계약·점유·확정일자 2022.04.18, 보증금 160,000,000원, 임차권등기 2024.02.02의 원본을 확인해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 임차인 박상민이 과거 소유자·근저당 채무자와 동일인이므로 임대차 성립 경위와 실제 보증금 수수 자료를 확인해야 합니다.
• 보증기관 승계 확인. 매각물건명세서상 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계하므로, 낙찰 후 잔존채권의 상대방과 변제·말소 절차를 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 예상배당은 집행비용 등을 전제로 한 계산이므로 실제 배당표 확정 전에는 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 구조이므로, 단순한 최저가 할인율을 입찰근거로 삼지 마십시오.

맺으며 — “1.022억에 사는 물건”이 아니다

이 사건의 숫자는 첫눈에 매력적입니다. 감정가 146,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 102,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 대비 최저가 비율도 67.6%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 160,000,000원이고 현재 회차 미배당 인수액이 60,030,800원이라, 실제 부담은 162,230,800원입니다.

최근 12개월 평균 151,250,000원, 최신 거래 158,000,000원보다 실질취득이 높습니다. 더 유찰되더라도 매각가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 커지는 구조라서 “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 경매 공식도 그대로 적용되지 않습니다. 권리상 가장 중요한 결론은 명확합니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남고, 가격 판단은 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 해야 합니다.