대전지방법원 2025타경51496. 충남 당진시 송악읍 중흥리 464-22의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 감정가는 482,902,370원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 338,032,000원입니다. 말소기준권리는 2023.09.14. 설정된 당진축산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 481,000,000원입니다. 그 뒤 2025.07.08. 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 권리는 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 낮아졌으나 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 “1회 유찰 = 싸다”고 볼 근거는 없고, 단독주택·토지의 현장 상태와 토지 이용, 출입로, 주변 거래사례를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51496 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 464-22 · 충청남도 당진시 송악읍 신평로 1444-28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 418.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이추련 2분의 1 · 조병모 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 482,902,370원 / 338,032,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진축산업협동조합 / 152,176,956원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
현재 등기상 말소기준은 2023.09.14. 당진축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 481,000,000원이고 채무자는 조병초입니다. 이후 2025.07.08. 당진축산업협동조합의 임의경매개시결정이 기입됐으며 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 338,032,000원으로 감정가 482,902,370원의 70%입니다. 다만 동일 유형 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 단독주택과 토지가 함께 매각되는 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 단순 비교하기 어려워 현장성과 토지 조건이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,448원 |
| 1. 근저당 · 당진축산업협동조합 | 481,000,000원 | 332,499,552원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 481,000,000원 중 332,499,552원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 148,500,448원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 송악읍 중흥리 KG스틸사원아파트 남측 인근이며, 주변은 주택·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장 접근성 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 기타지붕 1층입니다. 현황 지붕은 철판기와지붕이고 외벽은 사이딩패널 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수 설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역이며 공시지가는 112,700원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지가 접하며, 일부는 건축법상 도로와 관련된 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주·점유자를 직접 확인하고 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 등이 포함되며 각 목록의 부지·차고·도로·통행로 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 이용 확인. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 접함 등 토지이용계획이 실제 사용 가능 범위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 현재 매물 가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인”
이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순한 편입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고, 단독주택과 여러 토지가 일괄매각되며 일부 토지는 도로·출입로·인근 주민 통행로로 이용되고 있습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 338,032,000원이 실제로 저렴한지는 확정할 수 없습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 현장과 주변 시세 확인 후 결정. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 실제 이용성과 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
