부산지방법원 2025타경21508. 부산 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 에이-1205호로, 공부상 공동주택(아파트·도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 표면 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금입니다. 임차인 조혜원은 전입일 2022.06.14, 점유개시일 2022.06.15, 확정일자 2022.06.07이고, 말소기준인 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 최저가 49,461,000원만 최근 실거래 135,000,000원과 비교해 “싸다”고 판단하는 것은 잘못입니다. 현 회차 배당에서는 조혜원에게 48,170,702원만 배당되고, 남는 101,829,298원을 매수인이 인수합니다. 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 151,290,298원을 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 12층 에이-1205호 · 도로명 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 32.2541㎡ · 지하3층 지상19층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 49,461,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조혜원 / 156,215,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 비고 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
등기 이력상 2019.05.31 김해농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 있었지만 2020.05.26 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준은 2024.08.29 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인 조혜원의 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 101,829,298원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다. 조혜원은 임대차계약일 2022.05.30, 확정일자 2022.06.07, 전입일 2022.06.14, 점유개시일 2022.06.15이며 2024.10.14 임차권등기가 이뤄졌습니다.
② 최저가보다 중요한 ‘실질취득가’
현 회차 최저가는 감정가 206,000,000원의 약 24%인 49,461,000원입니다. 최저가만 보면 최근 12개월 평균 135,000,000원의 36.6%에 불과합니다. 하지만 이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형이므로 그 할인율을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 49,461,000원 | 101,829,298원 | 151,290,298원 |
| 5회 유찰 시 | 34,622,700원 | 116,400,509원 | 151,023,209원 |
| 6회 유찰 시 | 24,235,890원 | 126,600,356원 | 150,836,246원 |
보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액, 즉 매수인 인수액이 반대로 늘어납니다. 그래서 실질취득액은 계속 150,000,000원 부근에 고정됩니다. 현 회차는 집행비용 1,290,298원이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 낙찰대금과 인수액의 합계가 151,290,298원입니다. 한 번 더 유찰돼도 151,023,209원, 두 번 더 유찰돼도 150,836,246원으로 큰 폭의 가격 개선이 생기지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 135,000,000원
동일 면적 32.25㎡ 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 2023~2024년 200,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 135,000,000원, 최신 거래 135,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -34.4%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현 회차 실질취득 151,290,298원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래 135,000,000원의 약 112.1%입니다. 즉 최저가 자체는 최근 시세의 36.6%이지만, 인수액까지 합치면 오히려 최근 시세 이상입니다. 최근 거래 추세도 -34.4%이므로 195,714,285원의 전체 평균만 보고 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,290,298원 |
| 1. 임차인 조혜원 보증금 | 150,000,000원 | 48,170,702원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 조혜원 | 156,215,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 150,000,000원 중 48,170,702원만 배당되고 부족분 101,829,298원은 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표의 경매개시결정 채권 항목은 0원이지만, 신청채권자와 임차인이 모두 조혜원이므로 조혜원에게는 임차보증금 우선변제 항목으로 48,170,702원이 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 전용 32.2541㎡입니다.
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 북서측 인근입니다. 주위에는 오피스텔·다세대주택·숙박시설·학교·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 감정평가상 교통 사정은 양호한 편입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 서측 약 16m, 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상19층이며 승강기·주차타워·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 단지는 144세대, 사용승인 2019.04.05입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회, 낙찰률은 5.56%인데 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 재매각 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현 회차는 49,461,000원이 아니라 인수 101,829,298원을 합친 151,290,298원을 매입비용 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질취득 151,023,209원, 6회 유찰 시 150,836,246원으로 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수가 늘어 총액이 약 150,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 임차인 권리 확인. 조혜원은 대항력과 우선변제권이 확인되고 매각물건명세서에도 미배당 잔액 인수가 명시돼 있습니다. 관계인 또는 가장임차인 의심 정황만으로 인수액을 0원 처리하면 안 됩니다.
- 재매각 조건. 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원과 -34.4%의 하락 추세를 우선해 응찰가를 검토하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 206,000,000원이 4회 유찰돼 49,461,000원까지 내려온 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 조혜원의 보증금 150,000,000원이 핵심입니다. 현 회차에서 배당되는 금액은 48,170,702원이고, 남는 101,829,298원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 151,290,298원입니다.
그 실질취득가는 2026.06 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 커져 실질취득이 약 150,000,000원 부근에 머무는 구조이므로 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식도 그대로 적용되지 않습니다. 4회 유찰·재매각이라는 외형보다 대항력 임차보증금 인수와 최근 시세 이상의 실질취득가가 이 사건의 결론입니다.
