대전지방법원 2025타경51505. 대표 소재지는 충청남도 당진시 송악읍 석포리 507-3이고, 등기부 건물에는 석포리 507-4·당고개로 51-35가 표시되어 있습니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 목조 기와지붕 단층 단독주택의 사용승인일은 1920.09.25입니다. 사건 용도는 기타 + 토지로, 아파트처럼 단순히 가격만 비교해 접근할 물건이 아닙니다.
권리축은 비교적 분명합니다. 2013.09.03 설정된 당진축산업협동조합 근저당 채권최고액 910,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 2017.12.29 장지훈 명의 소유권이전청구권 가등기와 2025.07.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 가등기는 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있어 원본 성격 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51505 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 석포리 507-3 |
| 등기부 건물 | 충청남도 당진시 송악읍 석포리 507-4 · 충청남도 당진시 송악읍 당고개로 51-35 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이귀남 40분의 39 · 조병진 40분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 286,143,000원 / 200,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진축산업협동조합 / 493,926,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 현장과 집행기록으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 말소기준은 2013.09.03 당진축산업협동조합 근저당입니다. 2017.12.29 가등기와 2025.07.04 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격·회차 판단 — 시세 자료 없이 ‘70%’만 보고 싸다고 단정 금지
감정가는 286,143,000원, 현재 최저매각가는 200,300,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지를 직접 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 200,300,000원 | 196,695,800원 | 713,304,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 140,210,000원 | 137,447,060원 | 772,552,940원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 98,147,000원 | 95,980,354원 | 814,019,646원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권최고액 910,000,000원 기준 근저당 미배당은 커집니다. 이는 매수인이 그 미배당액을 떠안는다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 근저당권자가 회수하지 못하는 금액이 커진다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,604,200원 |
| 1. 근저당 · 당진축산업협동조합 | 910,000,000원 | 196,695,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 당진축산업협동조합 미배당은 713,304,200원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기호 1~4는 당진시 송악읍 석포리 송악 농공단지 남동측 인근으로, 전답 등 농경지·자연림·단독주택이 혼재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 간선도로 접근성과 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 주택 상태. 기호 3은 목조 기와지붕 단층 단독주택이며 사용승인일은 1920.09.25입니다. 외벽은 황토 등, 내벽은 황토·벽지·타일 등, 바닥은 장판지 등, 창호는 새시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 난방설비·위생설비·급배수설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 계획관리지역, 지목 전, 토지면적 554.0㎡, 공시지가 55,300원/㎡이며 완경사·정방형·세로한면(불) 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역이 포함 또는 저촉되고, 준보전산지가 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며 목록1은 주거나지로 일부 도로로 이용 중, 목록2·4는 단독주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 목록3은 공부상 초가지붕이나 현황은 기와지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·4는 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수되는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·단독주택·제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
- 가등기 원본 확인. 갑구 3번 가등기는 말소기준 이후 권리이나, 담보가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 도로 이용 부분. 목록1 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 이용면적과 토지 활용도를 확인하세요.
- 공부와 현황. 목록3은 공부상 초가지붕, 현황 기와지붕으로 차이가 있으므로 건축물 현황을 직접 대조하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 최저가 200,300,000원을 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 마세요.
맺으며 — 권리보다 ‘농취증과 물건 성격’이 승부처
권리관계만 놓고 보면 2013.09.03 당진축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가등기와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리만 깨끗하다고 바로 들어갈 유형은 아닙니다. 기타 + 토지 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 일부 토지는 도로 이용, 목록1·4는 농지취득자격증명 제출 의무가 있습니다.
특히 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 내지 못하면 매수보증금 몰수라는 명확한 절차 위험이 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 200,300,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 농취증·일괄매각 범위· 점유·토지 활용도를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
