대전지방법원 2025타경51614. 서산시 고북면 용암리 668-74 일대의 토지와 저온창고 등을 함께 매각하는 물건입니다. 목록1·2는 공장의 건부지 및 그 주변 토지, 목록3은 공장 진입로이며, 목록4는 1층 저온창고·2층 계단 등, 목록5는 저온창고 등으로 이용되고 있습니다. 관정·냉동저온설비와 기계기구 기호1은 토지·건물에 포함해 평가됐고, 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 876,932,000원입니다. 가격은 한 차례 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 말소기준권리보다 앞선 점유자입니다. 이달수의 전입일은 2018.03.06., 말소기준인 음암농업협동조합 근저당은 2019.02.15.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 승계액을 확정할 수 없으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 고북면 용암리 668-74 |
| 등기 대상 | 충청남도 서산시 고북면 용암리 668-74, 668-77 제가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 저온창고 등 · 공장 건부지 및 주변 토지 · 공장 진입로 |
| 토지 | 공장용지 · 2,047.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사농부 |
| 감정가 / 최저가 | 1,252,759,640원 / 876,932,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 428,314,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2019.02.15. 설정된 음암농업협동조합 근저당 720,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.05.29. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.08.11. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 개시했습니다. 이후 신용보증기금 가압류 176,545,000원, 농협은행 가압류 35,053,286원, 한국전력공사 가압류 121,014,980원 및 서산시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유자 분석 — 가장 먼저 확인할 항목
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이달수 | 2018.03.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
전입일만 놓고 보면 2019.02.15. 말소기준보다 약 11개월 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 없으므로 실제 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 보증금이 확인되기 전까지는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 876,932,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,169,320원 |
| 1. 근저당 · 음암농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 176,545,000원 | 145,762,680원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 35,053,286원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 121,014,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,052,613,266원 중 865,762,680원이 배당되고 186,850,586원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 이달수의 보증금이 미상이므로 임차인 관련 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 876,932,000원 | 865,762,680원 | 186,850,586원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 613,852,400원 | 605,313,876원 | 447,299,390원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 429,696,680원 | 422,999,713원 | 629,613,553원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 채권자의 미배당액은 186,850,586원 → 447,299,390원 → 629,613,553원으로 커집니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 존재하고 대항력이 인정될 경우, 낙찰가 하락이 곧바로 매수인의 실질취득가 하락으로 이어진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 물건 자체 체크포인트
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 이용. 목록1·2는 공장의 건부지 및 주변 토지, 목록3은 목록2 토지와 연접한 공장 진입로입니다.
- 건물 이용. 목록4 1층은 저온창고, 2층은 계단 등으로 이용되며 목록5도 저온창고 등으로 이용됩니다.
- 면적 차이. 목록4 2층은 일부 철거돼 등기사항전부증명서 436.3㎡와 건축물대장이 상이하며, 건축물대장상 8.8㎡를 기준으로 평가됐습니다.
- 설비. 기호4·5에 냉동저온설비가 있고 관정·냉동저온설비·기계기구 기호1은 사용수익에 필요한 설비로 토지와 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 평가 제외. 기계기구 기호3은 동일성 여부 확인이 곤란해 평가에서 제외됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서산시 고북면 가구리 고북중학교 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 소규모 공장·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재해 교통사정은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 토지 일부에는 가축사육제한구역이 적용됩니다. 성장관리계획구역도 포함됩니다.
- 토지 특성. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가), 공시지가 85,000원/㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이달수 보증금 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해 대항력 및 승계 가능액을 먼저 계산해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 우선변제 가능성과 실제 미배당액은 배당요구 및 확정일자 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
- 70% 할인율만 보지 않기. 시세 자료가 없고 잠재 인수액도 미상이므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·제시외 건물·냉동저온설비·관정·기계기구의 포함 범위와 컨테이너 제외를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건축물 현황 확인. 목록4 2층 일부 철거와 등기·건축물대장 면적 차이를 실제 현황과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 점유와 매각범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 1,252,759,640원에서 한 차례 유찰돼 876,932,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2019.02.15. 음암농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이달수의 전입은 그보다 앞선 2018.03.06.이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당모형상 인수 0원이라는 숫자보다 선순위 점유자의 실제 권리와 보증금을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 등기 구조는 단순하지만 실질 인수액은 미확정. 보증금이 확인되기 전에는 70%라는 할인율만으로 입찰가를 정하는 것이 위험합니다.
