133,770,000원
울산지방법원 2024타경2465. 양산 중부동 대동황토방아파트 121동 11층 1101호입니다. 감정가 390,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 133,770,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 등기상 핵심은 2019.09.11. 설정된 국민은행 근저당 204,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 부산은행 근저당 275,000,000원, 서울보증보험 가압류 200,000,000원·100,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
소유자 정윤아는 2014.07.30. 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 205,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오에서 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 권리 인수 측면은 단순합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경2465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 양주로 154, 121동 11층 1101호 (중부동,대동황토방아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 117.63㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 11층 |
| 사용승인 | 1999.12.22 |
| 소유자 | 정윤아 (2014.07.30. 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 133,770,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 174,764,670원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.09.11. 국민은행 근저당권 204,000,000원입니다. 2023.06.28. 부산은행 근저당권 275,000,000원과 2023.11.03.·2024.02.29. 서울보증보험 가압류, 2024.03.19. 국민은행 및 2024.03.20. 부산은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 거래시점 확인이 핵심
대동황토방은 1,256세대, 1999.12.22. 사용승인 아파트입니다. 대상 면적 117.63㎡와 일치하는 실거래 8건은 322,000,000원~408,000,000원이고, 전체 평균은 352,375,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 자료상 최근 12개월 평균 353,500,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 117.63㎡ | 25 | 330,000,000원 |
| 2023.06 | 117.63㎡ | 1 | 377,000,000원 |
| 2022.07 | 117.63㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 2022.03 | 117.63㎡ | 17 | 408,000,000원 |
| 2021.10 | 117.63㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2021.06 | 117.63㎡ | 9 | 327,000,000원 |
| 2021.06 | 117.63㎡ | 20 | 322,000,000원 |
| 2021.06 | 117.63㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 자료상 최근12개월 평균 | 117.63㎡ | 2건 | 353,500,000원 |
현재 최저가 133,770,000원은 자료상 최근 12개월 평균의 37.8%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 +0.4%로 집계되어 자료 자체에서는 하락 추세가 나타나지 않습니다. 다만 최신 실거래가 2024.03인 만큼, 2026.09.02. 입찰가를 정할 때는 이 실거래 숫자를 현재 시세와 동일시하지 말고 거래시점의 간격을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,672,780원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 204,000,000원 | 131,097,220원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 779,000,000원 중 예상배당은 131,097,220원, 미배당은 647,902,780원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 제공된 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 34% | 133,770,000원 | 131,097,220원 | 647,902,780원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 27% | 107,016,000원 | 104,717,776원 | 674,282,224원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 22% | 85,612,800원 | 83,671,770원 | 695,328,230원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중부초등학교 북동측에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지·공원·학교·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 양산역이 있어 대중교통 여건도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물 중 11층 1101호이며, 1999.12.22. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 인근에 양산대로·중부로·양주로가 있고 단지 내 가로망 상태는 보통 정도입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지는 1,256세대지만 경매 통계상 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 14.29%로 반복 유찰 가능성을 가볍게 볼 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 현재 최저가 133,770,000원의 30%인 40,131,000원을 매수신청 보증금으로 준비해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·임대차관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 시점. 자료상 최근12개월 평균은 353,500,000원이지만 최신 실거래는 2024.03의 330,000,000원입니다. 2026.09.02. 입찰 판단 전에 현재 거래수준을 별도 대조해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰이고 단지 평균 유찰도 4.1회입니다. 권리만이 아니라 내부 상태·수요·층·향·관리 상태 등 실제 매각 저항 요인을 확인해야 합니다.
- 진행 상태. 2024.12.20.과 2025.01.03. 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.09.02. 매각기일의 진행 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 법원 기록을 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 그러나 재매각 난도는 별개”
이 물건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 현재 실질취득액도 최저가와 같은 133,770,000원입니다.
가격만 보면 자료상 최근 12개월 평균 353,500,000원의 37.8%까지 내려와 할인 폭이 큽니다. 그러나 이미 5회 유찰, 재매각, 매수신청 보증금 30%, 단지 경매 평균 유찰 4.1회와 낙찰률 14.29%라는 숫자가 함께 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 때문에 피할 물건”은 아니지만, “싸다는 이유만으로 바로 들어갈 물건”도 아닙니다. 점유·현장 상태·현재 시세·경매 진행상태를 확인한 뒤 가격 할인폭이 실제 위험을 충분히 보상하는지 판단하는 것이 핵심입니다.
